Čís. 7840.

Platnou jest úmluva o zrušení pachtovní smlouvy při každém porušení pachtovního závazku. Význam ustanovení pachtovní smlouvy, že podnájemníci budou trpěni jen se svolením pronajímatele.
(Rozh. ze dne 2. března 1928, Rv II 132/28.)
Žalobkyně propachtovala roku 1926 žalovaným usedlost na šest let. Bylo ujednáno, že hnojení a obděláváni luk a rolí musí býti provedeno pořádně, že sláma docílená na pachtovaných pozemcích a ostatní zásoby krmiva musí býti spotřebovány v hospodářství. Podle bodu 10 pachtovní smlouvy bylo lze přijmouti podnájemníky toliko se svolením pronajímatelů. Pro případ, že by některé ustanovení pachtovní smlouvy pachtýři nebylo splněno, měla smlouva zaniknouti. Ježto žalovaní prodali část slámy a přijali podnájemníky bez svolení žalobkyně, domáhala se na nich propachtovatelka žalobou, by pachtovní smlouva byla prohlášena za zrušenou. Oba nižší soudy uznaly podle žaloby, odvolací soud z těchto důvodů: Podle nepopřených zjištění procesního soudu 1 stolice, porušili žalovaní smluvní závazky. Zcizili 5 až 7 q slámy a 3 až 4 q sena bez svolení propachtovatelů. Pachtýři přijali dále bez souhlasu propachtovatelů od jara 1927 třetí osoby za nájemné do pachtovního bytu. Žalovaní připouštějí, že ještě po žalobě byli tři podnájemníci bez souhlasu žalující strany za nájemné v pachtovním domě. Porušení pachtovní smlouvy pachtýři (podle bodu 4. a 10. pacht. smlouvy) jsou nepochybně zjištěna. Podle bodu 13 pacht. smlouvy je propachtovatel oprávněn zrušiti pachtovní smlouvu pro takové porušení smlouvy. Právní účinnost těchto smluvních ustanovení nastala. Bodem třináctým pachtovní smlouvy zamýšlí propachtovatel nutiti pachtýře ku přesnému plnění všech pachtovních závazků. Pohnutka této úmluvy jest bezvadná. I donucovací prostředek (zrušení pachtovní smlouvy) jest bezpochybně přípustný. Nelze proti tomuto namítnouti, že právě jmenovaná porušení závazku pachtýřem nemají významu pro propachtovatele. Za určitých okolností jest propachtovatel velmi citelně stižen, jestliže sklizená sláma nebyla spotřebena v hospodářství pachtovaném, nebo jestliže byli podnájemníci přijati do pachtovního obydlí. Stačí poukázati na následky nevyhnutelného vedení sporu pro vyklizení proti podnájemníkům. Co pachtýři při převzetí pachtu věnovali ohledně zásob píce v hospodářství opravňuje pachtýře dle smlouvy (bod 4.) jen k odstranění téhož množství píce avšak jen po skončení pachtu. Zda jest platné i ono ustanovení pachtovní smlouvy (bod 13), dle něhož. — Čís. 7840 —
355
pachtýř při zrušení pachtu pro porušení smlouvy pozbude náhradních nároků proti propachtovateli, nebylo v tomto směru zkoumati. Žalobci neuplatňují tohoto ustanovení smlouvy v tomto sporu (ztráta náhradních nároků). V řízení prvé stolice nebyla uplatňována námitka nemravnosti bodu 13; rovněž nebyly předneseny skutkové okolnosti k odůvodnění této námitky. Bez tohoto skutkového podkladu nelze otázku právní (t. j. otázka platnosti této části bodu 13 pacht. smlouvy) řešiti. Bez tohoto skutkového podkladu nelze rovněž řešiti další otázku právní, zda pouze tato část bodu 13 či celý bod 13. či celá pachtovní smlouva jest neplatná. V tomto případě žádají pouze žalobci dle bodu 13. pacht, smlouvy zrušení pachtu pro porušení smluvních závazků. Taková úmluva jest ze stanoviska platného práva pachtovního bezvadná. Propachtovatel může si vymíniti za souhlasu pachtýře zrušení pachtovní smlouvy při každém porušení pachtovního závazku. Zájem propachtovatelů na plnění smlouvy tu rozhoduje.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
