Čís. 625.

Rozhodnutí bytového úřadu, jímž úřad ten schválil oznámený mu zamýšlený pronájem bytu, nenahrazuje smlouvy nájemní. Nebyla-li tato před tím anebo potom mezi stranami dojednána, nevzejdou ze schválení bytového úřadu mezi stranami žádná práva a žádné závazky.
(Rozh. ze dne 10. srpna 1920, Rv II 191/20.)
Bytový úřad schválil oznámení žalovaného majitele domu o zamýšleném pronajetí bytu na žalobkyni, aniž by před tím nebo potom byla mezi stranami dojednána nájemní smlouva. Žalovaný zdráhal se po té odevzdati žalobkyni byt, o nějž šlo, nabízeje jí byt jiný. Žalobkyně domáhala se proto, by jí sporný byt byl odevzdán do užívání, opírajíc se o zmíněné rozhodnutí bytového úřadu. Žalobě bylo oběma nižšími soudy vyhověno, odvolacím soudem z těchto důvodů: Zákon o zabírání bytů ze dne 30. října 1919, čís. 592 sb. z. a n. odňal disposici o novém pronajmutí uprázdněných bytů volné úmluvě stran a vyhradil ji rozhodnutí bytového úřadu. Rozhodnutí to děje se bud přímo zabráním bytů, anebo nepřímo schválením návrhů stran. Z doslovu § 2 zákona, že bytovému úřadu nemá se předložiti ku schválení hotová nájemní smlouva, nýbrž jen její nástin, vybavený však všemi náležitostmi nájemní smlouvy, jmenovitě udáním činže a počátku nájemní doby, jde na jevo, že rozhodnutí bytového úřadu i v tomto druhém případě nemá povahu pouze deklaratorní, nýbrž konstitutivní, a že bez ohledu na to, zdali před tím nebo potom mezi stranami nájemní smlouva byla formálně dojednána, je pro strany až do jiného rozhodnutí bytového úřadu závazným. Opačný názor odvolatele, který jmenovitě ze slova »hodlá« v § 2 zákona dovozuje, že rozhodnutí bytového úřadu jest jenom povolením, že strany nájemní smlouvu mohou uzavříti, nemá v zákoně opory. Stranám ovšem zůstává volno před rozhodnutím neb po rozhodnutí bytového úřadu formální smlouvu dojednati a vedlejšími ustanoveními ji doplniti, ale rozhodnutí bytového úřadu musí býti pokládáno pro strany za závazné, aspoň podle § 936 obč. zák., jako pactum de contrahendo, neboť obsahuje všechny náležitosti platné nájemní smlouvy. Pokud se týče techniky zákonodárné, poukazuje se na zákon o ochraně nájemníků ze dne 8. dubna 1920, čís. 275 sb. z. a n., který v § 4 výslovně ustanovuje, že svolení soudu k výpovědi má se pokládati za výpověď samu, a že soud musí ihned, naříditi nájemníkovi vyklizení bytu. Ustanovení to, jest obdobné se schválením nájemní smlouvy bytovým úřadem a musí se také nájemní smlouva schválením samým považovati za hotovou. Každý jiný výklad právního významu schválení zamýšlené nájemní smlouvy bytovým úřadem vnesl by do rozhodnutí bytového úřadu neklid, do obsazování uprázdněných bytů nepořádek, umožnil by libovůli stran a obcházení bytového úřadu, což by odporovalo intencím citovaného zákona. Přizná-li se rozhodnutí bytového úřadu závazná povaha, nemá právního významu okolnost, že návrh na schválení smlouvy, u bytového úřadu dne 10. března 1920 podaný, neodpovídal snad pravému úmyslu pronajímatele a že pronajímatelé hned od počátku chtěli žalobkyni pronajati byt jiný. Návrh byl učiněn platně vykázaným zmocněncem, překročil-li tento při tom svou plnou moc, netýká se to žalobkyně. Žalovaný se nemůže odvolávati na ustanovení § 916 obč. zák. o smlouvách na oko, neboť ani bytovému úřadu ani žalobkyni pravý úmysl žadatelů oznámen nebyl. Podotknouti ještě nutno, že tento právní úmysl mohl se vztahovati pouze na záměnu bytů, a že tato záměna bytů beze svolení bytového úřadu byla a jest neproveditelná. Také tvrzený nedostatek jakéhokoliv předběžného ujednání se žalobkyni nemůže býti zažalovanému nároku na újmu. V této příčině stačí poukázati na §§ 881 a 882 obč. zák., dle kterého návrhem žalovaného nabyla žalobkyně práva, i když návrh nebyl podán s jejím vědomím, jen když byl od ní dodatečně schválen.
