Čís. 1146.
Smlouva sprostředkovatelská. Pro vyplacení odměny rozhodným jest výsledek zasáhnutí sprostředkovatele, třebas nebyl činným až do hotovosti smlouvy.
(Rozh. ze dne 2. srpna 1921, Rv I 365/21.)
Žalovaná Karolina P-ová, jednajíc za sebe i za spolužalovaného svého
manžela Josefa P-а, požádala dne 20. prosince 1917 žalobce, jakožto majitele realitní kanceláře, aby sprostředkoval prodej nemovitostí, jí a jejímu
manželu společně náležejících. Jako cenu prodejní nemovitostí těch určila
žalovaná 250.000 K a jako odměnu za sprostředkování zavázala se zaplatiti žalobci 2 proc. z této ceny. Dopisem ze dne 22. března 1918 oznámil
žalobce žalované, že nemovitosti nabídl též Adolfu M-ovi za 300.000 K
a že ho vybídl, aby k vůli úspoře času vyjednal věc přímo s ní samotnou.
Kromě M-а označil žalobce žalované ještě několik koupěchtivých, celkem
13, oznámiv i jejich adresy. Přes to, že k zamýšlenému prodeji došlo tím
způsobem, že nemovitosti uvedené koupil podle punktací ze dne 26. března 1918 a podle konečné smlouvy kupní ze dne 12. dubna 1918 Adolf M. za
250.000 K, odepřeli žalovaní vyplatiti vyjednanou provisi žalobci, jenž následkem toho domáhal se jí sporem. Procesní soud prvé stolice
žalobě vyhověl. Odvolací soud ji zamítl. Důvody: Právním podkladem žaloby jest smlouva, sjednaná mezi žalobcem a žalovanou. Smlouva
ta, ač jest velmi blízko smlouvě námezdní a smlouvě o dílo (§ 1151 obč. zák.), liší se přece od nich na tolik, že nelze ji ani mezi smlouvy tyto, ani
mezi jiné v obecném zákoníku občanském výslovně uvedené smlouvy zařaditi, nýbrž dlužno na ni pohlížeti jako na samostatnou smlouvu zvláštní,
v zákoně nepojmenovanou, jejíž podstatě odpovídá název smlouvy sprostředkovateské. Smlouvy takovéhoto druhu nejsou nikde v zákoně zvlášť
upraveny a platí proto při nich výhradně jenom to, co strany výslovně
ujednaly a tak, jak to ujednaly. Nastane-li potřeba, vyložiti smysl takové
smlouvy sprostředkovatelské, může se sáhnouti pouze k všeobecným ustanovením zákonným, platícím pro všecky smlouvy, kdežto předpisů, upravujících jednotlivé druhy smluv, v zákoně jmenovitě vytčených, vůbec
nelze použíti. Došlo-li zde mezi stranami k uzavření smlouvy, neobsahující ničeho více, nežli, že žalobce béře na se úkol, sprostředkovati žalovaným prodej jejich nemovitostí a tito naproti tomu se zavazují, zaplatiti
mu za to provisi, jejíž výše určena procenty z docílené ceny kupní, nelze
vzhledem k tomu, co bylo právě uvedeno, smlouvě té rozuměti jinak, nežli
že žalobce nabude nároku na provisi jenom tehda, když k prodeji za stanovených podmínek skutečně dojde, a to jeho vlastní zásluhou a jeho přičiněním. Že nastala prvější z oněch podmínek, sporno není a jde jenom
o to, byla-li splněna také druhá podmínka. Soud odvolací, přihlížeje k bezvadným zjištěním soudu stolice prvé, má ovšem též za prokázáno, že
žalobce, přijav příkaz žalovaných, nemovitosti jejich nejen zvlášť nabídl
různým firmám, nýbrž že také v novinách inseroval a právě Adolf M.,
odvolávaje se na dotyčnou anonci, požádal ho dopisem ze 17. března 1918
o bližší označení objektů inserovaných. Žalobce dotaz tento zodpověděl
dopisem z 18. března 1918, v němž sdělil M-ovi, že inserát týká se reality
žalovaných, která jest na prodej za 300.000 K, projeviv zároveň přání, aby
M. obrátil se přímio na žalovanou. Sprostředkování v záležitosti M-a a
žalovaných týkal se pak již jenom dopis žalobce z 22. března 1918, jímž
ohlásil žalované M-а jako dalšího kupce, sděluje jí zároveň podstatný
obsah dopisu, jejž mu dne 18. března zaslal. Vylíčená žalobcova činnost