Odvolací soud odůvodnil zevrubně a případně své odmítavé stanovisko a stačí ke správným vývodům těm dodati jen toto: Podmínky pachtovní smlouvy čelí k ochraně zájmů pronajímatelů co do nemovitosti svěřené žalovaným k užívání a nezahrnují v sobě nic, co by se příčilo dobrým mravům nebo zákonům. Ani sankce bodu 13 pachtovní smlouvy není takové povahy. Nelze zajisté smluvním stranám odepříti právo, by si smlouvou navzájem nevyhradili právo, v případě, že by smlouva nebyla dodržována, smlouvu zrušiti. Sankce taková jest v obchodním životě obvyklá a nelze ji považovati za závadnou nebo dokonce za příčící se dobrým mravům, ač tomu, jehož stihne, samozřejmě jest na škodu. Odvolací soud tudíž dospěl k správnému názoru, že žalovaní uplatňují úplně bezdůvodně neplatnost pachtovní smlouvy pokud se týče sankce bodu 13. této smlouvy z důvodu § 879 obč. zák. Nesprávnost právního posouzení věci odvolacím soudem shledávají dovolatelé dále v tom, že odvolací soud jakož i soud prvé stolice ze zjištěných skutečností dospěl k úsudku, že žalovaní nedodrželi závazky jim v bodech 4 a 10 pachtovní smlouvy uložené a že proto použití sankce bodu 13. proti nim jest na místě. Dovolací soud shledává za nutné zabývati se toliko se závazkem žalovaným v bodu 10 uloženým. Bod ten praví, že podnájemníci pro budovy obytné a hospodářské jakož i pro louky a polnosti trpěni budou jen se svolením pronajímatelů. Účel této smluvní podmínky jest průhledný. Ubytování cizích lidí v propachtované usedlosti žalovaných má po případě v zápětí ohrožení pořádku v hospodářství, jakož i bezpečnosti obytných a hospodářských budov, inventáře a kultury a může snadno zavdati příčinu ke stiženi vyklizení místností daných do podnájmu v případě zrušení pachtovní smlouvy vzhledem na zákonnou ochranu nájemníků. Dovolací soud ve shodě s nižšími soudy dospívá k úsudku, že žalovaní prohřešili se proti ustanovení bodu 10, pachtovní smlouvy alespoň tím, že, jak bez odporu zjištěno, do podnájmu dali Josefu B-ovi za měsíční úplatu 120 Kč od svého bytu úplně oddělenou manzardu obytné budovy a v tomto poměru s ním setrvali od května 1927 až do konce srpna 1927. Dovolatelé ovšem hájí názor, že toto jejich jednání není překročením zákazu bodu 10 pachtovní smlouvy, poněvadž podle doslovu tohoto smluvního bodu zákaz ten týče se jednotlivých pachtovních objektů — obytných budov, hospodářských budov, polí a luk — v celku a nikoliv jejich částí. Tento výklad však není případný, neboť právě, že bod 10 béře v úvahu podnájem jednotlivých luk a polí, svědčí tomu. že zákaz týče se též podnájmu částí pronajatého hospodářství a tedy i částí obytného stavení. Ostatně byla obytná budova propachtována žalovaným, by ji obývali, a jest samozřejmé, že tam také jako nájemci hospodářství bydleti museli a skutečně bydleli. z čehož plyne, že při bodu 10 měly strany očividně na mysli zákaz, by žalovaní z místností pro ně k bydlení určených jednotlivé do podnájmu cizím lidem nedávali. Neprávem dovolatelé uplatňují, že zákaz bodu 10. příčí se ustanovení § 1098 obč. zák. ve znění 3 dílčí novely, poněvadž podle jeho znění oprávněn jest nájemce dávati najaté objekty do podnájmu, může-li se to státi bez újmy pro pronajímatele a není-li to ve smlouvě výslovně zakázáno. Pachtovní smlouva, o niž jde, obsahuje však tento zákaz a proto není použití ustanovení § 1098 obč. zák. na místě. Ostatně mohou smluvní strany oprávnění nájemníka podle § 1098 obč. zák. dohodou vždy vyloučiti a, jelikož tak se v tomto případě stalo, nemá tu citované zákonné ustanovení vůbec místa. Je-li na jisto postaveno, že se žalovaní způsobem shora uvedeným nezachovali podle zákazu bodu 10. pachtovní smlouvy, přichází v platnost sankce bodu 13. pachtovní smlouvy a jest tudíž oprávněným žalobní nárok, by pachtovní smlouva prohlášena byla za zrušenou a by žalovaní povinnými uznáni byli, pachtovanou usedlost žalobcům vrátiti.

Citace:

č. 7840. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1929, svazek/ročník 10/1, s. 382-384.