Čís. 14012.
Obchodní místnosti, v nichž nájemce provozuje kupeckou živnost prostorově odděleně od bytu, nestaly se součástí jeho bytu a nepozbyly povahy samostatné provozovny tím, že jsou v témže domě jako byt a že byly s nim současně najaty. Ochrana nájemců.
Předpis § 26 čís. 9 a) zák. o ochr. náj. v doslovu vyhlášky ze dne 24. března 1934, čís. 62 sb. z. a n. platí jen o bytech sestávajících z obytných místností, t. j. místností určených a způsobilých k obývám, jichž nájemník zcela nebo z části užíval k výkonu svého povolání, nikoliv o bytech sestávajících i z jiných místností, jež nejsou určené a způsobilé k obývání a v nichž nájemce provozuje své povolání.
(Rozh. ze dne 6. prosince 1934, Rv I 2526/34.)
Soudní výpověď, danou nájemkyni z bytu a z obchodních místností, procesní soud prvé stolice k námitkám žalované zrušil. Odvolací soud ponechal výpověď v účinnosti.
Nejvyšší soud obnovil rozsudek prvého soudu.
Důvody:
Dovolání, uplatňující důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 503 čís. 4 c. ř. s.), jest opodstatněno. Jádrem sporu jest otázka, zda obchodní místnosti, v nichž žalovaná v domě žalobkyně provozuje kupeckou živnost, krám a tři skladiště v přízemí domu a mimo to jedno skladiště v mezipatře, jsou částí bytu žalované v témže domě, pozůstávajícího z kuchyně a 4 obytných místností v mezipatře a 2 pokojů ve druhém poschodí, neboť žalobkyně opírá výpověď ze všech těchto místností o ustanovení čl. 1 § 2 (2) čís. 1 zákona ze dne 30. března 1933 čís. 54 sb. z. a n. a § 30 zákona o ochraně nájemníků ze dne 28. března 1928 čís. 44 sb. z. a n. (nyní § 26 čís. 9 a) a § 25 (1) zákona na ochranu nájemníků v doslovu vyhlášky ministra sociální péče ze dne 24. března 1934, čís. 62 sb. z. a n.). Kdežto prvý soud dospěl z výsledků jednání a provedených důkazů k závěru, že krám a 4 skladiště nejsou částí bytu žalované, že mají povahu střední provozovny a jsou dosud pod záštitou zákona na ochranu nájemníků, usoudil odvolací soud, že uvedené obchodní místnosti patří k bytu žalované a jsou jeho součástí, při čemž pro správnost svého názoru se dovolává jednak ustanovení čl. 1 § 2 (1) a (2) zákona ze dne 30. března 1933, čís. 54 sb. z. a n. a jednak předpisu § 26 čís. 12 a) a b) zákona o ochraně nájemníků v doslovu vyhlášky ministra sociální péče čís. 62/1934 sb. z. a n., a dovozuje, že, když zákon vylučuje z ochrany místnosti, jichž se zcela nebo z části užívalo k výkonu povolání, tím spíše to musí platiti o místnostech patřících k bytu, jichž se užívá k výdělečné činnosti. Ale s právním názorem odvolacího soudu nelze souhlasiti. Jak je nesporno, jsou místnosti žalované strany, krám a 3 skladiště v přízemí domu, jsou tedy od vlastního bytu prostorově odděleny a nijak s ním nesouvisejí, a jen jedno skladiště jest v mezipatře v sousedství bytu žalované. Jde tu tedy o samostatné jiné místnosti než obytné (§ 30, nyní § 25 zák. na ochr. náj.), které nejsou částí bytu, a jichž se užívá k výdělečné činnosti, o provo- zovnu ve smyslu zákona na ochranu nájemníků. Tím, že obchodní místnosti jsou v témž domě jako byt žalované, nestaly se součástí jejího bytu, neboť tím nepozbyly ještě povahy samostatné provozovny, jíž lze používati k výdělečné činnosti bez ohledu na to, zda její uživatel má v domě byt, či nikoli. Místnosti ty nestaly se součástí bytu ani tím, že byly s ním současně najaty, jak míní nesprávně žalobkyně v do volací odpovědi.
