Čís. 11204.

Ochrana nájemců (zákon ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 sb. z. a n.).
I t. zv. stavební příspěvky jsou součástí nájemného.
Dohoda o amortisační době toho, co placeno na opravu domu, není dohodou o nájemném ve smyslu § 20 (1) zákona ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 sb. z. a n. Není závady, by strany nesmluvily jinou amortisační dobu, než podle znaleckého posudku přiměřenou.
(Rozh. ze dne 3. prosince 1931, Rv I 1057/30.)
Nájemní smlouvou ze dne 19. února 1925 zavázal se žalobce platiti žalovaným pronajímatelům příspěvek na opravy ročně 2500 Kč za dobu od 1. března do 31. prosince 1934 a nájemné ročně 3500 Kč. Žalobou, o niž tu jde, domáhal se žalobce na žalovaných vrácení přeplatku činže za dobu od 1. března 1925 do 31. prosince 1927. Procesní soud prvé stolice přisoudil žalobci 2114 Kč; K odvolání žalovaných odvolací soud napadený rozsudek potvrdil a uvedl v otázce, o niž tu jde, v důvodech: Odvolací důvody spatřují odvolatelé v tom, že se žalobce domáhá žalobou vrácení přeplacené činže za dobu od 1. března 1925 do 31. prosince 1927, ta však že žalovanými byla vrácena a nemá tudíž žalobce na nich z tohoto důvodu nic k požadování. Kromě činže ročních 3500 Kč měl žalobce platiti ještě na opravu domu ročně 2500 Kč, těch prý se však žaloba netýká a v žalobě na vrácení těchto peněz nebyl učiněn návrh. Rozlišuje tudíž odvolání činži za užívání bytu a částky placené podle ujednání na opravu domu. Tento názor však není správný a jest považovati vše, co žalobcem placeno, za činži, neboť zákon o ochraně nájemníků ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 sb. z. a n., který se vztahuje na nájemní smlouvu uzavřenou stranami dne 19. února 1925, mluvě v § 12 o nájemném, nerozlišuje je tak, jak činí odvolatelé, a výslovně stanoví, že nájemné nad míru v §§ 9 a 10 tohoto zákona stanovenou, může býti zvýšeno o náklad na občasné nebo mimořádné opravy neb obnovy domu, čímž částky tyto zcela jasně uznává za část nájemného. Nelze tudíž v tomto smyslu nájemné rozlišovati a není následkem toho výše uvedený odvolací důvod oprávněn. Není správné ani tvrzení odvolání, že žalobce ani sám neučinil návrh na vrácení přeplatku těchto peněz a že žalobou žádá jen vrácení přeplatku činže. Jak již předem dovoděno, i kdyby to bylo pravda, jest nájemným rozuměti i částky za užívání bytu placené, í vynaložené na opravu domu; žalobce však v žalobě žaluje vrácení 10500 Kč s přísl. a výslovně uvádí, že na nájemném o tuto částku více zaplatil a v této takto uplatňované částce jsou zahrnuty i částky placené na opravu domu, takže žádá žalobou i vrácení těchto peněz. Neodůvodněná jest i námitka žalovaných, že rozsudek prvého soudu měl za základ výpočtu amortisace nákladů opravných vzíti dobu sedmiletou, jak to znalec ve svém posudku učinil, neboť právě znalec ve svém dodatném posudku vzal za základ výpočtu amortisaci desetiletou a tohoto výpočtu i doby použil prvý soud, čímž se ovšem nedopustil nesprávného ocenění důkazů a zejména ne pokud se týče desetileté amortisační doby, poněvadž deset amortisačních let odpovídá též vůli stran projevené smlouvou ze dne 19. února 1925, v níž doba amortisační byla stanovena do roku 1935.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání žalovaných.
Důvody:
Nesprávné právní posouzení věci spatřují dovolatelé v názoru odvolacího soudu, že i t. zv. stavební příspěvky jsou součástí nájemného, a dále, že ujednání jest neplatné jen co do výše činže (včetně stavebních příspěvků), nikoli také i co do smluvené desetileté amortisační doby. Dovolatelé nejsou v právu. V § 12 (1) zákona ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 sb. z. a n. (jehož jest v souzeném případě použiti) mluví zákon o zvýšení nájemného z důvodů užívaných v odstavcích 2 až 5, tedy i z důvodu odstavce 4, t. j. pro náklad na občasné nebo na mimořádně nutné opravy a obnovy domu. Proto správně uvádí odvolací soud, že i tyto částky jsou součástí nájemného. Ostatně totéž platí i podle občanského zákona. Nájemným rozumí zákon v §§ 1090 a 1094 obč. zák. »cenu« za užívání nájemního předmětu. Mohou to býti nejen platy, jež strany nazvaly přímo »nájemným«, nýbrž i jiné nájemníkovy platy z nájemního poměru, jež tento smlouvou na se vzal, neboť i takové vedlejší platy jsou »cenou«, již musí nájemník plniti za užívání věci a o něž se mu »činže« zvyšuje. Podle § 20 (1) cit. zák. jest dohoda o nájemném jen potud platná, pokud neodporuje ustanovením zákona o ochraně nájemníků. Zákon praví »dohoda o nájemném«, již jest lišiti od dohody o amortisační době. Smluvily-li strany desetiletou amortisační dobu, místo podle znaleckého posudku přiměřené sedmileté doby, nebylo v tom nic nezákonného a jest smlouva v tomto bodu platná.

Citace:

č. 11204. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1931, svazek/ročník 13/2, s. 553-555.