Čís. 11018.

Vlastník domu není povinen trpěti reklamní opatření, jimiž se hyzdi estetický vzhled domu, při čemž jest přihlížeti k tomu, co za nynějších poměrů, hledíc zejména i k dnešnímu nazírání na prospěšnost po případě i na nutnost reklamy, lze a jest pokládati za přípustné a věci přiměřené.
(Rozh. ze dne 21. září 1931, Rv I 1222/30.)
Majitel domu domáhal se na nájemníku, majiteli realitní kanceláře, by bylo uznáno právem, že žalovanému nepřísluší právo používati k reklamním účelům oken bytu žalovaným najatého a že jest proto povinen odstraniti reklamní nápisy úplně beze stop s okenních tabulí čtyř oken bytu jím najatého a uvésti okna do původního stavu. Procesní soud prvé stolice žalobu zamítl. Důvody: Soud zjistil, že dům jest jednopatrový, v přízemí jsou krámy a jest umístěno více firemních tabulek, mezi nimiž i tři tabulky žalovaného a v prvém patře ze šesti oken jsou čtyři zvenčí popsány nápisy barvou bílou a nepatrná část z nich barvou zelenou a červenou. Podle posudku znalce má soud zjištěno, že nápisy na oknech jsou odbornicky napsány barvami nevtíravými, že nápisy ty neporušují estetický vzhled domu a ani vzhled domu by se nezlepšil, kdyby byly odstraněny, a že nápisů těch si může chodec všimnouti jen za zvýšené pozornosti, ježto jsou nenápadné. Vzhledem k tomuto zjištěni nabyl soud přesvědčení, že nelze spatřovati v pomalování oken porušeni estetického vzhledu domu a tím překročení užívání bytu (§ 1008 obč. zák.) jako kromobyčejné. Ježto jest nesporno, že žalovaný provozuje živnost, jest vžiti v úvahu, že podle § 44 živn. řádu jest povinen užívati vhodného vnějšího užívání na svých stálých místnostech provozovacích nebo na svých bytech a jest oprávněn užívati jiných prostředků návěštních. Téhož názoru je i nejvyšší soud, že nelze brániti uživateli bytu, by nepomaloval nápisy okna svého bytu (viz čís. sb. 1564). Odvolací soud uznal podle žaloby. Důvody: V souzeném případě jde o žalobu vlastnickou a rozhodnutí sporu závisí na posouzení sporné otázky, zda žalovaný jako nájemce bytu jest oprávněn použiti oken bytu k umístění oznámek a reklamních nápisů, označujících jeho živnost. Podle § 1098 obč. zák. jest pro způsob užívání najatého předmětu především rozhodné ujednání stran. Že žalovaný měl při uzavření smlouvy nájemní nebo později ujednáno, oken bytu, v němž provozuje též realitní kancelář, k shora uvedenému označení a k reklamním nápisům použíti, ani netvrdí, naopak není mezi stranami sporné, že učinil tak bez svolení žalující strany a že, byv vyzván, by nápisy s oken odstranil, tak neučinil. Není-li ujednání, rozhoduje účel smlouvy, po případě místní zvyklost. Jen v tomto obsahu a rozsahu jest nájemník oprávněn najaté věci užívati, jen v tomto obsahu a rozsahu platí »užívání věcí«, jak zákon v § 1094 obč. zák. praví, »za koupené«, a v kupní ceně, t. j. v nájemném kryté a jen v tomto obsahu a rozsahu jest vlastnické právo pronajímatelovo nájemním právem obmezeno, zůstávajíc jinak neobmezené (§§ 354 a 362 obč. zák.).. Zda bezprávný zásah do vlastnického práva pronajímatelova jest kvantitativně větší, či menší, a zda vlastníku vůbec působí škodu, jest nerozhodné. Že v souzeném případě jde při umístění oznámek a reklamních nápisů o místní zvyklost, žalovaným rovněž ani nebylo tvrzeno. Uváží-li se, že žalovaný má na vnější straně domu, jak prvým soudem zjištěno, umístěné tři firemní tabulky, učinil již s dostatek zadost své povinnosti, uložené mu § 44 živn. řádu. Uváží-li se dále, že byt v domě měl již dříve, než se žalující strana stala jeho vlastníkem, a že také již před tím v bytě tom měl též realitní kancelář a že si nápisy na oknech opatřil teprve pak, a to bez svolení žalující strany, což není mezi stranami ani