Čís. 428.

Ochrana nájemců (nařízení ze dne 9. února 1919, čís. 62 sb. z. a n.).
Újmou po rozumu §u 5 dlužno rozuměti nejen škodu číselně vyjádřitelnou, nýbrž i jinaké zkrácení, jevící neblahý vliv hospodářský.
Při vzájemném odvažování újmy té a oné strany nelze nechati nepovšimnuty hospodářskou zdatnost té a oné strany a relativní vliv zrušení neb uchování nájmu na hospodářskou existenci.
(Rozh. ze dne 24. února 1920, Rv II 24/20.)
Žalující banka dala dne 1. února 1919 žalované firmě soudní výpověď z obchodní místnosti ve svém domě v Brně a odůvodnila ji tím, že pro vzrůst obchodování potřebuje místností pro sebe. Z téhož důvodu vypověděla z bytu též Ladislava L-а, jenž obýval byt o 4 pokojích s příslušenstvím. Vypovězená firma vznesla proti výpovědi námitky. Soud prvé stolice uznal výpověď účinnou. Důvody: Podle dobrozdání znalců je třeba, by místnosti vypovězené firmy byly připojeny k místnostem banky. Místnosti ty mají býti pokladnou pro vklady, k čemuž se hodí, a nemohla by pokladna býti v místnostech Ladislava S-a, any jsou pro obecenstvo špatně přístupny. Přibrati místnosti ředitelství pro jiné účely bankovní je nemožno. Jak je nutno zvětšení místností pro banku, je zřejmo z ohromného vzrůstu obratu banky v posledních měsících. Dle toho má soud za to, že banka místností žalované nutně potřebuje. Podle dobrozdání znalců, kteří udali, že nutností práce v místnostech stísněných může banka snadno utrpěti velké ztráty chybami. které při práci za takových poměrů nutně vznikají, má soud za dokázáno, že by banka nerozšířením místností utrpěla značnou újmu. Oproti tomu považuje soud nedostatkem obchodních místností v Brně, soudu známým, sice za dokázáno, že žalovaná nemůže najíti v Brně jiné místností. Přes to však má soud za to, že škoda, kterou by utrpěla žalobkyně zrušením výpovědi, by byla větší než škoda žalované v opačném případě a to již proto, poněvadž na obou stranách se jedná o škodu materielní. Škoda ta vzhledem k velkému rozsahu obchodu žalobkyně by byla nutně větší u žalobkyně, nežli u žalované. Odvolací soud výpověď zrušil. Důvody: Aby výpověď daná žalované firmě byla vůbec účinnou, musela by žalující banka prokázati dle § 7 čís. 5 nařízení o ochraně nájemců ve znění upraveném § 5 nařízení ministerstva spravedlnosti a pro sociální péči ze dne 9. února 1919 čís. 62 sb. z. a n., že potřebuje předmětu nájemního nutně pro sebe a že by utrpěla značnější újmu, nežli žalovaná firma, kdyby nájemní smlouva v platnosti zůstala. Nesporno, že žalující banka dala výpověď právoplatně do 31. ledna 1920 Ladislavu S-ovi ohledně bytu, sestávajícího ze 4 pokojů, kuchyně, koupelny, pokoje pro služku s příslušenstvím v témž domě v 11. poschodí. Tím naskytá se jí příležitost k rozšíření místností kancelářských. Znalci ohledně tohoto bytu podali posudek v ten rozum, že byt po S-ovi by se nehodil pro pokladnu vkladů, jež má býti obecenstvu pokud možno co nejpřístupnější, nevyslovili se však nikterak proti tomu, že by se byt tento nehodil pro jinou kancelář, do které nepřichází tolik obecenstva, nebo že by se byt ten vůbec pro kanceláře nehodil. Jest bance zajisté snadno, když se naskýtají nové 4 místnosti, by své kanceláře rozdělila tak, aby bylo vyhověno jak bance, tak i úřednictvu a tak i na konec obecenstvu. Když pak má banka k použití místností více, než co by vyklizením obchodní místnosti žalované firmy získala, tu zajisté vyplývá jasně, že nepotřebuje nutně této obchodní místnosti, výpovědi nedostává se podstatné podmínky zákonné a jest již proto, nehledíc ani k tomu, čí újma by byla značnější, danou výpověď zrušiti. Než ani újma, kterou by banka utrpěla, nehledíc k tomu, že se jí uprázdní byt po S-ovi a že tak na její straně nebude lze vůbec mluviti о újmě, kdyby nájemní smlouva zůstala v platnosti, nebyla by značnější než újma žalované firmy, kdyby se tato vystěhovati musela. Jaká újma by skutečně povstala, nemohli ani svědci ani znalci zjistiti, jsou to jen domněnky, které byly jimi vysloveny, avšak nic positivního nebylo prokázáno. Jisto jest, že újma banky, kde obrat činí miliardy korun ročně, rozhodně není tak citelná, jako malé firmy, jakou je žalovaná vůči žalující bance, když by musela svou filiálku vůbec zrušiti, neboť, jak všeobecně známo, nelze nyní v Brně dostati vhodných obchodních místností. Uváží-li se, že chtělo nařízení o ochraně nájemců v prvé řadě tyto chrániti, nutno zajisté hospodářsky slabšímu poskytnouti ochrany před hospodářsky silnějším, a nelze nájemníka proto už dáti na ulici, že by se jinak domácí musil ve svých nárocích uskrovniti. Tak tomu jest i v případě tomto. Hospodářsky slabší jest žalovaná a žalobkyně jako hospodářsky silnější může adaptováním bytu S-ova pro kanceláře svou potřebu krýti způsobem zajisté výhodnějším, jde-li o byt vícepokojový nežli o jedinou obchodní místnost.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání. Důvody:
