Čís. 12911.
Ochrana nájemců.
Nároku na opětný pronájem bytu podle § 1 (3) zák. o ochr. náj. lze se vzdáti i mlčky. Takové vzdání se jest spatřovati v nečinností oprávněného po tak dlouhou dobu, že podle požadavku poctivosti právního styku a klidného soužití občanů dřívější pronajímatel musí býti ubezpečen ve víře, že dřívější nájemce již nečiní nárok na znovupronájem bytu.
(Rozh. ze dne 13. října 1933, Rv II 747/33.)
Žalovaným byla roku 1929 povolena proti žalobci výpověď z bytu, jelikož žalovaní potřebovali byt nutně pro sebe. Na základě této výpovědi byl žalobce roku 1930 donucen vystěhovali se z bytu. Žalovaní pak dům prodali a do bytu uvolněného žalobcem se nenastěhovali. Roku 1933 domáhal se žalobce žalobou, o niž tu jde, na žalovaných znovupronajetí bytu. Procesní soud prvé stolice žalobu zamítl, maje za to, že zažalované plnění jest pro žalované nemožným, ježto žalovaní dům prodali, jakož i proto, že se žalobce vzdal nároku na opětný pronájem bytu. Odvolací soud napadený rozsudek potvrdil, schváliv právní názor prvého soudu, že se žalobce vzdal nároku na opětný pronájem bytu.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
V podstatě jde jen o to, zda je správným závěr odvolacího soudu, že se žalobce mlčky vzdal nároku na opětný pronájem bytu. K úsudku o vzdání se dospěly oba nižší soudy na základě vlastního přednesu žalobcova při ústním jednání dne 30. května 1933, že se o byt proto neucházel, že asi rok byl toho domnění, že se do něho nastěhovali žalovaní, a když se dověděl, že se tak nestalo, nedomáhal se již bytu proto, že myslel, že prodejem domu byla zrušena nájemní smlouva, a že nový majitel domu nebyl povinen ho znovu převzíti za dřívějších podmínek, zejména pod ochranou nájemníků. Mylný je názor dovolatele, že na základě tohoto přednesu nemohl soud bez provedení nabídnutých důkazů dojiti k úsudku, že se žalobce vzdal nároku na znovupronájem dřívějšího bytu, neboť přehlíží, že soudy musí přihlíželi k výsledkům veškerého jednání, tedy i k rozhodným skutečnostem, jež přednesl žalobce, a jež musí proti sobě dáti platiti, i když jsou mu na újmu. Je proto dovolací důvod rozporu se spisy (§ 503 čís. 3 c. ř. s.) lichý. Dovolatel odkazuje k rozhodnutí čís. 9782 sb. n. s. a dovozuje, že podle zásady poctivosti v právních stycích (§ 914 obč. zák.) byli žalovaní povinni ohlásiti mu, že se do uprázdněného bytu nenastěhovali, a teprve, kdyby byl i na takové ohlášení mlčel, že by bylo lze mluviti o vzdání se nároku mlčky. Než ono rozhodnutí se na souzený případ nehodí, neboť tento je mimo jiné odlišný zejména tím, že uplynula téměř 3 léta, než se žalobce nárok na znovupronájem bytu jal uplatňovali. Je bez významu, že žalovaní žalobci neohlásili, že se do bytu nenastěhovali, když se žalobce o tom podle vlastního přednesu asi po roce dověděl a když se dověděl také o prodeji domu, z čehož musil seznali, že mu žalovaní nechtěli byt znovu pronajmouti. V zákoně není ovšem uvedena doba, do které může vypovězený nájemník nárok na znovupronajmuití bytu proti dřívějšímu pronajímateli úplatniti. Z doslovu zákona (§ 1 (3) zák. o ochr. náj. čís. 44/1928) a ze srovnání s jinými ustanoveními zákona (na př. § 20/2) vyplývá, že vyžaduje poctivost právního styku a klidné soužití občanů, by nájemce nárok na znovupronajmutí bytu podle § 1 (3) uplatnil do doby tak přiměřené, by pronajímatel nebyl v oprávněné pochybnosti o tom, zda nájemce nárok ještě uplatnili chce, či zda se ho již vzdal. Pouhé mlčení není ovšem o sobě za pravidelných poměrů ani souhlasem ani vzdáním se práva, ale nabývá tohoto významu tam, kde provázející okolnosti nedopouštějí důvodně pochybovali o tom, že by strana nemlčela, kdyby nesouhlasila nebo práva se nevzdávala, kde tedy mlčení nelze vykládati jinak, než jako souhlas nebo zřeknutí se. I při mlčení jako známce projevu vůle v určitém směru jest hleděti k tomu, co žádá poctivý právní styk mezi stranami (§§ 863 a 914 obč. zák.). Žalovaní musili býti tříletou nečinností žalobcovou ubezpečeni ve víře, že již nečini nárok na znovupronájem bytu. S právním omylem žalobcovým nemohli počítali, an jim z okolností nebyl zřejmý. Právem dospěly tudíž nižší soudy, hledíce ke všem okolnostem případu a k nápadně dlouhé nečinnosti žalobce, k závěru, že tím dal mlčky najevo, že již nemá zájmu na bytu, jehož opětného pronájmu se nyní domáhá (§ 863 obč. zák.). Ustanovení § 7 (2) zákona o ochraně nájemníků nebrání, by se nájemce pro určitý již nastavší případ nevzdal výhod ustanovení zákona, zejména tedy i práva na opětný pronájem bytu podle § 1 (3) zák. o ochr. náj.