sporné, nelze o tom pochybovati, že tím užíval bytu nikoliv podle smlouvy, nýbrž přes meze svého nájemního práva, které si takto nedovoleně rozšiřoval. Vždyť okna bytu slouží přece jen k tomu, by zjednávala a umožňovala přístup světla a vzduchu do bytu, nikoliv k tomu, by jich bez svolení vlastníka bylo užíváno za reklamními účely. Z toho, co svrchu uvedeno, jest zjevno, že pomalování oken vybočuje z rámce užívacího práva nájemníkova a pokud takto obmezuje větší měrou svobodu vlastnického práva pronajímatelova, než jest tento podle nájemní smlouvy povinen trpěti, jeví se bezprávným zásahem do vlastnické sféry pronajímatelovy a odůvodňuje zápůrčí žalobu podle § 523 obč. zák. Nejvyšší soud zrušil napadený rozsudek a vrátil věc odvolacímu soudu, by o ní po případném dalším jednání znovu rozhodl.
Důvody:
Odvolací soud vychází ze správné zásady, že, pokud není způsob užívání najatých místností a rozsah užívacího práva nájemcova upraven smlouvou, náleží nájemci užívání předmětu nájmu, jež jest podle účelu smlouvy, podle povahy věci a vzhledem k okolnostem obvyklé a přiměřené (§§ 1098, 914 obč. zák.). Této zásady nepoužil však správně na souzený případ, uznav, že žalovaný vykročil z mezí práv příslušejících mu jako nájemci bytu v domě žalobců již tím, že vůbec dal okna svého bytu vedoucí na ulici pomalovati označením své firmy a reklamními nápisy. Mezi stranami není sporu o tom, že žalovaný jest majitelem realitní kanceláře, kterou provozuje ve sporném bytě a provozoval ji tam již před tím, než se žalobci stali vlastníky domu. Jak nejvyšší soud vyslovil a blíže odůvodnil již ve svém rozhodnutí uveřejněném pod čís. 1564 sb. n. s., nelze v umístění oznámek na najaté místnosti, a to ani v pomalování oken nápisy označujícími živnost a reklamami, o sobě ještě spatřovati užívání odporující nájemní smlouvě, poněvadž tu jde o zjev, jejž jest pokládati, hledíc k dnešním, zejména hospodářským poměrům tu v počet přicházejícím, za obvyklý, a proto ve slušných mezích, i když se tak stalo bez svolení pronajímatelova, za přípustný. Žalobci arciť uplatňují — a to jest vlastně jediná okolnost, kterou se snažili opodstatniti žalobní žádání směřující k odstranění oněch nápisů —, že jimi trpí esthetický vzhled domu. Při posuzování této otázky nelze ovšem vycházeli s hledisek ryze esthetických, nýbrž jest použíti měřítka praktického, jest přihlížeti k tomu, co za nynějších poměrů, hledíc zejména i k dnešnímu nazírání na prospěšnost, po případě i na nutnost reklamy, lze a nutno pokládati za přípustné a věci přiměřené. S touto výhradou jest připustiti, že vlastník domu není povinen trpěti taková reklamní opatření, jimiž se hyzdí esthetický vzhled domu ve smyslu právě vyloženém. Prvý soud vzhledem k přednesu stran se obíral i touto otázkou a na základě výsledků provedeného místního ohledání a znaleckého důkazu zjistil, pokud se týče usoudil, že nápisy na oknech jsou provedeny odbornicky barvami nevtíravými a že neporušují esthetický vzhled domu. Žalobci v odvolání napadli toto zjištění a tento úsudek výtkou nesprávného ocenění průvodů, odvolací soud však se svého stanoviska se touto otázkou vůbec neobíral a onu výtku nevyřídil. Jelikož jde o otázku zahrnující v sobě složku skutkovou, kterou řešiti náleží soudům nižších stolic, nezbylo než vyhověti dovolání, jež právem napadá rozsudek odvolacího soudu pro nesprávné právní posouzení věci v uvedeném směru (§ 503 čís. 4 c. ř. s.), zrušiti napadený rozsudek a uložiti soudu druhé stolice, by o odvolání znovu rozhodl, dbaje při tom právních hledisek tuto naznačených.

Citace:

č. 11018. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: JUDr. V. Tomsa, právnické vydavatelství, 1931, svazek/ročník 13/2, s. 217-219.