Čís. 12552.

Ochrana nájemců.
Úplata, kterou si dal nájemník od vlastníka domu slíbiti za vyklizení, bytu, jest zapovězena, třebaže byla podle ujednání stran určena jen k částečné úhradě vyššího nájemného z nového bytu nájemníka, jenž není bytem náhradním ve smyslu zákona o ochraně nájemců. Lhostejno, že smlouva o úplatě byla uzavřena při soudním smíru o vyklizení bytu nebo dokonce na podnět soudce.
Neplatnost úmluvy o zapovězené úplatě za vyklizení bytu nemá v zápětí i neplatnost úmluvy o vyklizení bytu, a nájemník, jemuž namítána neplatnost úmluvy o úplatě, nemůže se domáhati in eventum vrácení opuštěného bytu. (Rozh. ze dne 27. dubna 1933, Rv I 306/32.)
Žalobce obýval byt v domě žalovaného. Za sporu uzavřely strany soudní smír, jímž se žalobce zavázal vyklidili byt nejdéle do 31. března 1931. Kromě toho ujednaly strany, což však nebylo protokolováno, že žalovaný zaplatí žalobci 9000 Kč, vystěhuje-li se žalobce včas. K tomuto závazku žalovaného přistoupil jeho právní zástupce Dr. A. jako rukojmí. Žalobce se včas z bytu vystěhoval, načež Dr. A. složil 9000 Kč k soudu. Žalobou, o niž tu jde, domáhal se žalobce na žalovaném, by byl uznán povinným svoliti k tomu, by 9000 Kč, složených Dr. A-em k soudu, bylo vydáno žalobci, po případě by žalovaný byl uznán povinným vrátiti žalobci byt v jeho domě dříve najatý. Žalovaný namítl, že není vzhledem k § 20 zákona na ochranu nájemců povinen zaplatiti žalobci 9000 Kč a že není proto ani povinen svoliti k tomu, by bylo žalobci vydáno 9000 Kč složených k soudu. Procesní soud prvé stolice žalobu zamítl, maje za to, že úmluva stran o zaplacení 9000 Kč žalobci za vyklizení bytu byla nedovolenou úplatou podle § 20 zákona o ochraně nájemců. Odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. Důvody: Třebaže bylo zjištěno, že se žalovaný zavázal zaplatili žalobci 9000 Kč jakožto náhradu za vyšší náklad, jenž vznikne žalobci tím, že namísto dosavadního laciného bytu v domě žalovaného bude nucen najati byt nepožívající ochrany nájemců, — nemění to nic na právním posouzení věci, ježto podle § 20 zákona na ochranu nájemců jsou zapovězena veškerá právní jednání, jimiž dosavadní nájemce bytu dává sobě nebo někomu jinému za odstoupení bytu nebo v souvislostí s tím něco poskytovati nebo slibovati. Slovy »za odstoupení bytu nebo v souvislosti s tím« jest podle stálé judikatury nejvyššího soudu vyloučena jakákoliv úplata, z jakéhokoliv právního důvodu, třebaže šlo jen o náhradu skutečné škody ustupujícímu nájemci (sr. rozhodnutí čís. 2965, 3007, 6045, 8352, 8353, 6301, 9931 atd. sb. n. s.). Právem proto dospěl soud prvé stolice k názoru, že úmluva, jíž si dal žalobce slíbiti od žalovaného úplatu za vyklizení bytu, jest podle § 20 zákona na ochranu nájemců nicotná.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
Po právní stránce posoudil odvolací soud věc správně. V tom směru se dovolatel marně snaží vyložili dovolenost úplaty, kterou si dal od žalovaného slíbiti za vyklizení bytu, a marně uplatňuje, že úplata byla podle ujednání stran a zjištění odvolacího soudu určena jen k částečné úhradě vyššího nájemného žalobcova z nového bytu a že taková úmluva mezi vlastníkem domu a nájemníkem je dovolena. Podle četné a důsledné judikatury nejvyššího soudu náleží pod zápověď § 20 (1) zákona č. 44/1928 (§ 20 (2) dřívějších zákonů) také ujednání mezi vlastníkem domu a nájemníkem, že se tento za úplatu vystěhuje, neboť zákon rozumí slovy »postoupení bytu« jeho uvolnění, ať již pro vlastníka domu nebo pro jiného nájemníka (sr. na př. rozhodnutí č. 7429, 3007, 6045, 8353, 9931 sb. n. s.). Nejvyšší soud vyložil také v mnoha rozhodnutích podrobně, že nezáleží na důvodu požadování úplaty, protože by jinak slova zákona »nebo v souvislosti s tím« neměla významu, kdyby měla bytí zkoumána příčina, pro kterou nájemník úplatu žádal, a kdyby teprve podle toho mělo býti usuzováno na dovolenost nebo nedovolenost t. zv. odstupného. Zákon, chtěje čeliti bytové lichvě, pokládal