Čís. 11009.

Při odhadu (k účelům poplatkovým) domu se starými nezvýšenými činžemi jest vyšetřiti vedle hodnoty stavební (pozemkové) a výnosové i hodnotu prodejní, totiž cenu, jež se v téže krajině za podobné činžovní
68* domy skutečně platila a v níž dojde výrazu vliv, jejž měla skutečně na ceny činžovních domů okolnost, že předpisy o ochraně nájemníků byly jen přechodného rázu.
(Rozh.. ze dne 19. září 1931, R I 751/31.)
V řízení o odhadu domu k poplatkovým účelům stanovil soud prvé stolice hodnotu domu v době zcizení arithmetickým průměrem z hodnoty stavební a z hodnoty výnosové. Rekursní soud zrušil napadené usnesení a uložil prvému soudu, by, doplně řízení, znovu rozhodl. Důvody: Stížnost správně poukazuje k tomu, že jde o odhad domu se starými nezvýšenými činžemi. Poněvadž cena výnosová byla zjišťována, nebylo lze vzíti za základ činži skutečně placenou, nýbrž činži, která by byla v rozhodné době, 28. září 1926, placena, kdyby byly místnosti volně pronajaty nájemníkům bez ohledu na obmezení podle zákona o ochraně nájemníků. Zjištění podle kapitalisovaného výtěžku činžovního jest bezpečně možné jen za pravidelných poměrů, kde výše nájemného není podvázána mimořádnými bytovými zákony. Podle § 16 odhad. řádu má sice býti provedeno při staveních podrobených domovní dani činžovní dvojí ocenění, jednak podle kapitalisovaného výtěžku činžovního, jednak podle hodnoty pozemkové a stavební, a jako odhad stanoviti jest průměr obojího ocenění. Avšak odhadní řád v tomto § 16 sám připouští, že některá z method tuto naznačených může býti opomenuta, v kterémžto případě odhadci mají udati důvody pro volbu použitého způsobu oceňovacího, již z toho vyplývá, že ocenění kapitalisací výnosu činžovního, je-li dočasně podvázán ochranou nájemníků, nemusí býti zdrojem výpočtu hodnoty odhadní a bylo by na místě zjistiti hodnotu v rozhodné době přímým vyšetřením ceny prodejové podle hodnoty pozemkové a stavební, hledíc k cenám obvyklým v té krajině pro nemovitosti stejné povahy (§ 17 druhý odstavec). Činžovní výnos, pokud by přicházel v úvahu, bylo by vžiti podle toho stavu, kdyby byly byty volně pronajímány, pokud se týče kolik se platí z obdobných místností ochraně nájemnické nepodrobených, neboť i kupující kalkuluje také s hodnotou, kterou mu dá budova, až dočasné obmezení jednotlivých nájmů pomine. Poněvadž za toho stavu vzchází pochybnost, zda byla odhadní hodnota zjištěna zcela spolehlivě, nebylo podle § 53 popl. zák. rozhodnuto ani o hrazení útrat odhadu na podkladě, zcela bezpečném. První soud měl by tedy stanoviti odhadní hodnotu ve smyslu § 30 odh. ř. na základě operátu odhadního volným uvážením podle § 272 c. ř. s. a po doplnění znaleckého odhadu po případě slyšeti znalce nové, má-li pochybnost o správnosti posudku znalců nebo ceny, k jejímuž stanovení dospěli methodou jimi použitou. Stížnost jest tudíž odůvodněna, bylo jí vyhověti, usnesení napadené zrušiti s tím, by soud, doplně řízení novým výslechem znalců, určil sám odhadní cenu podle § 30 odh. ř.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolacímu rekursu. Důvody:
Napadené usnesení rekursního soudu ve svých důvodech v celku se opírá o důvody rozhodnutí nejvyššího soudu čís. 4003 sb. n. s., od nichž ani v tomto případě nejvyšší soud neshledává příčiny se odchýliti. Jde o odhad domu se starými nezvýšenými činžemi k účelům poplatkovým. Znalci podle § 16 odhadního řádu určili cenu průměrem z ceny podle hodnoty pozemkové a stavební a ceny podle kapitalisovaného výtěžku činžovního. Odhadní řád v době, kdy byl vydán, nemohl předvídati, že výše činží bude vázána obmezeními podle zákona na ochranu nájemníků, nýbrž předpokládal pravidelné poměry, kde se výška činží určovala národohospodářským zákonem nabídky a poptávky za volné soutěže obou stran, čemuž není tak při nynější vázanosti činží. Nelze ovšem bráti za základ výpočtu hodnoty činžovní fiktivní činži skutečné nynější činži neodpovídající, jest však vzhledem k časově obmezené platnosti zákonů na ochranu nájemníků a k okolnosti, že ceny vypočtené přesně podle třetího odstavce § 16 odh. řádu byly by po případě příliš nízké, vyšetřili též prodejovou cenu, totiž podle § 17 odh. řádu cenu, která se v téže krajině za podobné činžovní domy skutečně platila a v níž dojde výrazu vliv, jejž měla skutečně na ceny činžovních domů okolnost, že předpisy o ochraně nájemníků byly rázu jen přechodného, a teprve po vyšetření této ceny bude moci soud podle § 272 c. ř. s. a § 30 odh. řádu, přihlížeje ke zjištěné ceně pozemku a stavby a ke skutečnému výnosu, sám ustanovili odhadní cenu odpovídající skutečným poměrům a splnili tak účel odhadu. Správně proto rekursní soud vyhověl stížnosti finanční prokuratury, zrušil napadené usnesení a uložil prvému soudu, by, doplně řízení, znovu rozhodl. Při novém oceňování bude se však řídili zásadami vyslovenými v rozhodnutí čís. 4003 sb. n. s., tedy nikoliv výnosem, při kterém by byla za základ vzata činže, která by 28. září 1926 byla placena bývala, kdyby byty byly volně pronajaté nájemníkům nespadajícím pod zákon o ochraně nájemníků, nýbrž vedle vyšetřené již ceny pozemkové a stavební a ceny výnosové zjištěna budiž i cena prodejová ve smyslu § 17 odhadního řádu, by tak mohla býti zhodnocena skutečnost, že předpisy o ochraně nájemníků jsou rázu jen přechodního a uvážen význam, jaký na skutečnou cenu domu tato přechodnost má a potom teprve odhadní cena podle všech těchto dat určena samým soudem.

Citace:

Čís. 11009.. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1931, svazek/ročník 13/2, s. 199-201.