Čís. 8124.

Ochrana nájemců podle zákona ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. Ani při nájemních smlouvách, na které se nevztahují předpisy §§ 8 až 12 zák. o nájemném, nemůže pronajímatel po uplynutí původně smluvené nájemní doby jednostranně zvyšovati činži.
(Rozh. ze dne 8. června 1928, Rv I 1629/27.) Žalovaný najal smlouvou ze dne 2. srpna 1922 v domě čp. 711 od předchůdce žalobcova obchodní místnosti a byt o čtyřech pokojích na dobu do 31. prosince 1925 za ročních 10000 Kč. Dopisem ze dne 30 prosince 1925 vyrozuměl žalobce žalovaného, že ustanovuje počínajíc 1. lednem 1926 roční nájemné za byt na 10000 Kč, za krám na 28000 Kč Žalovaný sdělil žalobci dne 31. prosince 1925, že jest ochoten platiti nájemné, jež soud uzná za správné podle zákona, a že až do soudního určeni nájemného bude platiti dosavadní nájemné. Návrh žalovaného na určeni nájemného byl soudem právoplatně zamítnut. Ježto žalovaný zaplatil za prvé čtvrtletí roku 1926 jen 2500 Kč, domáhal se na něm žalobce doplatku 7000 Kč. Procesní soud prvé stolice přiznal žalobci 1500 Kč, odvolací soud nevyhověl odvolání žalobce, k odvolání žalovaného zamítl zcela žalobu. Důvody: Právní poměr mezi stranami rozepře dlužno posuzovati podle zákona ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. V tom jsou i strany i soud procesní za jedno. Zákon tento právě tak jako jeho předchůdcové — počínajíc nařízením ze dne 17. prosince 1918, čís. 83 sb. z. a n. a končíc zákonem ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 sb. z. a n. — má za účel, čeliti lichvě s byty. Aby tohoto účelu dosáhl, omezuje zákon pronajímatele jak v právu výpovědi (§ 1) tak i v právu volného stanovení úplaty za byt (§ 8). Ve směru posléze uvedeném jde zákon dokonce tak daleko, že nedovoluje pronajímateli bráti větší činži, než která je po zákonu přípustná, ani v tom případě, když nájemník takovouto nepřiměřenou činži platiti chce a ji skutečně i platí (§ 20). Z tohoto pravidla připouští zákon výjimku pouze u bytů větších, t. j. u bytů, které mají kromě kuchyně a pokojíku pro služebné aspoň 4 obytné místnosti a u místností užívaných k výdělečné činnosti. Při takovýchto místnostech mohou strany platně ujednati i vyšší nájemné, než zákon dovoluje, ovšem předpokládajíc, že nájemní smlouva byla uzavřena na určitou dobu aspoň tří let a že byla uzavřena v době od 1. května 1922 do 31. března 1925 (§ 14). Jednostranné zvýšení činže při nájemních smlouvách uzavřených v době od 1. května 1922 do 31. března 1925 na dobu aspoň tří let zákon ani při větších bytech nedovoluje. To vyplývá především z úvahy, že k platnosti nájemní smlouvy je třeba, by se strany dohodly na činži (§ 1090 obč. zák.), při čemž ovšem zákon ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. má ustanovení, že vůli stran ohledně činže může nahraditi rozhodnutí soudu (§ 12), plyne to však i z ustanovení § 31 čís. 5 zákona, jenž právo jednostranného zvýšení činže přiznává domácímu při větších bytech jen tehdy, byly-li pronajaty po 1. květnu 1924 novému nájemníku, neboť pro takovéto nájemní smlouvy zákon vůbec neplatí. Podle toho nemá domácí možnosti, by nájemníku, s nímž uzavřel nájemní smlouvu v době od 1. května 1922 do 31. března 1925 na dobu aspoň tří let, činži jednostranně proti jeho vůli zvýšil, nemůže ho však také proto, že nájemník na vyšší činži přistoupili nechce, vypověděti, neboť je i v tomto případě vázán předpisem § 1 zákona. V souzeném případě jest nesporno, že žalovanému byl pronajat v domě čp. 711, jehož vlastníkem je od 28. července 1923 žalobce, krám a byt o 4 pokojích dřívějším vlastníkem domu dne 2. srpna 