za nejúčinnější prostředek naprostý zákaz úplat za postoupení (uvolnění) bytu a proto použil dalších slov »nebo v souvislosti s tím«, by naznačil, že nezáleží na důvodu a účelu úplaty a že jest smlouva o úplatě vždy zapovězena, a tedy podle § 879 odstavec prvý obč. zák. nicotná (sr. na př. rozhodnutí č. 7430, 8352, 9955 a zcela nynějšímu případu podobný případ rozhodnutí čís. 9931 sb. n. s.). Zákon chtěl tomu zabrániti, by chráněný nájemník měl ze své ochrany jiné výhody, než právě jen ochranu proti volné výpovědi a volnému zvyšování činže a chtěl tomu čeliti, by nájemník své ochrany použil nebo využil k požadování úplat za uvolnění bytu, jichž by nechráněný nájemník nedocílil. Rozhodne-li se chráněný nájemník pro vyklizení bytu, vzdává se tím ochrany a nesmí za to nic požadovati. Vede-li to někdy ke zjevům, jichž se dovolatel dotýká a jež lze těžko srovnati s poctivostí právního styku, nemůže to na věci nic měniti, protože zákon, chtěje chrániti zájem celku, nehledí k jednotlivostem. Nájemník, znaje přísnost zákona, má se podle toho zaříditi. Nelze se dovolávati předpisů §§ 879 a 1295 odstavec druhý obč. zák. o dobrých mravech, protože zde platí specielní předpis § 20 zák. o ochr. náj. Pro rozhodnutí sporu je bez významu, že smlouva o úplatě byla uzavřena u příležitosti soudního smíru o vyklizení bytu, nebo dokonce — jak dovolatel tvrdí — na podnět soudce. Tato okolnost nemůže učiniti ze smlouvy zapovězené a nicotné smlouvu platnou. Ostatně jest jistě nápadné, že strany daly protokolovati jen ujednání o vyklizení bytu, ale nikoli ujednání o úplatě za to.
Pokud dovolatel odkazuje k předpisům §§ 870 a dalších obč. zák. a žádá in eventum vrácení opuštěného bytu, přehlíží, že jde o dvě smlouvy a že zákon nezabraňuje chráněnému nájemníkovi, aby s pronajímatelem ujednal zrušení nájemního poměru a vyklizení bytu, nýbrž zakazuje mu jen ujednání o úplatě za to; jen to t o ujednání je zapovězeno a dokonce podle § 28 zák. o ochr. náj. trestno, nikoliv ono, třebaže mezi nimi byla příčinná souvislost. Jde tu o dvě smlouvy, z nichž jedna je platná, druhá neplatná. Vynikne to zvláště při smlouvách o zapovězenou úplatu mezi dřívějším a pozdějším nájemníkem; tam by také nemohl ustoupivší nájemník žádati vrácení bytu, kdyby se mu pak slíbené úplaty nedostalo. Tedy již s hlediska § 878 druhé věty obč. zák. zůstává smlouva o vyklizení bytu v platnosti, protože nic nemožného ani nedovoleného neobsahuje. Mimo to je zákon o ochraně nájemníků určen pro poměry mimořádné a jest právem nepravidelným (ius singulare). Není přípustné, aby toto singulární právo bylo nahražováno právem pravidelným (ius commune) k odůvodnění opaku toho, co zákon na ochranu nájemníků zakázal. Pro obdobu podle § 7 obč. zák. zde není místa také proto, že tu není mezery, která by měla bytí vyplněna. Jest nerozhodné, zda Dr. A. složil ujednanou sumu k soudu jménem žalovaného, či jménem vlastním jako rukojmě, poněvadž i tu by šlo o zakázanou úplatu, třebas rukojmím složenou. Neprávem upírá dovolatel žalovanému oprávnění činiti věcné námitky v tomto sporu, zapomínaje, že sám si žalovaného jako stranu sporu určil a že sám se na žalovaném tímto sporem domáhá svolení, by mu byla vydána suma Dr. A-em sem k soudu složená. Nelze v tomto sporu řešiti otázky, které by se týkaly složitele, jenž spornou stranou není. Pokud konečně dovolatel odkazuje k dotvrzení svých opačných názorů k rozhodnutí Rv I 1808/27 čís. 8194 sb. n. s., nečiní tak případně, protože jde o různé děje, neboť v souzeném případě vlastník domu neopatřil nájemníkovi náhradní byt, jehož přiměřenost by bylo zkoumat! i s hlediska výše činže (srv. k tomu vl. nař. ze dne 26. června 1930 č. 103 sb. z. a n. o, pojmu náhradního bytu); v souzeném případě vůbec nepřišla a nemusila přijití k řeči otázka výpravy nového bytu žalobcova a přiměřenosti činže z něho placené.

Citace:

č. 12552. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1934, svazek/ročník 15/1, s. 559-562.