Nejvyšší soud žalobu zamítl.
Důvody:
S hlediska dovolacího důvodu § 503 čís. 4 c. ř. s. brojí dovolání proti
právnímu názoru odvolacího soudu, že žalobkyni vzešlo právo, by sporný byt ji byl do užívání odevzdán, tím, že bytový úřad schválil oznámení žalovaného o zamýšleném pronajmutí sporného bytu žalobkyni, a to bez ohledu na to, zdali před tím neb potom mezi stranami nájemní smlouva byla dojednána. Výtka ta jest oprávněna. § 2 zákona o zabírání bytů obcemi omezuje smluvní volnost stran potud, že vyžaduje ku platnosti nájemní smlouvy, stranami uzavřené, schválení bytovým úřadem. Rozhodnutí bytového úřadu nenahrazuje dohody stran, nýbrž musí k ní přistoupiti, aby smlouva byla platná. Není-li tu dohody neb je-li smlouva z jiného důvodu neplatná, nevzniká rozhodnutím bytového úřadu pro strany závazek. To plyne již z odstavce prvého § 2 zákona, dle něhož oznámení musí obsahovati jméno toho, kdo hodlá pronajmouti, nájemce, nájemné, den, kdy najímaný předmět má nájemci býti odevzdán, tudíž označení obou smluvních stran a podstatných kusů nájemní smlouvy. V dalších odstavcích mluví zákon výslovně o schválení neb odepření nájemní smlouvy, čímž může býti míněna jen smlouva mezi stranami uzavřená. Kdyby bylo mínění odvolacího soudu správné, byla by také strana v návrhu pronajímatelovu jako nájemce jmenovaná schválením návrhu vázána i když se o byt ani neucházela, což by vedlo k důsledkům, které zákon nemůže zamýšleti. Nějaká obdoba s ustanovením § 4 zákona o ochraně nájemníků jest tu pro různost právních poměrů a účelu řízení v obou případech vyloučena. Jest tudíž rozhodno, zda došlo mezi stranami k uzavření nájemní smlouvy o sporném bytě. K uzavření smlouvy se vyhledává nabídka na uzavření smlouvy ze strany jedné a přijetí její se strany druhé. Nesporno jest, že strany před podáním návrhu žalovaného na schválení o nájmu sporného bytu se nedojednaly. Návrh sám nelze pokládali za nabídku žalobkyně žalovaným učiněnou, poněvadž nebyl na ni řízen ani nebyl pro ni určen a poněvadž bytový úřad není zástupcem nájemců ani není povolán, aby sprostředkoval nájemní smlouvy. Z těchže důvodů nemá pro rozhodnutí věci významu, že žalovaný se také u bytového úřadu před úředníky vyjádřil, že pronajal žalobkyni sporný byt. Odvolací soud poukazuje na §§ 881 a 882 obč. zák., dle nichž prý návrhem žalovaného nabyla žalobkyně práva, i když návrh nebyl podán s jejím vědomím, jen když byl od ní dodatečně schválen. Tomu nelze jinak rozuměti, než že odvolací soud míní, že bytový úřad si dal žalovaným slíbiti plnění z nájemní smlouvy ve prospěch žalobkyně. Tato konstrukce právního poměru mezi stranami jest patrně pochybená, poněvadž tu nejde pouze o plnění se strany žalovaného, nýbrž o smlouvu, z které by žalobkyni vzešly i povinnosti a pak proto, poněvadž bytový úřad není činným v zájmu stran, nýbrž v zájmu veřejném.

Citace:

č. 625. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1922, svazek/ročník 2, s. 474-476.