Čís. 12384.

Ochrana nájemců (zákon ze dne 28. března 1928, čís. 44 sb. z. a n.). Pronajímatel náhradního bytu (§ 32 zákona) nemůže jednostranně zvýšiti nájemné, jež ujednal s nájemcem náhradního bytu.
(Rozh. ze dne 23. února 1933, Rv I 1450/31.)
Žalovaný obýval v domě Františka V-a náhradní byt na základě soudního usnesení za roční nájemné 1600 Kč. Vnucený správce pronajímatelova domu zvýšil k 1. dubnu 1930 čtvrtletní nájemné na 900 Kč. Žalovaný, neuznávaje toto zvýšení, složil dosavadní nájemné 400 Kč na soudě. Proti žalobě vnuceného správce o zaplacení nájemného za čtvrtletí dubnové a červencové 1930 po 900 Kč, celkem 1800 Kč, namítl žalovaný, že požadované zvýšení jest vzhledem k § 32 zákona o ochraně nájemců nepřípustné. Procesní soud prvé stolice uznal podle žaloby. Odvolací soud vyhověl částečně odvolání žalovaného a zamítl žalobu, by byl žalovaný uznán povinným zaplatiti žalobci 1400 Kč; odvolání co do zaplacení dalších 400 Kč nevyhověl a napadený rozsudek v tomto směru potvrdil. Důvody: Nesprávné právní posouzení spatřuje odvolatel v tom, že soud prvý jest právního názoru, že z náhradního bytu může již v druhém období jeho nájmu pronajímatel libovolně zvýšiti činži, poněvadž náhradní byt podléhá podle § 32 zákona o ochr. náj. jen co do výpovědi nikoli však co do nájemného zákonu o ochraně nájemníků. Odvolatel však míní, že náhradní byt byl mu přikázán usnesením soudním, v němž byla i výše nájemného stanovena na 1600 Kč, a nemůže proto žalobce jednostranně činži tu zvýšiti na 3600 Kč ročně po dobu, co zákon o ochraně nájemníků bude trvati. Soud odvolací sdílí stanovisko odvolatele z těchto důvodů: Podle § 32 zák. o ochr. náj. požívá náhradní byt ochrany nájemníků jen co do výpovědí, která může bytí dána jen podle §§ 1—3 cit. zák. Na nájemné se tedy zákon o ochraně nájemníků, jak správně uvádí prvý soud, nevztahuje, třeba že v § 1 vlád. nař. ze dne 26. června 1930 čís. 103 sb. z. a n. se praví, že nájemné z náhradního bytu musí býti nejvýš tak veliké, aby je nájemník vzhledem k svým důchodům bez újmy ukojení ostatních svých nutných potřeb mohl platiti, a v § 2 téhož vlád. nař. se praví, že nájemné nesmí býti tak vysoké, by jeho placením byla značně snížena dosavadní životní míra nájemníka a jeho rodiny. Soud musí proto, přikazuje náhradní byt, přihlížeti nejen k rozsahu nového bytu, k jeho poloze a k zaměstnání strany vypovídané,, nýbrž i k výši nájemného. Nájemné to stanoví, slyšev nového pronajímatele o výši požadované činže z náhradního bytu, a, shledá-li, že nová činže jest úměrná činži dosavadní, pojme výši nájemného do svého usnesení a poukáže náhradní byt vypovídanému. Činže jest pak jednou z náležitostí náhradního bytu. Nastěhuje-li se vypovídaný da nového bytu, dává najevo, že vstupuje do nájemní smlouvy, která teprve tím se stává smlouvou hotovou. Jest proto vyjádření nového pronajímatele závaznou nabídkou a nastěhování se vypovídaného do náhradního bytu přijetím této nabídky. Doba nájmu určena v § 32 zák. o ochr. náj. dobou trvání tohoto zákona. Na tuto dobu se vztahuje i nabídka pronajímatele i co do výše nájemného, která jest stanovena pevným ročním nájemným podle pronajímatelovy nabídky, v souzeném případě 1600 Kč, které proto jednostranně zvýšeno býti nemůže. Jinak by si byl nový pronajímatel musel možnost zvýšení nájemného vyhradí ti, by soud mohl ke zvýšení zaujmouti stanovisko, rozhoduje o náhradním bytu. Jím by zajisté nebyl byt, z něhož by činže mohla býti v nejbližším čtvrtletí zvýšena několikanásobně jako v případě, o nějž jde. Při opačném výkladu byla by novému pronajímateli ponechána možnost, by libovolným a nepřiměřeným zvýšením nájemného docílil vystěhování nového nájemníka, jenž zvýšenou činži by platiti nemohl nebo nechtěl. Takovým způsobem mohl by lehce být obcházen zákon, o ochraně nájemníků. Jeden pronajímatel dohodl by se s druhým, by nabídl u sebe náhradní byt za totéž nájemné, jež vypovídaný dosud platil, při čemž rozdíl zaplatil by mu sám a, když vypovídaný by se do náhradního bytu nastěhoval, mohl by se ho zbaviti tím, že by mu zvýšil: činži tak, by ji platiti nemohl, měl by tak důvod k výpovědi