Čís. 11602.

Ochrana nájemců (zákon ze dne 26. dubna 1930, čís. 166 sb. z. a n.).
Podle § 7, druhý odstavec, zák. jest neplatná i dohoda při dojednání nájemní smlouvy, jíž se nájemce zavázal přijmouti na požádáni pronajímatele náhradní byt ve vyšším poschodí a vzdáti se nynějšího bytu, kdyby následkem vlastní potřeby pronajímatele bylo přeložení tohoto bytu do vyššího poschodí nutné.
(Rozh. ze dne 22. dubna 1932, Rv II 219/32.)
Smlouvou ze dne 31. března 1927 najal žalovaný byt v prvém poschodí domu žalobců. V téže smlouvě bylo ustanoveno, že, kdyby následkem vlastní potřeby žalobců bylo přeložení tohoto bytu do vyššího poschodí nutné, žalovaný jest zavázán na požádání žalobců přijati náhradní byt ve vyšším poschodí a za to se vzdáti nynějšího svého bytu, jen plošní výměra náhradního bytu že nesmí býti menší než doposavadní byt. Žalobou, o niž tu jde, domáhali se žalobci na žalovaném, by byl uznán povinným vykliditi a odevzdati žalobcům byt v jejich domě v prvém; poschodí proti tomu, že mu bude vykázán a odevzdán v nájem náhradní byt za týchže podmínek v témže domě v druhém poschodí. Procesní soud prvé stolice žalobu zamítl. Důvody: Žaloba není odůvodněna, ježto se ustanovení nájemní smlouvy ze dne 21. března 1927, které jedná o výměně bytu, příčí § 7 druhý odstavec zák. o ochr. náj., podle něhož ochrana nájemníků nemůže býti úmluvou stran omezena. Třebaže nejde o výpověď, nemohlo býti ujednáno při pronájmu bytu před 28. březnem 1928, tedy proti starému nájemníkovi, že za jistých okolností lze mu odňati byt bez ohledu na předpoklady § 1 zák. o ochr. náj. Takovou úmluvu považuje soud za neplatnou, jsou-li okolnosti, za kterých starý nájemník musí převzíti nový byt, horší, než v podobných případech ustanovení § 1 (2) zák. o ochr. náj. Jest tedy jen otázkou, zda právě úmluva ze dne 31. března 1927, pokud jedná o výměně bytu, jest pro žalovaného horší než příslušné ustanovení § 1 zák. o ochr. náj., a nerozhodné jest, zda snad žalující strana přizpůsobila nyní žalobní nárok předpisům o ochraně nájemníků tím, že dává žalovanému dostatečný náhradní byt a zda skutečně žalující strana nutně pro sebe potřebuje bytu žalovaného. (Dr. Zelinka: Ochrana nájemníků vydání z roku 1928 str. 181.) Ustanovení smlouvy ze dne 31. března 1927 znamená podle názoru soudu pro žalovaného obmezení jeho práv na ochranu nájemců, příslušejících mu podle § 1 zák. o ochr. náj. Žalující strana si totiž vymínila výměnu bytu, bude-li ho potřebovati. Podle § 1 odst. (2) čís. 12 zák. o ochr. náj., kteréžto ustanovení dopadá na souzený případ, musí pronajímatel potřebovati bytu sám nutně pro sebe. Co do náhradního bytu zase uvádí nájemní dohoda ze dne 31. března 1927 jen to, že jeho plošní výměra nesmí býti menší. Neobsahuje tedy dohoda vůbec nic o výši nájemného jakož i o ostatních vlastnostech náhradního bytu, které jsou uvedeny ve vládním nařízení ze dne 26. června 1930, čís. 130 sb. z. a n. a které chrání nájemníka před nabídnutím náhradního bytu, který snad i ohledně zdraví i ohledně jeho ostatní potřeby a výše nájemného snad neodpovídá potřebám nájemníka. Podotýká se ještě, že § 1 odst. (2) čís. 20 zák. o ochr. náj. předpokládá rovněž nutnou potřebu a že žalující strana ani netvrdila, že nabyla vlastnictví dva roky před podáním žaloby a že žalovaný opatřením dostatečného bytu by se neoctl v hospodářské tísni. Jest tedy tím vším zjištěno, že ustanovení