Čís. 8805.

Ochrana nájemců (zákon ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. а n.).
Předpis § 20 (2) zák., podle něhož jest zapovězena jen nepřiměřená odměna za sprostředkovaní nájmu, týká se pouze právního poměru mezi sprostředkovatelem a jeho příkazcem, nikoliv však případu, přesunul-li pronajímatel úplatu sprostředkovatele na nájemce.
Co bylo nájemcem zaplaceno pronajímateli za investice ve prospěch dřívějšího nájemníka, jest nedovolenou úplatou podle § 20 (2) zák.
(Rozh. ze dne 16. března 1929, Rv II 688/28.)
Žalobci domáhali se na žalovaných vrácení úplaty, již jim poskytli za pronájem bytu. Žalobě bylo oběma nižšími soudy vyhověno, odvolacím soudem z těchto důvodů: Strany shodují se v tom, že žalující strana při uzavření nájemní smlouvy zaplatila žalované straně 2 500 Kč. Tato skutečnost sama o sobě stačí k řešení sporu. Žalobní nárok jest odůvodněn, i kdyby se mělo za to, což žalovaná strana připouští, že v březnu 1926 od žalující strany při uzavření nájemní smlouvy ohledně bytu v domě čís. 105 převzala mimo pravidelné nájemné ve výši 150 Kč měsíčně, ještě 2 500 Kč, 500 Kč jako odměnu za sprostředkování nájmu pro Rudolfa N-a a 2 000 Kč na zaplacení nákladů, jež byly učiněny v nájemním bytě. Podle § 20 zák. ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. jsou zapovězena veškerá právní jednání, kterými nájemník bytu dává pronajímateli za to, že mu pronajímá byt, úplatu. — Čís. 8805 —
384
Zejména jest nepřípustnou odměnou za sprostředkování nájmu, bez rozdílu, zda se odměna vyplácí pronajímateli či jinému. Jest tudíž jasno, že nárok strany žalující na vrácení 500 Kč (odměna za sprostředkování bytu) jest odůvodněn. Žalovaná strana namítá proti žalobě, že vynaložila na opravu nájemního bytu v době, když Stanislav D. tam bydlel (od 1. března 1924 do 1. března 1926) 2 000 Kč postavením nového sporáku, objednáním nových oken, vymalováním celého bytu, natřením dveří, oken a podlahy. Avšak i otázka náhrady za náklady ve prospěch nájemního bytu jest zavazujícím způsobem řešena zákonem o ochraně nájemníků. Podle § 12 (4) má pronajímatel nárok na náhradu takovýchto nákladů jen pro ten případ, že a) jde o opravy, které nebyly nutné a že b) opravy byly provedeny na žádost nájemníků. Jsou-li tyto náležitosti splněny, má pronajímatel jen nárok na přiměřené zvýšení nájemného. Náklady mají býti rozvrženy na dobu, po které bude za formálních poměrů zase třeba provésti tytéž opravy v domě. Z těchto předpisů vysvítá, že pronajímatel není oprávněn žádati takovýto náklad najednou. Podle § 15 zák. o ochr. náj. jest pronajímatel oprávněn žádati takovéto zvýšení nájemného teprve od nejbližšího nájemního období. Z těchto všech předpisů vysvítá, že žalovaná strana v souzeném případě nebyla oprávněna žádati od žalující strany 2 000 Kč, i kdyby se jednalo o účelné opravy v bytě nájemním. Ostatně žalovaná strana netvrdila, že tu jde o náklady podle § 12 (4) zák. o ochraně nájemníků. Žalovaná strana připouští, že náklady byly učiněny na žádost předchozího nájemníka Stanislava D-a.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
Také po stránce právní posoudil odvolací soud věc správně. Jest nesporno, a žalovaní to sami přiznali i v odvolacím spisu, že žádali a obdrželi od žalobců za pronajetí bytu 2 500 Kč mimo měsíční nájemné 150 Kč. Žalovaní zastávají názor, že byli oprávněni dáti si tuto sumu vyplatiti, protože nebyla odstupným, nýbrž byla náhradou škody, a to: 1. v částce 500 Kč, kterou si nepodrželi, nýbrž kterou dále vyplatili zprostředkovateli za zprostředkování nájmu, 2. v částce 2 000 Kč, kterou jim zůstal dlužen dřívější nájemník na nájemném z toho důvodu, že provedl v bytě různé investice, a kterou pak oni přesunuli na nové nájemníky. Již tato tvrzení žalovaných stačí úplně k jejich odsouzení, neboť v obou případech jde o zapovězené právní jednání podle § 20 (2) zákona o ochr. náj., jímž si dali pronajímatelé mimo nájemné poskytnouti něco za to, že pronajali byt. K čís. 1. Neprávem se žalovaní odvolávají na předpis § 20 (2) zák. o ochr. náj., podle něhož jest zakázána jen nepřiměřená odměna za zprostředkování nájmu. Tento předpis má na mysli jen právní poměr mezi zprostředkovatelem a jeho příkazcem. Žalovaní, použivše služeb zprostředkovatele, měli mu zaplatiti odměnu ze svého a nesměli ji přesunouti na nájemníky. K čís. 2. Nájemní smlouva byla uzavřena dne 1. března 1926, tedy za platnosti zákona ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n., který prohlásil v § 12 (7) za nepřípustné i jen zvýšení nájemného z důvodu investic, tím spíše zaplacení určitého kapitálu za investice vynaložené ve prospěch dřívějšího nájemníka. Co bylo z tohoto důvodu pronajímateli mimo nájemné dáno, bylo zakázanou úplatou podle § 20 (2) zák. o ochr. náj. (srov. rozh. čís. 6564 sb. n. s.). Jen, kdyby byli žalovaní k žádosti žalobců učinili v jejich bytě náklady, které by nebyly nutné k tomu, by byl byt udržen v užívatelném stavu, byli by bývali oprávněni zvýšiti přiměřeně nájemné [§ 12 (4)], ale ani v takovém případě nebyli by oprávněni požadovati určitý kapitál najednou. O takový případ ostatně v tomto sporu vůbec nejde. To odvolací soud správně vyložil.

Citace:

č. 8805. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství JUDr. V. Tomsa v Praze, 1930, svazek/ročník 11/1, s. 407-409.