Řád odhadní pro nemovitosti.

Předpisy pro odhad nemovitostí v řízení exekučním (a též i konkursním, § 33) upravuje nyní min. nař. z 25. července 1897 č. 175 ř. z. (t. z v. Realschätzungsordnung).
I. 1. Zřízení znalců: Znalce zřizuje jednak soud exekuční jednak vrchní zemský soud.
a) Exekuční soud zřizuje stálé přísežné znalce (Schätzleute) pro odhad domů, prostředních a menších hospodářství lesních a polních a pro odhad průmyslových podniků na takových nemovitostech zřízených. b) Vrchní zemský soud zřizuje znalce pro odhad větších hospodářství lesních a polních, dále podniků horních a větších podniků průmyslových.
Seznam znalců pro nemovitosti sub a) dotčené byl založen takto: Sborové soudy 1. stolice sdělily listinu znalců dosud pro odhad nemovitostí zřízených podřízeným soudům okresním, jež jako soudy exekuční budou vystupovati. Tito pak použivše listiny této zřídili seznam odhadců v jich okresech pro odhad nemovitostí již ustanovených a se osvědčivších. Počet ten byl dle potřeby doplněn osobami představenými obcí, pro něž znalci měli býti zřízeni, navrženými, když byly prve politické úřady okresní svá dobrozdání ohledně nich podaly. V městech s vlastním statutem učinili návrh a podali dobrozdání starostové měst.
Seznam znalců pro nemovitosti v odst. 2 zmíněné byl sdělán takto: Vrchnímu soudu byli oznámeni znalci pro tyto nemovitosti trvale již ustanovení s dobrozdáním, zda se osvědčili čili nic. Vrchní soud určil počet znalců, doplniv jej po případě osobami zemskou vládou, pokud se týče horními hejtmanstvími (šlo-li o znalce pro odhad podniků horních) navrženými. Seznam znalců vrchním soudem zřízených zaslán byl všem sborovým soudům 1. stolice (§§ 3 a 4 cit. nař.).
2. Kvalifikace znalců: Za znalce mohou býti ustanoveny pouze osoby:
a) svéprávné,
b) úplně hodnověrné,
c) fysicky způsobilé,
d) odborně vzdělané, zejmena pokud jde o budovy vyšší hodnoty žádá se průkaz způsobilosti ve smyslu zák. z 26. prosince 1893 č. 193 ř. z. k podnikání staveb na příslušném místě oprávňující. Že určitá osoba má průkaz takový, oznámí soudu úřad politický pokud se týče, jde-li totiž o města s vlastním statutem, starosta města (§§ 2 a 3 posl. odst. cit. nař.)
Znalci, kteří se neosvědčí, důvěry neb svéprávnosti pozbudou neb budou sproštěni úřadu svého k vlastní žádosti neb nemohou vykonávati své povolání pro nemoc, vysoké stáří, změnu bydliště neb z jinakých důvodů, vyloučí se ze seznamu znalců. Nastane-li tímto vyloučením aneb tím, že posavádní počet znalců je nedostatečným, v budoucnosti potřeba zříditi znalce nové, staň se to týmž způsobem, jakým původní listina znalců byla zřízena, tedy dle §§ 3 a 4 cit. nař. (§ 5).
Soud, jenž nabyl vědomosti o vylučovacím důvodu nastalém při znalci vrchním soudem zřízeném, podej o tom ihned zprávu vrchnímu soudu. Vrchní soud oznámí změny nastalé v seznamu znalců od případu k případu redakci věstníka ministerstva spravedlnosti a má zároveň vrchní soud, počínajíc r. 1900 každých 5 let seznam znalců, nevyžádav si však již dobrozdání úřadů správních o znalcích, jež mají býti podrženi, revidovati, doplňovati a soudům sborovým 1. stolice znovu sdělovati (§ 6).