Dovolání tvrdí, že jde ve sporu o to, zdali žalující banka místností, žalovanou najatých, potřebuje pro sebe kromě místností, jež se výpovědí — zatím v právní moc vešlou — bytu S-ova pro žalující banku uvolní, a tuto otázku dle názoru dovolatelky odvolací soud nezodpověděl anebo aspoň jasně neřešil, tím pak jest prý dáno nesprávné právní posouzená věci dle § 503, čís. 4 c. ř. s. Jest ovšem správné, že dle § 5 min. nařízení ze dne 9. února 1919, čís. 62 sb. z. a n. jest podmínkou výpovědi z nájmu, by pronajímatel potřeboval nájemního předmětu nutně sám pro sebe, než tato nutná potřeba není jediným předpokladem výpovědí z nájmu; týž § 5 stanoví jako další podmínku, že by pronajímatel utrpěl značnější újmu, než nájemník, kdyby nájemní smlouva zůstala v platnosti. Výpověď lze tedy uznati oprávněnou pouze tehdy, když obě uvedené podmínky současně jsou splněny, tedy když jak nutná potřeba, tak i újma v případě ponechání smlouvy nájemní v platnosti jest pro pronajímatele značnější než pro nájemníka. Dovolání vytýká odvolacímu rozsudku i ohledně otázky újmy, kterou by trpěla ta neb ona ze sporných stran v případě ponechání smlouvy nájemní v platnosti nebo v případě opačném, nesprávné právní posouzení věci, než neprávem. Především dlužno poukázati dovolatelku vzhledem k jejímu tvrzení, že prý není všeobecně známo, že v Brně za nynější doby nelze nabýti obchodních místností, na skutkové zjištěná soudu prvé stolice, že soud nedostatkem obchodních místností v Brně, soudu známým, má za dokázáno, že žalovaná firma nemůže najíti v Brně jiné místnosti. Zjištění to jest, když soud odvolací je rovněž za své přijal, pro soud dovolací závazným, a nemá popření okolnosti té dovolatelem žádného významu. Vytýká-li dovolání odvolacímu rozsudku, že tvrzení jeho, že positivně nebyla zjištěna žádná škoda žalující strany, odporuje výsledkům průvodního řízení a odchyluje se od skutkového zjištění prvého soudu (čímž prý jest dán důvod odvolací § 503, čís. 2 a 3 c. ř. s.), jest podotknouti, že se v podstatě o nějaký odpor se spisy a o nějakou odchylku od zjištění prvého soudu nejedná. Odvolací soud arci uvádí v důvodech, že: »jaká újma by efektivně povstala, nemohli ani svědci ani znalci zjistiti, jsou tu jen domněnky, které byly jimi vysloveny, avšak nic positivního nebylo prokázáno.« Bylo zajisté pouze nevhodně užito slova »efektivně«, neboť dle kontextu vývodů chtěl soud odvolací říci, že přesný důkaz o číselné výši škody podán nebyl; a to jest správné a odpovídá spisům. Nelze sice přisvědčiti vývodům odvolacího soudu, že nebude lze mluviti o újmě na straně žalující banky, když se jí uprázdní byt S-ův, než tento názor nemá pro rozhodnutí sporu důležitosti. Újmou po rozumu § 5 nař. min. ze dne 9. února 1919, čís. 62 sb. z. a n. jest rozuměti netoliko škodu, již lze určitými čísly vyjádřiti, nýbrž i každé jiné zkrácení jevící vliv na hospodářskou existenci té které strany. S tohoto hlediska nelze nepřihlížeti k nedostatečnosti dosavadních místností žalující banky а k nepříležitostem a závadám pro činnost úřednictva banky, dle posudku znalců z ní vznikajících, naopak jest je zajisté zahrnouti pod pojem »újmy« ve smyslu shora uvedeného zákonného ustanovení. Než podle téhož ustanovení nestačí k odůvodnění výpovědi z nájmu pouhý průkaz újmy, nýbrž zákon žádá, by újma pro pronajímatele byla značnější než újma nájemci ze zrušení nájemní smlouvy hrozící. A v té příčině souhlasí soud dovolací s odůvodněním rozsudku odvolacího, jenž dospěl k úsudku, že újma, žalované firmě hrozící, jest větší újmy pronájemcovy. Při srovnávání újmy obou stran třeba bráti zřetel nejen k číslici prokázané škody, nýbrž i ke všem osobním a hospodářským poměrům obou stran. Žalující strana jest beze sporu mocným ústavem, vůči níž jest žalovaná firma finančně nepoměrně slabší; vzhledem ke své kapitálové zdatnosti bude žalující snáze s to, odpomoci nedostatku místností, než by bylo lze firmě žalované. Nutno však přihlédnouti i k tomu, že na straně žalující banky jedná se toliko o rozšíření stávajícího závodu, o zvýšeni výdělkové schopnosti, o možnost docíliti větších zisků než dosavad, při čemž otázka existence v rozsahu dosavadní hospodářské činnosti v úvahu nepřichází, kdežto u žalované firmy se jedná o otázku existence její brněnské filiálky, zrušení nájemní smlouvy pro nedostatek jiných obchodních místností znamenalo by pro žalovanou firmu zánik této filiálky a tím těžké poškození firmy samé. Jest tedy na snadě, že újma, žalované straně hrozící, jest mnohem značnější než újma strany žalující. Z důvodu toho jest výpověď z nájmu dle uvedeného zákona nepřípustnou, a není zapotřebí zabývali se otázkou, zda žalující firma místnosti, jež žalovaná v nájmu má, nutně pro sebe potřebuje.

Citace:

č. 428. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1922, svazek/ročník 2, s. 147-150.