Mylný je názor odvolacího soudu i žalobkyně, že na souzený případ dopadá ustanovení čl. 1 § 2 (2) čís. 1 zákona ze dne 30. března 1933, čís. 54 sb. z. a n., podle něhož, počínajíc 1. říjnem 1933 spravují se ustanoveními práva občanského poměry z nájemních smluv o bytech skládajících se mimo kuchyně a obytného pokoje pro služebné z 5 nebo více obytných místností, kterých se do 31. prosince 1932 užívalo zcela nebo z části k výkonu jakéhokoliv povolání — kteréžto ustanovení shoduje se s platným nyní předpisem § 26 č. 9 a) zákona o ochraně nájemníků podle doslovu vyhlášky čís. 62/1934 sb. z. a n. Vždyť tento předpis mluví výslovně o bytech skládajících se z obytných místností, od nichž jest rozeznávati »jiné místnosti« ve smyslu § 30 (nyní § 25) zákona o ochraně nájemníků, které i podle doslovu zákona i podle jeho úmyslu pod pojem »obytných místností« nespadají. Zákon má tu na mysli místnosti určené a způsobilé k obývání, jichž nájemník zcela nebo z části užíval k výkonu svého povolání, při čemž myslí zřejmě na povolání, jež lze vykonávati v bytě (advokáti, lékaři, spisovatelé a pod., srovnej rozh. čís. 13 048 sb. n. s.). Že obchodní místnosti žalované byly obytnými místnostmi, t. j. určenými a způsobilými (zařízenými) k obývání (sr. rozh. čís. 6195, 9486 a 13 430 sb. n. s.), žalobkyně vůbec netvrdila. Není proto případným ani její poukaz k ustanovení čl. 1 § 2 (3) zák. čís. 54/1933 sb. z. a n. Marně snaží se žalobkyně dovoditi v dovolací odpovědi správnost názoru odvolacího soudu z ustanovení čl. 1 §4 (1) čís. 4 zákona ze dne 19. prosince 1931 čís. 210 sb. z. a n. [nyní § 26 čís. 8 d)], neboť, jak již svrchu uvedeno, obchodní místnosti žalované nejsou částí jejího bytu a mají podle úsudku prvního soudu žalobkyní v odvolání nenapadeného povahu střední provozovny, takže tu přichází v úvahu jen předpis § 26 čís. 12 b) zákona na ochranu nájemníků podle vyhlášky čís. 62/1934 sb. z. a n., kterýžto předpis není však dosud účinný. Ze zákona čís. 210/1931 sb. z. a n. nevyplývá také, že zákonodárce chtěl vyloučiti z ochrany nájemní smlouvy, jež mají za předmět byty v užším smyslu i místnosti, jichž se užívá k výdělečné činnosti, když obytné místnosti dosahují určitého počtu. Nelze také vyhověti eventuálnímu návrhu žalobkyně, t. j. aby výpověď byla prohlášena za účinnou alespoň v příčině bytu již nechráněného, neboť zákon o takovém případu nic neustanovuje, vyjímaje předpis § 1 čís. 18 (nyní čís. 16) zákona o ochraně nájemníků, který se však na souzený případ nehodí. Právě tato výjimka jest dalším dokladem pro správnost názoru tuto hájeného, neboť, ustanovil-li zákon výjimku pro případ tam uvedený, ale neustanovil-li ji pro případy, jako je souzený, nelze onu výjimku rozšiřovati ani obdobně na jiné případy, protože právě jde o normu výjimečnou. Nutno k tomu též uvážiti, že zákon chrání nájemníky proti libovolné výpovědi, pokud je této ochrany výslovně nezbavuje. Je nesporno, že veškeré místnosti, obytné i obchodní, byly najaty jednou smlouvou, za jednotné nájemné. Tomu-li tak, lze zrušiti nájemní smlouvu jednostranně výpovědí jen v celém jejím obsahu, t, j. jen v příčině celého nájemního předmětu, nikoli jen v příčině jeho části, neboť na předmětu nájmu jako podstatné náležitostí smlouvy (§ 1094 obč. zák.) nelze jednostranným projevem, jakým je výpověď, nic měniti, a nelze tedy libovolně najatou věc výpovědí obmezovati, pokud ovšem zákon sám nestanoví výjimky, jak se stalo v § 1 čís. 16 (nyní § 1 čís. 16) zákona o ochraně nájemníků. Správnost názoru toho plyne také z úvahy, že na př. živnostníku, jenž najal byt a provozovnu, z pravidla na tom záleží, aby měl oboje pohromadě. Ježto obchodní místnosti žalované jsou dosud pod záštitou zákona na ochranu nájemníků a místnosti ty byly najaty spolu s obytnými místnostmi jednotnou smlouvou, nelze žalované dáti dosud výpověď ani z celé ani z části nájemní smlouvy.