Čís. 12594.

Při koupi domu již podle povahy jednání se předpokládá, že jeho místností lze užívati způsobem obvyklým, při místnostech obytných, aby byly suché, u sklepů se sice nevyžaduje, by byly úplně suché, avšak vlhkost nesmí býti takového stupně, by překážela obvyklému užívání sklepa, zvláště pak, aby v něm voda neprýštila. Při koupi nově postavených domů, při kterých podle povahy věci nadmírná vlhkost může se objeviti teprve prodlením času po koupi, se předpokládá, že při stavbě byla provedena podle povahy případu žádoucí isolace proti vlhkosti. Nedostatek její jest vadou domu.
(Rozh. ze dne 11. května 1933, Rv I 37/32.)
Žalobci koupili roku 1927 od žalovaného nově vystavěný dům. Brzy po koupi počaly v přízemní světnici mokvati zdi a tvořila se plíseň, ve sklepě pak prosakovala voda. Žalobou, o niž tu jde, domáhali se žalobci na žalovaném, by byl uznán povinným odstraniti vyskytnuvší se vady způsobem v žalobě podrobně uvedeným. Žalobě bylo vyhověno soudy všech tří stolic, Nejvyšším soudem z těchto
důvodů:
Podle zjištění nižších soudů, z něhož jest dovolacímu soudu vycházeti, v domě, který žalobci od dovolatele koupili podle písemné smlouvy ze dne 4. srpna 1927, o kteréžto koupi podle tvrzení žalobců se však již dohodli v květnu 1927, počaly brzy po koupi v přízemní světnici mokvati zdi, tvoří se plíseň, vzduch bývá ztuchlý, ve sklepě prosakuje voda. Příčinou toho jest nedostatek isolace vůbec a že pod podlahou ve světnici nebyla ponechána dutina a světnice nebyla podsklepena. Dovolatel žalobcům, když při koupi žádali na něm garancii, prohlásil, není-li něco v pořádku, že to do pořádku uvede, a vydal jim písemné prohlášení ze dne 4. srpna 1927; podle jeho obsahu dovolatel se zavázal svým nákladem odstraniti závadu záležející v tom, že ve sklepě pod schody vyrážela voda. Jde tedy o nárok ze správy; ujišťování dovolatelovo, že uvede do pořádku, co v pořádku není, a prohlášení ze dne 4. srpna 1927 jsou jen uznáním jeho zákonné povinnosti ze správy, ono všeobecným a toto ve příčině určité vady, z nich však, ježto neurčují ani předmět ani způsob plnění, nelze odvoditi žalobní nárok jako nárok přímo smluvený. Jest tedy zkoumati, na kolik nárok ten jest odůvodněn podle zákona. Dovolateli jest přisvědčiti, že podle zjištěných okolností ručí jen za to, že prodaný dům má vlastnosti obyčejně u domu předpokládané a že ho lze užívati podle způsobu jednání, ježto zvláštní vlastnosti domu nebyly vymíněny, a že k závazku ze správy se vyhledává, by věc byla vadami stížena již v době předání (§§ 925 a 927 obč. zák.). Naproti tomu se k závazku ze správy nevyžaduje zavinění povinného; ručení za zaviněnou škodu jest samostatným nárokem vedle nároku ze správy (§ 932 prvý odstavec druhá věta obč. zák.); dovolání tedy mylně vytýká, že žalobci nedokázali zavinění žalovaného. Při koupi domu již podle povahy jednání, jak všeobecně jest známo a důkazu nepotřebuje, se předpokládá, že jeho místnosti lze užívati způsobem obvyklým, při místnostech obytných, aby byly suché; u sklepů se sice nevyžaduje, by byly úplně suché, avšak vlhkost nesmí býti takového stupně, by překážela obvyklému užívání sklepa, zvláště pak, aby v něm voda neprýštěla. Při koupi nově postavených domů, při kterých podle povahy věci nadmírná vlhkost může se objeviti teprve prodlením času po koupi, předpokládá se, že při stavbě byla provedena žádoucí isolace proti vlhkosti. Nedostatek její jest vadou domu; touto vadou jest stižen dům dovolatelem žalobcům prodaný, kde podle zjištění jak vlhkost světnice, tak prosakování vody ve sklepě bylo zaviněno tím, že isolace nebyla provedena. Nedostatek tento byl tu již v době prodeje domu, ať se za dobu tu považuje květen 1927, kdy se prý strany o koupi shodly nebo 4. srpna 1927, kdy sdělána byla písemní smlouva. Vlhkost je jen důsledkem vady domu, a dovolatel má zastupovati z důvodu správy nedostatek isolace. Nelze souhlasiti s dovolatelem, že se žalobci vzdali mlčky nároku ze správy, koupivše dům bez výhrady, ač si jej před koupí mohli prohlédnouti a vlastnosti jeho zjistiti. Že žalobci znali nebo znáti mohli nedostatek isolace, dovolatel v řízení před soudem procesním ani netvrdil a ani znalec nedostatek ten nemohl bezpečně zjistiti, avšak žalovaný jej doznal; tím méně mohli to poznati žalobci. Ostatně dovolatel před soudem prvé stolice uváděl, že se ještě ani v září 1927, tedy v době po koupi domu, závady neukázaly. Nad to úsudku o vzdání se nároku ze správy mlčky odporuje okolnost, že žalobci žádali na žalovaném záruku a týž slíbil uvésti do pořádku, co v pořádku není a ohledně vody ve sklepě dal prohlášení písemné. Výše trhové ceny domku ani okolnost, že žalobci sami nic nepodnikli k odstranění závady, jest pro závazek dovolatelův ze správy bez významu; mínění, že žalobci měli sami závady odstraniti a dožadovati se na dovolateli náhrady nákladů, nemá v zákoně odůvodnění.

Citace:

Čís. 12594.. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1934, svazek/ročník 15/1, s. 626-628.