Čís. 7641.

Výpověď z domovnického poměru (uzavření a zrušení domovnické smlouvy) jest věcí řádné správy společné nemovitosti. Nevyhledává se, by samozřejmá většina spoluvlastníků (spoluvlastníka) byla zjišťována hlasováním.
Předpis § 838 obč. zák, nevztahuje se na otázku zřízení správce společné věci.
(Rozh. ze dne 21. prosince 1927, Rv I 1821/77.)
Výpověď z domovnického poměru procesní soud prvé stolice zrušil, odvolací soud ji ponechal v platnosti. Důvody: Podle názoru odvolacího soudu je v souzeném případě především řešiti otázku, zda uzavření a zrušení domovnického poměru dlužno pokládati za úkon řádné správy společného domu či za úkon mimořádný, neboť rozřešení této otázky je pak směrodatným pro posouzení, zda stačí k úkonu tomu souhlas většiny společníků domu či zda je nutným souhlas všech, neboť teprve v tomto případě by se bylo obírati dalšími vývody odvolatelčinými. A tu jest si ujasniti pojem správy společné nemovitosti. Jak v theorii tak i v praksi je všeobecně uznáváno, že správa společné věci náleží všem společníkům, jelikož je výronem práva vlastnického. Přes to se však z této zásady činí výjimky pro případy, kde by v nutných případech bylo obtížno docíliti souhlasu všech společníků. A proto se zákon v § 833 obč. zák. rozhodl ponechati v takových naléhavých případech rozhodnutí většině společníků v předpokladu, že to, na čem se tato většina usnese, bude rozhodné. Většina tato ovšem nečítá se podle hlav, nýbrž podle velikosti podílů a to ještě zase jen z toho důvodu, že tam, kde je větší zájem hmotný, bude také zralejší úvaha. A tu právě dlužno činiti rozdíl mezi řádnou a mimořádnou správou, neboť jen při oné musí se menšina společníků podrobiti většině. K řádné správě náležejí ty úkony, jež obyčejným během života jsou odůvodněny a opětovně se opakují. Zejména náleží k řádnému obhospodařování společného majetku pronajímání bytů ve společném domě a s tím související vypovídání stávajících a uzavírání nových smluv nájemních a stanovení činže. Tomu přirozeně na roveň je postaveno i přijímání domovníků a propůjčování bytů naturálních a naopak opět výpověď téhož poměru. (Srov. zejména Stubenrauch při § 833 obč. zák. a § 1027.) Je-li tomu tak, nelze věc posuzovati s hlediska § 834 obč. zák., jak učinil prvý soudce, nýbrž naopak s hlediska § 833 téhož zákona, jelikož jde o výpověď z bytu domovnického. Výpověď tato byla dána žalobkyní, — Čís. 7641 —
2065
která — jak je mezi stranami nesporno — je vlastnicí domu, v němž jest vypovídaný byt; byla tudíž výpověď dána většinou hlasů, jíž se musí menšina podrobiti. Z toho plyne, že žalobkyně k výpovědi byla legitimována a že prvý soudce nesprávně věc po stránce právní posoudil, když výpověď jí žalovaným danou pro nedostatek aktivní legitimace zrušil.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání žalovaných.
Důvody:
Dovolatelé uplatňují dovolací důvody podle čís. 2 a 4 § 503 c. ř. s. Nesprávné posouzení právní spatřují v tom, že odvolací soud považoval výpověď z domovnickeho poměru za věc řádné správy společné nemovitosti s hlediska § 833 druhé věty obč. zák. Ale že, i kdyby tomu bylo tak, odvolací soud nedbal skutečnosti ze svědecké výpovědi Antonína H-a zjevné, že žalobkyně před výpovědí nežádala o souhlas menšiny spolumajitelů domu, že hlasování nebylo provedeno, a, že spolumajitelka jedné šestiny domu Anna H-ová ani nebyla vyrozuměna žalobkyní, že dává výpověď. Posléze poukazují k tomu, že řízením vyšlo na jevo, že správa nebyla přenesena na žalobkyni ani výslovně ani mlčky, že tedy byly obě spoluvlastnice správkyněmi a že proto mělo býti použito ustanovení § 838 obč. zák., vyžadujícího rovněž, by bylo hlasováno. V tom, že tyto okolnosti nebyly vyšetřeny, spatřují dovolatelé dovolací důvod podle čís. 2 § 503 c. ř. s. Dovolání je bezdůvodné, uplatněné dovolací důvody nejsou opodstatněny. Odvolací soud správně považoval uzavření a tudíž i zrušení domovnické smlouvy za úkon řádné správy, za úkon odůvodněný obyčejným během života, znovu a znovu se opakující. Nebylo ostatně dovolateli ani tvrzeno ani dokázáno, že jejich domovnická smlouva vybočovala něčím z rámce řečené obyčejnosti. Bylo tedy odvolacím soudem v tomto případě použito právem ustanovení § 833 druhé vety obč. zák. Nelze schváliti ani právní názor dovolatelů, že podle citovaného předpisu bylo zapotřebí skutečného hlasování. Bylo zjištěno, že žalobkyně jest vlastnicí pěti šestin domu, o který jde v rozepři, představuje tedy proti spolumajitelce jedné šestiny Anně H-ové rozhodující většinu a není zapotřebí, by tato samozřejmá většina byla zjišťována ještě formálním hlasováním, které se ve skutečnosti stalo tím, že se žalobkyně rozhodla pro úkon řádné správy, totiž pro zrušení domovnického poměru žalovaných řádnou výpovědí. Nebylo zapotřebí, by o tomto úkonu vyrozuměla spoluvlastnici jedné šestiny, neboť to zákon nikde nenařizuje. Pokud dovolatelé poukazují k tomu, že řízením vyšlo na jevo, že správa nebyla přenesena na žalobkyni ani výslovně ani mlčky, že tedy byly obě spoluvlastnice správkyněmi, je tento její závěr skutkově i právně pochybený, neboť zřízení správce společné věci je zvláštním úkonem, o němž platí předpis § 836 obč. zák. Proto tu také nedopadá předpis § 838 obč. zák., jenž má na mysli přenechání správy několika osobám. Byla tedy sporná věc posouzena v napadeném rozsudku po právní stránce zcela správně.

Citace:

č. 7641. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1928, svazek/ročník 9/2, s. 764-765.