Čís. 12639.Pokud součástí nájemného ve smyslu § 1118 obč. zák. jsou i čtvrtletní zálohy, jež měl nájemce platiti mimo nájemné na městské dávky, jakož i na jiné povinnosti ze smlouvy nájemní. (Rozh. ze dne 26. května 1933, Rv I 231/33.) Žalovaný najal od žalobce byt za čtvrtletní činži 1400 Kč a zavázal se kromě toho platiti městské dávky zvlášť, na kteréžto dávky bude skládati čtvrtletně zálohu 560 Kč. Žalobou, o niž tu jde, domáhal se žalobce na žalovaném zaplacení dlužného nájemného a vyklizení bytu, ježto žalovaný dlužil žalobci nájemné na dvě čtvrtletí. Žalobě bylo oběma nižšími soudy vyhověno, odvolacím soudem z těchto důvodů: Odvolatel shledává nesprávné právní posouzení věci v tom, že rozsudek pokládá za »nájemné v širším slova smyslu« nejen »vlastní nájemné«, nýbrž i zálohy na dávky a na jiné povinnosti ze smlouvy a dovozuje to z toho, že nájemné jest smluveným ekvivalentem za používání bytu, skládání záloh však bylo smluveno jako jistota pro případnou škodu, mohl prý se proto žalobce dle smlouvy domáhati jen složení ujednaných dávek s tím, že budou po skončení nájemního poměru vyúčtovány a zbytek vrácen, a neměl býti vynesen rozsudek na bezpodmínečné placení i zálohy. Jest nesporným, že bylo mezi stranami ujednáno, že činží bude 1400 Kč čtvrtletně a mimo to městské dávky zvlášť, a že na tyto (dávky), jakož i na jiné povinnosti ze smlouvy bude žalovaný skládati čtvrtletně zálohu 560 Kč, která by se po skončení nájemního poměru a vyúčtování nedoplatků, pokud by něco zbývalo, vrátila. Tento doslov ujednání stran, a zejména souvislost »činže bude činiti 1400 Kč čtvrtletně a mimo to městské dávky zvlášť«, nenechávají odvolací soud v pochybnosti, že povinnost žalovaného platiti městské dávky byla součástí ujednaného nájemného, a že další ujednání o povinnosti ukládání zálohy jest ve skutečnosti placením městských dávek jako součásti nájemného s povinností vyúčtovati. Na tom nemění nic, že záloha 560 Kč měla sloužiti podle ujednání také jako jistota za »jiné povinnosti ze smlouvy plynoucí«, ježto tu jde o jednotnou zálohu, a poněvadž ony »jiné povinnosti ze smlouvy plynoucí« nejsou blíže určeny a ani nyní ještě není jisto, že na tyto »jiné povinnosti« vůbec a v jaké výši dojde, kdežto od počátku smlouvy jest jisto, že ku placení městských dávek dojde, a že tedy tyto při nejmenším převažují, právem soud první stolice i zálohy posuzuje jako součást nájemného, a žalovaného uznal povinným zaplatiti i nedoplatky na zálohy připadající. Nejvyšší soud nevyhověl dovolání. Důvody: Především vytýká dovolatel nesprávné právní posouzení věci, v podstatě v tom směru, že napadený rozsudek nečiní rozdíl mezi nájemným a zálohami, posuzuje zálohy jako součást nájemného, ač podle doslovu smlouvy by bylo lze bezpodmínečně žalovati jen o placení nájemného 1400 Kč čtvrtletně a při čtvrtletních zálohách 560 Kč jen na jich složení jako jistoty proti vyúčtování a vrácení přeplatku při skončení nájemního poměru. Jde tu tedy o výklad smlouvy, při němž jest dbáti zásad § 914 obč. zák. nového doslovu, podle nichž jest smlouvu vyložiti tak, jak to hoví zásadám poctivého styku stran při právních jednáních a nelze lpěti jen na slovném výrazu (srovnej rozhodnutí čís. 4473 sb. n. s.). V souzeném případě vycházely nižší soudy z nesporného doslovu nájemní smlouvy o výši i způsobu placení nájemného a veřejných dávek jak uveden byl v I. odstavci žaloby, a došly shodně k úsudku, že byl žalovaný povinen platiti čtvrtletně nejen nájemné 1400 Kč, nýbrž i čtvrtletně zálohu 560 Kč na městské dávky, jakož i na jiné povinnosti ze smlouvy nájemní plynoucí, a to jako součást nájemného, které tudíž činilo čtvrtletně 1960 Kč, že však tím nebyla nikterak dotčena smluvní povinnost žalobce a právo žalovaného na konečné vyúčtování záloh a vrácení případných přebytků žalovanému po skončení smluvního poměru. Tento výklad smlouvy opřely nižší soudy o výpověď Marie S-ové, podle níž se pod »nájemným« v korespondenci i v rozhovoru stran mínila vždy celá platební povinnost žalovaného, a soud odvolací i o větný rozbor doslovu smlouvy. Nejvyšší soud schvaluje zúplna výklad daný smlouvě v napadeném rozsudku, dodávaje, že i povaha právního poměru v souzeném případě nasvědčuje správnosti tohoto výkladu. Bylať smlouva nájemní mezi stranami uzavřena na určitou, časově přesně vymezenou dobu, od 1. října 1929 do 30. září 1933, a jest nesporno, jakž ostatně i z vývodů dovolatelových v dovolání patrno, že mimo vlastní nájemné 1400 Kč čtvrtletně měl žalovaný platiti také městské dávky zvlášť. Tento závazek jest zcela jasně a určitě obsažen v první větě smlouvy. Ustanovení zcela samostatné druhé věty smlouvy, podle něhož na městské dávky, jakož i na jiné povinnosti ze smlouvy jest skládati čtvrtletně zálohu 560 Kč, která se po skončení nájemního poměru a vyúčtování případných nedoplatků, pokud by něco zbývalo, žalovanému vrátí, jest jen doplňkem usnadňujícím placení městských dávek po stránce formální tak, aby strany nemusily každé čtvrtletí městské dávky, podrobené obvykle co do výše změnám, účtovati, a posunujícím vyúčtování částek, připadajících na městské dávky, na dobu po skončení nájemního poměru. Ze slov »skládati čtvrtletně zálohu 560 Kč«, nelze dovozovati, že tato část platu za užívání najatého bytu žalovaným měla jinou právní povahu, než součást nájemného a nájemné samo. Tento smysl smlouvy nemohou vyvrátiti ani vývody dovolání, vedené patrnou snahou rozlišovati mezi vlastním nájemným a zálohou jen z toho důvodu, by byl zjednán podklad pro dovolatelovo tvrzení, že má zažalované nájemné nejen zaplaceno, nýbrž i 85 Kč 70 h přeplaceno, takže by žalobce neměl výpovědní důvod jím v žalobě o vyklizení bytu uplatňovaný. Dovolateli nelze ani v tom směru přisvědčiti, že se žalobce, přijav po podání žaloby dne 14. října 1931 nájemné 1400 Kč, — vzdal nároku na vyklizení bytu a tím nájemní smlouvu obnovil. Ztotožňovati pojem »náhrada za používání bytu« s pojmem »nájemného«, v tomto případě nelze a nejde tu ani o mentální reservaci dovolatelem tvrzenou, poněvadž v dopise ze dne 13. července 1931 byl na to zástupcem žalobcovým výslovně upozorněn, že žalobce setrvává na zrušení nájemní smlouvy a že tudíž tato úplata (1400 Kč) není nájemným ve vlastním slova smyslu, nýbrž náhradou za užívání bytu bez právního titulu.