stačila by po případě k založení nároku jeho na provisi, kdyby nebyli
zde skutečností, které zbavují činnost tuto důležitosti, jež by jinak žalobci
byla na prospěch. Z dopisů Adolfa M-а, adresovaných žalovanému Josefu
P-ovi ze dne 5. listopadu 1917, z 11. prosince 1917 a z 10. března 1918,
dále ze svědeckých výpovědí Adolfa M-а a Josefa P-а vychází na jevo
zcela, že Adolf M. vyjednával se žalovanými, a to zcela vážně, o prodej
jejich realit již začátkem měsíce listopadu 1917, dříve tedy, nežli tito požádali žalobce o sprostředkování prodeje a nemůže proto býti ani řeči
o tom, že by byl žalobce tohoto kupce vyhledal, získal a žalovaným přivedl. Že ani potom žalobce nepričinil ničeho k tomu, aby koupě byla uskutečněna, patrno již z vlastních jeho údajů. Žalobce mohl by snad nanejvýš
k tomu ukázati, že Adolf M. přispíšil si s rozhodnutím o koupi, když
zvěděl, že žalobce pověřen jest sprostředkováním prodeje, ale tato výhoda
pro žalované byla by na dobro zmařena tím, že označil žalobce M-ovi kupní cenu značně vyšší, než jaká byla žalovanými stanovena. Z toho,
co bylo uvedeno, vyplývá, že žalobce nepodnikl ničeho v zájmu žalovaných, zač mohl by od nich požadovati provisi vyjednanou, a vzhledem
k tomu, co bylo řečeno o právní povaze smlouvy sprostředkovatelské,
nemá práva ani na náhradu za práce, které k provedení příkazu žalovaných skutečně předsevzal, ani na odškodnění za náklady, které snad
učinil. Zdánlivá tvrdost těchto důsledků zanikne, uváží-li se, že smlouva
sprostředkovatelská vzhledem ku svému předmětu a obsahu jest smlouvou odvážnou, jejíž povaha aleatorní přináší sebou, že škoda, která postihne
zprostředkovatele v případě jednom, vyrovná se výdělkem v případě
druhém. Značnější risiko, jemuž sprostředkovatel jest vysazen tím, že
činnost jeho lehko se mine s výsledkem, vyváženo jest odměnou, nepoměrně vysokou, jaká při úkonech sprostředkovatelských jest obvyklou.
Nejvyšší soud obnovil rozsudek prvého soudu.
Důvody:
Podstatným znakem smlouvy sprostředkovatelské jest, že se úplata
(provise) připovídá za zjednání určitého, příkazem obmýšleného výsledku.
Není-li zvláštní úmluvy o tom, že dohodce vyvinouti má určitě vyznačenou
činnost, nezáleží na tom, jakého způsobu a rozsahu byla činnost dohodce,
nýbrž na tom, byl-li činností dohodce docílen obmýšlený výsledek. Sebe
rozsáhlejší činnost dohodce, spojená třebas i se značnými náklady, zůstává bez úplaty, nebylo-li obmýšleného výsledku dosaženo; naproti tomu
jest úplata zasloužená, když tohoto výsledku bylo docíleno třebas i s nepatrnou námahou. Stačí zejména, když při sprostředkování koupě dohodce vyhledá a druhé straně opatří uchazeče, příkazce pak s tímto již
bez další sprostředkovatelské činnosti dohodce příslušnou smlouvu uzavře. Není zároveň třeba, aby smluvní výsledek výhradně jen z činnosti
dohodce vzejíti musil; případ takový je zpravidla nemožným, ježto ke
konečnému výsledku t. j. k úplné dohodě v jistém právním jednání třeba
jest shodného projevu vůle súčastněných stran, tedy momentu, který je
pouze od nich odvislým. Stačí naopak, když obmýšlený výsledek prokazatelně vzešel, třeba ne zcela výhradně, z činnosti dohodce, nicméně však
jako převládající úspěch činnosti této, neboť provise se buď celá získává
anebo při neúspěchu celá ztrácí; poměrné dělení dle míry zásluhy je
smlouvě cizím. V tomto případě zjistily obě nižší stolice souhlasně, že
žalovaní připověděli žalobci za uskutečnění prodeje objektu za 250.000 K
2 proc. provisi a kromě toho polovici z toho, co by se kupní cenou nad
250.000 K více docílilo, že žalobce na základě tohoto příkazu k sprostředkování uveřejniti dal v novinách anonci a objekt více uchazečům dopisy