dohody ze dne 31. března 1927 jest pro žalovaného ohledně umluvené výměry bytu horší než příslušné ustanovení zákona o ochr. náj., znamená tedy obmezení jeho práv v řečeném smyslu a jest proto smluvená výměra, příčíc se § 7 (2) zák. o ochr. náj. neplatná. Žalující strana není tedy oprávněna žádati výměnu bytu a byla žaloba zamítnuta. Odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. Důvody: Odvolací soud připojuje se plně k právnímu názoru napadeného rozsudku. Úmluva tak, jak jest písemně zjištěna přesně podle vůle obou smluvních stran, jest prostě obejitím předpisů zákona na ochranu nájemníků, jak jest zapovězeno §em 7 cit. zák. Smlouvou touto vyhrazuje si pronajímatel zcela podle své potřeby žádati na nájemníku zrušení nájemní smlouvy o pronajatém bytu, pro kterýžto případ zároveň nájemník přejímá povinnost přijmouti nějaký náhradní byt též v některém vyšším poschodí domu. Tento případný náhradní byt jest blíže vymezen jen co do plošné velikosti, která nesmí býti menší než dosavadního bytu. Dikce »nur darf « jest dokladem, že jen tato náležitost náhradního bytu jest mezi stranami předem určena, kdežto jinaké náležitosti bytu ani přibližně nejsou vymezeny. Nemá proto pravdu žalující strana, vycházejíc ve svých vývodech odvolacích z předpokladu, že úmluva obsahuje i nájemní smlouvu o novém náhradním bytu, jejíž platnost jen je podmíněna zároveň smluvenou skutečností. Vždyť ve smlouvě ani podle vědomí smluvních stran není o novém náhradním bytu dosud nic známo, ani ve kterém poschodí bude, tím méně jaké nájemné bude se z něho platiti. Smlouvou zavázal se tedy nájemník vykliditi najatý byt a odevzdati pronajímatelům, kdy si toho budou přáti, kdy to budou potřebovati. I tato podmínka je daleko těžší než zákon při jednotlivých důvodech výpovědních, respektujících potřebu pronajímatelovu (čís. 12, 20) přímo předpisuje. Ve všech případech bere se zřetel jenom na nutnou potřebu vlastní, kteroužto náležitost pronajímatel musí dokazovali. Praví-li se ve smlouvě: »Sollte infolge Selbstbedarf eine Verlegung der gemieteten Wohnung notig sein«, stanoví se tím jen nutnost vyklizení najatého bytu následkem vlastní potřeby, nikoliv vyklizení bytu následkem nutné vlastní potřeby: rozsahem jsou oba tyto pojmy rozdílné. Smlouva, o niž se žaloba opírá, zřejmě odporuje § 7 cit. zákona Zcela právem proto prvý soud žalobu zamítl.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání. Důvody:
Žalobci opírají nárok, jehož se domáhají žalobou, o dohodu při dojednání nájemní smlouvy, jíž se žalovaný zavázal přijmouti na požádání žalobců náhradní byt ve vyšším poschodí a vzdáti se nynějšího bytu, kdyby následkem vlastní potřeby žalobců bylo přeložení tohoto bytu do vyššího poschodí nutné. Leč dohoda tato jest, stavši se při ujednání nájemní smlouvy, neplatná podle § 7 odst. (2) zákona na ochranu, nájemníků (zákon čís. 166/30 sb. z. a n.), proto, že při ujednání tom jest chráněn nájemník zákonem z důvodu, by nebyl vykořisťován pronajímatelem, takže jest v okamžiku tom považován skoro za osobu potřebující zvláštní ochrany zákona (rozh. čís. 1780, 5528 a 5873 sb. n. s.). Je-li neplatná smlouva, o niž žalobci opřeli svůj nárok, padá tím i nárok sám. Nižší soudy posoudily proto věc správně s hlediska právního, zamítnuvše žalobu.

Citace:

č. 11602. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1933, svazek/ročník 14/1, s. 497-499.