II. Výběr znalců.

Soud předkem posoudí, třeba-li v konkrétním případě přibrati jednoho neb více znalců. Jeden znalec buď přibrán: jde-li o pozemky, na nichž budovy nestojí neb o pozemky lesní nebo polní, jichž hodnota jak soudu je známo ze spisů pozůstalostních, smluv trhových, starších odhadů neb dle poměrů místních a soudu známých asi nepřekročí výši vrchním soudem pro jeho obvod neb pro jednotlivé jeho části stanovenou (5000 zl. však nepřevyšující). Výjimka nastává a více znalců přibrati sluší: 1. žádá-li toho exekvent neb exekut (ovšem na svůj náklad, § 143 ex. ř.), neb
2. jeví-li se toho potřeba z důvodů závažných (zejmena jde-li o pozemky různých kultur, mohou pro jednotlivé druhy pozemků býti zvláštní znalci přibráni, je-li toho nezbytně potřeba k správnému vyšetření hodnoty [§ 143 ex. ř.]).
Zásady uvedené platí i o obytných budovách, s nimiž polní, lesní neb průmyslové hospodářství nesouvisí, když hodnota při objektu podléhajícím domovní dani třídní 10000 zl. a při objektu podléhajícím dani činžovní 5000 zl. nepřevyšuje (§ 9). Když soud určil počet znalců, ustanoví znalce ze seznamu znalců přihlížeje při tom ke vzdálenosti jich bydliště, k jich zvláštní způsobilosti pro určitý případ а k nestrannosti. Je-li výjimečně nemožno přibrati znalce trvalého a přísežného (na př. v seznamu vrchního soudu nemá žádný znalec potřebné vědomosti odborné pro jednotlivý případ), zřídí a do přísahy vezme soud exekuční znalce pro jednotlivý odhad, slyšev strany a dle potřeby i odborné školy, korporace nebo spolky (§§ 10, 12).

III. Zásady odhadní:

1. Zásady všeobecné:
a) Jde-li o nemovitosť zapsanou, udejtež znalci hodnotu těla knihovního. Jde-li o více těl knihovních, na nichž se co na celku hospodaří, budiž udána hodnota jednotlivých těl knihovních a hodnota hospodářského celku.
b) Jde-li o nemovitost nezapsanou, odhadne se pro sebe každá nemovitost, jež tvořiti má samostatný předmět prodeje.
c) Horní podniky odhadnou se dle § 254 hor. z. (§ 14).
2. Vyšetření hodnoty děje se zpravidla buď
a) zjištěním hodnoty prodejní dle plošných jednotek (při budovách dle objektů) (tak zejmena při malých a středních hospodářstvích polních a lesních, při pozemcích, jež v čas odhadu výnosu neposkytují, ale budoucně asi poskytovati budou), neb
b) kapitalisováním ročního čistého výnosu (tak zejmena při velkých hospodářstvích polních a lesních).
c) Při budovách, jež podléhají dani činžovní а k nimž nezastavené plochy náleží, kapitalisuje se roční výnos a stanoví se zároveň hodnota pozemku i stavby. Průměrná hodnota je pak hodnotou odhadní. Při stavbách od daně osvobozených budiž na zbývající ještě dobu osvobození (Baufreijahre) při vyšetření výnosu patřičný vzat zřetel (§§ 15, 16, 20).
3. Co se týče otázky, jakým procentem sluší docílený čistý výnos kapitalisovati, sluší lišiti:
a) Pro nemovitosti lesní a polní neb pro budovy bez polního a lesního hospodářství a bez podniků průmyslových určí procento to vrchní soud pro svůj obvod neb jednotlivé jeho části pro nejbližší rok vždy do konce prosince, vyžádav si dobrozdání větších hypotekárních ústavů úvěrních a prostřednictvím zemské vlády i dobrozdání spolků a korporací hospodářských, lesních, pokud se týče technických, přihlížeje zároveň tam, kde stávají kumulativní pokladny sirotčí, i k jich míře úrokové. Procento to uveřejní se též v zemských úředních novinách. Úchylka od stanovené takto míry úrokové jen tehdá se připouští, prohlásí-li ji znalci souhlasně pro konkrétní případ za nesprávnou, vyloživše pro to důvody. b) Pro nemovitosti s průmyslovými podniky — zahrnujíc v to i výrobu prvotní (kamenné lomy, cihelny) — určí znalci míru úrokovou od případu k případu.
c) Při podnicích horních kapitalisuje se čistý výnos 10% (§ 19).
4. Při odhadu nemovitostí budiž dále udáno, jakou má nemovitosť hodnotu s ponecháním služebností, výměnků a jinakých břemen reálních ji tížících a jakou má hodnotu bez nich. Mimo to oceniti sluší služebnosti, výměnky a jinaká břemena reální o sobě a uvésti jich hodnoty v odhadním protokolu. K právům z nájmu a pachtu se při odhadu nemovitosti nepřihlíží, za to však odhadne se hodnota práv těchto, by zjištěno bylo odškodné, jež přísluší osobám oprávněným pro případ předčasného zrušení smlouvy nájemné (pachtovní). K zapsaným právům koupě zpátečně se při odhadu nepřihlíží. Jde-li o břemena, jež vydražitel po zákonu převezme (na př. patronátní, břemena z členství vodního družstva, § 23 zákona z 30. května 1869 č. 93 ř. z., služebnosti nutné cesty [Nothweg], § 20 zák. z 7. července 1896 č. 140 ř. z.), budiž udána hodnota, kterou nemovitosť má s ponecháním břemena. Zvláštní odhad práva břemenu odpovídajícího místa nemá. K sumě pak, o kterou zmenšuje takové břemeno roční výnos, přihlíží se různě dle toho, jde-li o břemeno trvalé (tu sráží se suma ta z ročního výnosu) neb dočasné (tu kapitalisuje se suma ta dle určitých pravidel a kapitál sráží se z hodnoty nemovitosti zjištěné bez ohledu na břemeno (§ 21).