nabídl, že na tuto anonci Adolf M. žalobce dne 17. března 1918 požádal o bližší údaje a popis objektu a žalobce mu žádané bližší údaje dopisem ze dne 18. března 1918 sdělil a zároveň tohoto uchazeče požádal,
by k vůli úspoře času vstoupil v přímé vyjednávání se žalovanou Karolínou P-ovou, kteréž současně o tom zprávu podal, že na to M. se žalovanými v přímé vyjednávání vstoupil, dne 26. března 1918 se žalovaným
Josefem P., který zároveň jednal v plné moci spolužalované své manželky, prozatímní kupní úmluvu o objektu tom ujednal a že po té došlo
pak mezi oběma těmito stranami ke konečné kupní, vkladu schopné
smlouvě ze dne 12. dubna 1918, kterou objekt Adolf M. od žalovaných
koupil za 250.000 K. Na jednáních, kterými smlouva ta byla mezi súčastněnými stranami ujednána a na konec i sjednána, žalobce činné účasti
neměl a nebyla tato dle zjištění obou nižších stolic ani vymíněna. Soud
prvé stolice uznal, že touto činností si žalobce připověděnou odměnu
právně zasloužil, také soud odvolací je náhledu, že žalobci jest o zjednání
předmětné kupní smlouvy zásluhu přičísti. Odepírá-li odvolací soud přes
to žalobci nárok na provisi s odůvodněním, že k smlouvě nedošlo jeho přičiněním, ježto, prý vzhledem k tomu, že Adolf M. již dříve byl ve vyjednávání se žalovaným o prodeji jejich realit, nemůže býti o tom řeči, že
by jim byl tohoto kupce vyhledal a opatřil, dlužno tento úsudek pokládati
za nesprávné právní posouzení případu, neboť nemůže býti o tom pochybnosti, že předchozí vyjednávání M-ovo se žalovanými nevedlo ke kladným výsledkům a bylo zřejmě přerušeno. Nebylo by bývalo pro žalované
jinak příčiny, aby se k vůli prodeji reality obraceli na realitní kancelář
žalobcovu o sprostředkování a mimo to sám Adolf M. obrátil se na něj
následkem anonce jím v novinách uveřejněné, ač ve své výpovědi sám
dokládá, že se domníval, že jde o realitu žalovaných. Když pak žalobce
dopisy na M-а i žalované je vzájemně na sebe poukázal k přímému vyjednávání mezi sebou a obě tyto strany — jak z časového sledu těchto
skutečností bezpečně souditi dlužno — ve vyjednávání vstoupily a se na
konec o smlouvě kupní za cenu, jak ji žalovaní v dohodčím příkaze stanovili, dohodly, dlužno za to míti, že k smlouvě došlo převážně zásluhou
iniciativních kroku žalobce, a že žalobce převážně činností svou tento
kladný výsledek přivodil. Lze ovšem připustiti, že nejpůsobivější vzpruhou k tomu, že tato kupní smlouva byla uzavřena, byla již okolnost, že
prodej reality té svěřen byl dohodčí kanceláři žalobce, neboť Adolf M„
který patrně choval živý zájem realitu tu získati, přesvědčiv se dotazem
u žalobce a věda, že hledá kupce na realitu, byl tím podnícen k rychlému
jednání, by ho jiný kupec nepředešel a zároveň také k větší ochotě přistoupiti na kupní podmínky, žalovanými žádané. Ale to vše jest účinek
dohodčí činnosti žalobce a musí tedy kladný výsledek z toho nastalý přičten býti žalobci k dobru. Je nepřípadné, tvrdí-li se v důvodech odvolacího soudu, že tato výhoda byla na dobro zmařena tím, že žalobce udal
vyšší cenu, než kterou žalovaní stanovili. O zmaru nemůže býti řeči, když
M. přes to ve vyjednávání vstoupil a na konec smlouvu uzavřel; jednání
žalobce ostatně odpovídalo ustálenému zvyku a sledovalo jen ten účel,
prospívající žalovaným, by nebylo prozrazeno, za kterou nejnižší cenu
byli ochotni realitu prodati. Vzhledem k tomu, co uvedeno, dlužno pokládati připověděnou žalobci provisi za právně zaslouženou a bylo změnou rozsudku soudu odvolacího rozsudek prvé stolice obnoviti.