1922 na dobu do 31. prosince 1925 za roční činži 10000 Kč a že žalobce oznámil žalovanému dne 30. prosince 1925, že mu od 1. ledna 1926 počínaje zvyšuje činži na 38000 Kč ročně, že však žalovaný na tento požadavek nepřistoupil a přistoupiti nechce. Po rozumu ustanovení § 2 čís. 3 zákona z 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. je smlouvu nájemní se žalovaným uzavřenou považovati po dobu platnosti tohoto zákona za smlouvu učiněnou na neurčitou dobu. Pak však nemůže žalobce podle toho, co svrchu uvedeno, požadovati na žalovaném větší činži, než byla dne 2. srpna 1922 umluvena ani cestou nespornou — tomu vadí předpis § 14 uvedeného zákona — ani pořadem práva, poněvadž se strany na takovéto větší činži nedohodly.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
Jak zjištěno a ostatně nesporno najal žalovaný smlouvou ze dne 2. srpna 1922 v domě žalobcově jednak obchodní místnosti, jednak byt o čtyřech pokojích s příslušenstvím na dobu do 31. prosince 1925, tedy na dobu nejméně tří let, za roční nájemné 10.000 Kč. Podle § 14 čís. 1 zák. ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n., jehož by bylo na tento případ použiti, nevztahují se na tuto nájemní smlouvu předpisy §§ 8 až 12 o nájemném. Marně tedy snaží se žalobce dovoditi z § 14 čís. 1, § 2 (3) a § 31 (1) čís. 5 řečeného zákona, že byl oprávněn po uplynutí smluvené doby nájemní zvýšiti jednostranně činží, jejíhož doplatku se za první čtvrtletí 1926 domáhá. Dovolatel sice správně uvádí, že se nájemní smlouva pokládá podle § 2 (3) zák. o ochr. náj. za učiněnou na neurčitou dobu a že při nájemních smlouvách, při kterých jsou splněny předpoklady § 14 čís. 1 zák. o ochr. náj., platí o nájemném smluvní volnost, ale mylně chce nahraditi tuto smlouvu, t. j. souhlasnou vůli obou stran svým jednostranným určením činže. Stanovisko žalobce, který tvrdí, že jest žalovanému volno, by nájemní místnosti vypověděl a se vystěhoval a že, neučiní-li tak, jest povinen platiti požadovanou zvýšenou činži, protože prý pak s požadovanou Činží souhlasí, jest sice jednoduché a pro žalobce pohodlné, ale v zákoně oprávněno není. Že žalovaný nesouhlasil se zvýšenou činží a že hned dopisem ze dne 31. prosince 1925 odepřel zvýšek platiti, jest mezi stranami nesporno. Ale pak nemá žalobce pro žalobní pohledávku, pokud jde o zvýšenou činži, vůbec právního důvodu, neboť zákonné zvýšení pro tento nájemní poměr ne- platí a smluvního zvýšení zde není. Jde to najevo také z § 1115 obč. zák., který ustanovuje, že obnovení nájemní smlouvy mlčky se stavší děje se za týchž podmínek, za kterých byla uzavřena původní smlouva (kromě nájemní doby), tedy také za tutéž činži, dokud tato ujednáním stran nebyla změněna. Předpis § 2 (3) zákona o ochraně náj. jest také jen obnovením smlouvy ze zákona. Kdyby byl správným názor žalobcův, že jest oprávněn jednostranně činži určovati, jsa při tom vázán jen předpisy o válečné lichvě a o dobrých mravech, mohl by důsledně, kdyby nájemník jeho požadavku nechtěl vyhověti, vymoci si podle § 1 (2) čís. 1 zák. o ochr. náj. svolení k výpovědi z tohoto důvodu a mohl by takto vyloučiti ochranu nájemníka i ve příčině obmezení práva výpovědního, což zákon v § 14 zák. o ochr. náj. učiniti nechtěl. Jinak netřeba se o účel zákona příti. Předpis § 31 (1) čís. 5 zák. o ochr. náj. tu nedopadá, protože nejde o nového nájemníka přijatého po 1. květnu 1924. Právní posouzení věci odvolacím soudem jest v podstatě správné a dovolání opřené jen o důvod § 503 čís. 4 c. ř. s. není oprávněno.

Citace:

č. 8124. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1929, svazek/ročník 10/1, s. 875-878.