IV. Řízení.

Odhady nemovitostí předsebéřou:
1. orgány výkonné (s vyloučením však sluhů),
2. notář, jde-li o případ důležitější a nesnadnější, 3. soudcovský úředník (též výpomocný), není-li tu vhodného orgánu výkonného neb notáře (§ 23 cit. nař., § 306 jed. ř.). Výkonný orgán oznam místo a hodinu odhadu exekutu a exekventu (§ 24 nař., § 386 jedn. ř.). Osoby, pro něž váznou na nemovitosti služebnosti, výměnky neb jinaká reální břemena, mohou býti odhadu přítomny a mohou znalce buď soudním komisařem neb s jeho svolením i přímo upozorniti na okolnosti pro zjištění hodnoty odhadní dle jich náhledu důležité. Odhad buď proveden pokud možná týž den, není-li to pro rozsah nemovitostí možným, buď v něm nejbližší den bez přerušení pokračováno. Jen jde-li o odhad velkých lesních neb polních hospodářství, průmyslových neb horních podniků a je-li nemožno tyto vzhledem k potřebným komplikovaným výpočtům oceniti, dopřeje soudní komisař znalcům k tomu cíli krátkou lhůtu nebo položí zvláštní rok (§ 26). Odhadu předchází zpravidla (při budovách a lesích vždy) ohledání nemovitosti. Ohledání může jen tehdá odpadnouti, když znalci znají dobře nemovitosť a když hodnota její dá se bezpečně určití i bez předchozího ohledání. Shledá-li se při ohledání nemovitosti v knihách zapsané, že knihovní stav neodpovídá faktické državě aneb vzejde-li při ohledání nemovitostí nezapsané spor o držení, budiž předmět sporný výslechem přítomných účastníků a třetích osob zjištěn a nelze-li spor takovým způsobem urovnati, budiž předmět sporný zvláště oceněn. Oceňovací data ze spisů vyšetřená (na př. katastrální čistý výnos, roční povinnosť daňová atd.) budtež znalcům sdělena. Váznou-li na nemovitosti veřejné dávky, jež nevybírají se co přirážky k daním zeměpanským (na př. příspěvky k vodním společenstvům, dávky patronátní), buďtež rovněž vyšetřeny a znalcům sděleny (§ 27).
O odhadu vede se protokol, jenž obsahujž:
1. jednotlivé parcely,
2. jich plošné míry,
3. popis nemovitosti,
4. momenty mající vliv na hodnotu nemovitosti (na př. poměry komunikační, poloha budov, pozemků atd.) (§ 28). Příklady pro odhadní protokoly obsahuje příloha k věstníku min. spr. XVIII./1898. Znalci podejtež ve svém odhadním dobrozdání prostě a srozumitelně, jaké methody oceňovací a počítací ulili a jakou hodnotu na těchto základech vyšetřili. Má-li soudní komisař pochybnosti proti dobrozdání, jež nelze odstraniti dotazy na znalce učiněnými, připoj své vyjádření do protokolu (§ 29). Na základě předloženého odhadního operátu určí soud dle volného uvážení (§ 272 c. ř. s.) hodnotu odhadní, jež se položí za základ řízení exekučnímu. Při tom budiž zvláště usnesením rozhodnuto, zda odchylka od stanovené míry úrokové (viz shora) při kapitalisaci čistého výnosu (§ 19 cit. nař.) je odůvodněna. Břemena dle § 21 tohoto nař. vyšetřená, jež po zákonu nepřecházejí na vydražitele, srazí se při určení hodnoty odhadní jen tehdá, když je vydražitel sice dle §§ 146 č. 3 a 150 ex. ř. převzíti musí, avšak nesmí je převzíti na nejvyšší podání. Před usnesením zavede soud krátká a jednoduchá šetření dle § 55 ex. ř., pokud se mu potřebná býti zdají, v těchto případech:
1. když byli dva neb více znalců přibráni a nemohou se sjednotiti o ceně odhadní,
2. když soudní komisař má pochybnosti proti odhadnímu dobrozdání (§ 29 tohoto nař.),
3. když soud shledá, že popsání je vadným neb dobrozdání nedostatečným neb když má jinaké pochybnosti proti vyšetřené hodnotě odhadní. Podal-li dobrozdání jen jeden znalec, lze slyšeti druhého a podali-li dobrozdání dva znalci, lze slyšeti třetího a lze mu naříditi, by dříve a sice bez intervence soudní nemovitosť ohlédl (§ 30).
Hodnota odhadní soudem určená sdělí se:
1. exekventu, jemuž bylo nařízeno dle § 145 ex. ř. předložiti návrh dražebních výminek (a sice sdělí se mu zároveň s tímto rozkazem), pokud se týče
2. účastníkům, jež sluší dle § 162 ex. ř. pozvati k zjištění dražebních výminek. Na základě námitek podaných proti výši odhadní hodnoty, pokud se týče, totiž nebyly-li námitky podány, na základě návrhů učiněných v návrhu dražebních výminek, rozhodne soud o výši odhadní hodnoty pravoplatně usnesením. Toto usnesení sdělí se účastníkům s vyrozuměním o dražebních výminkách (s dražebním ediktem, § 171 ex. ř.). Dodati sluší, že nedostavení se znalce a zdráhání se ho podati dobrozdání bez dostatečného důvodu má v zápětí následky § 354 c. ř. s., totiž náhradu škody a uloženi pokuty pořádkové (do 50 zl.), pokud se týče pokuty pro svévoli (do 300 zl.) (§ 32 nař. 354, 220 c. ř. s.). Místo neposlušného znalce může jiný znalec býti přibrán (§ 354 c. ř. s. a § 13 cit. nař.). Též lze znalce zamítnouti z týchž důvodů, ze kterých soudce může býti zamítnut (§ 32 nař., § 355 c. ř. s., §§ 19 a 20 j. n.).

Citace:

VESELÝ, František Xaver. Řád odhadní pro nemovitosti. Všeobecný slovník právní. Díl čtvrtý. Rabat - Švakrovství. Příruční sborník práva soukromého i veřejného zemí na radě říšské zastoupených se zvláštním zřetelem na nejnovější zákonodárství a poměry právní zemí Koruny české. Praha: Nákladem vlastním, 1899, svazek/ročník 4, s. 209-213.