a nový nájemník by byl bez náhradního bytu vystěhován. To zajisté není v intencích zákona o ochraně nájemníků a tento názor by odporoval i zásadě poctivosti v obchodním styku (§ 863, 914 obč. zák.). Prohlásil-li proto žalobce, že požaduje z náhradního bytu roční činži 1600 Kč, jest činže ta nezvyšitelná po celou dobu trvání náhradního bytu, zvýšeni nájemného o 2000 Kč na 3600 Kč ročně neodpovídá smlouvě a bylo. proto žalobu, pokud se domáhá činže vyšší než smluvené 1600 Kč ročně zamítnouti. Třeba ovšem přihlížeti k tomu, že ve zvýšené činži jest i činže původní. Žalováno jest o zaplacení činže za čtvrtletí dubnové a červencové 1930 po 900 Kč, tedy úhrnem 1800 Kč s úroky. Poněvadž žalovaný, jak jest mezi stranami nesporno, složil k soudu jen nájemné 400 Kč za termín dubnový 1930, jest toto nájemné podle § 1425 obč. zák. považovati za zaplacené. Nájemné za termín červencový 1930 400 Kč dosud žalovaný nezaplatil, takže jen ohledně něho jest žaloba odůvodněnou. Co do 1400 Kč s přisl. postrádá žaloba z důvodů shora uvedených vši oprávněnosti, bylo. proto odvoláni vyhověti a žalobu zamítnouti co do této částky.
Nejvyšší soud nevyhověl žalobcovu dovoláni.
Důvody:
Dovoláni opřené jen o důvod § 503 čis. 4 c. ř. s. neni oprávněno.. Pravdu má sice dovolatel, že § 32 zákona čis. 44/1928 sb. z. a n. (dřive: § 31 (2) zákona čís. 48/1925 sb. z. a n.) obmezuje pronajimatele náhradního bytu jen v příčině výpovědi a nikoli také v přičíně nájemného, ale to nemůže dovolateli prospěti, protože přehlíží účinky nájemní smlouvy. Podstatnými náležitostmi nájemní smlouvy jest dohoda stran o předmětu nájmu a o výši nájemného (§§ 1090 a 1094 obč. zák.). Touto smlouvou jsou pak vázány obě strany a nesmí pronajímatel nájemné jednostranně zvyšovati právě tak, jako je nesmí nájemník jednostranně snižovati. Nutno tedy zkoumati, jak přišla v souzeném případě nájemní smlouva k místu. Podle spisů Nc XX 331/29 okresního soudu — jichž se obě strany dovolávaly — žádali dřívější pronajímatelé za svolení k výpovědi nynějších žalovaných z důvodu § 1 (2) čís. 9 zák. o ochr. náj. čís. 44/1928, nabízejíce vypovídaným nynější, byt jako byt náhradní. Vlastník domu, v němž náhradní byt jest, prohlásil tehdy u soudu, že jest ochoten dáti tento byt nynějším žalovaným k disposicí za roční nájemné 1600 Kč včetně dávek, mimo zvláštní, vodné a poplatek za odvážení popele. Následkem toho okresní soud usnesením ze dne 12. října 1929 č. j. Nc XX 331/29-14 výpověď, připustil proti tomu, že vypovídající opatří vypovídaným náhradní byt blíže v usnesení popsaný za roční nájemné 1600 Kč, jak svrchu uvedeno. Prohlášení vlastníka domu, jehož vnucený správce vystupuje nyní jako žalobce, bylo nabídkou pronajímatele jak co do předmětu nájmu,, tak co do výše nájemného. Tím, že žalovaní se do náhradního bytu nastěhovali a soudem určené nájemné platili, přijali nabídku, čímž byla. uzavřena nájemní smlouva podle § 1094 obč. zák. Vše to odvolací soud správně vyložil. Podle toho, co uvedeno, právem odvolací soud zamítl žalobu na placení činže vnuceným správcem jednostranně zvýšené, a jeho právní posouzení jest bezvadné. Pokud běží o zvýšenou činži, nemá žalobce pro žalobní pohledávku právního důvodu, neboť zvyšování, nájemného podle zákona o ochraně nájemníků pro tento nájemní poměr neplatí a dohody (smlouvy) o zvýšeném nájemném není (slovn. k tomu také rozhodnutí čís. 8124 sb. n. s.). Neprávem chce žalobce nahraditi smlouvu, t. j. souhlasnou vůli stran, svým jednostranným určením výše činže. Kdyby byl správným jeho názor, že při nedostatku zákonného ustanovení o výši činže z náhradních bytů jest pronájemce sám oprávněn činži zvyšovali, vedlo by to ve svém důsledku k tomu, že by si mohl vymoci proti nájemníkovi, jenž se zdráhá zvýšenou činži platili, svolení k výpovědi z důvodu § 1 (2) čís. 1 a § 32 zák. o ochr. náj. a mohl by takto libovolně vyloučili ochranu nájemníka proti výpovědi, kterou zákon nájemníkovi náhradního bytu podle § 32 poskytl. I v tom směru jest schválili úvahy odvolacího soudu.

Citace:

č. 12384. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1934, svazek/ročník 15/1, s. 277-280.