Čís. 8650.

Ochrana nájemců.
Rozhodnutí stavebního úřadu, jímž z důvodů bezpečnostních a zdravotně policejních nařízeno provedení prací, nemůže býti soudem přezkoumáváno.
Pro výklad pojmu novostavby podle § 3 zák. na ochr. náj. nelze použíti předpisů stavebního řádu.
Nařídil-li stavební úřad změny takového rozsahu, že nedopouštějí pokračování v nájmu, jest to důvodem ke zrušení nájemního poměru.
(Rozh. ze dne 24. ledna 1929, Rv II 695/28.)
Pronajímatel žaloval nájemníky o vyklizení bytu, ježto mu bylo stavebním úřadem uloženo z důvodů bezpečnostních a zdravotněpolicejních, by provedl opravu domu. Procesní soud prvé stolice uznal podle žaloby, odvolací soud žalobu zamítl. Důvody: Nesprávné právní posouzení spatřuji odvolatelé v tom, že podle § 3 zák. o ochraně nájemníků může se žádati o zrušení nájemní smlouvy jen, musí-li se pronajaté stavení podle nařízení stavebního úřadu znovu stavěti nebo zbořiti, takže nestačí ke zrušení nájemní smlouvy stavebním úřadem nařízená oprava, adaptace nebo přestavba. Odvolání jest odůvodněno. Zákonem o ochraně nájemníků jsou pozměněna ustanovení občanského zákona o rozvázání nájemní smlouvy výpovědí pronajímatelovou a o zrušení nájemní smlouvy bez výpovědi. Zákon o ochraně nájemníků omezuje pronajímatele v jeho právu rozvázati výpovědí nájemní neb podnájemní smlouvy, předpisy tohoto zákona jsou ve svých jednotlivých částech výjimečné a musí proto co se týče chráněných zájmů a ohledně — Čís. 8650 —
93
výjimek nájemníků se týkajících býti vykládány co nej přesněji, má-li zákonem poskytnutá ochrana nájemníků obstáti proti šikanám domácích pánů na úkor nájemníků. Podmínkou pro svolení k výpovědi podle § 3 zákona o ochraně nájemníků je výměr příslušného stavebního úřadu. Neuložil-li tímto výměrem stavební úřad pronajímateli dům zbořiti neb znova stavěti, nemá soud vůbec podkladu pro zrušení nájemní smlouvy, pokud se týče pro svolení k výpovědi. Jinaké zjištění stavu domu znalcem nebo místním ohledáním nestačí. Bylo-li výměrem příslušného stavebního úřadu nařízeno dům zbořiti pro jeho nebezpečný stavební stav neb dům znova vystavěti, lze podle § 3 citovaného zákona naříditi okamžité vyklizení bytu, čemu nevadí, že nájemník tvrdí, že nemá náhradního bytu. § 3 zákona o ochraně nájemníků předpokládá formální nařízení stavebního úřadu dům znova stavěti nebo zbořiti, při čemž ovšem nerozhoduje, zdali bylo vydáno toto nařízení stavebního úřadu z moci úřední či na žádost vlastníka neb jiné osoby úplně cizí, na příklad souseda. Pronajímatel má na vůli, jsou-li tu důvody § 3 (1) citovaného zákona, buď žádati žalobou okamžité zrušení nájemní smlouvy bez výpovědi, ježto v řízení sporném jsou kratší lhůty (§ 575 prvý odstavec c. ř. s.), nebo dle § 1, § 3, druhý odstavec a § 4 učiniti návrh na svolení k výpovědi. Výměrem stavebního úřadu jest soud vázán a nemůže jej přezkoumávati co do nutnosti, znovu stavěti stavení nebo je zbořiti.
Podle § 27 zákona ze dne 16. června 1894, čís. 63 z. zák., kterým vydán byl stavební řád pro Brno, Olomouc, Jihlavu a Znojmo, jest pokládati za novou stavbu takovou stavbu, která ve všech částech jest nově provedena a to i tehdy, upotřebí-li se základů a sklepních neb jedné neb obou společných hraničních zdí dosavadní budovy zcela neb částečně k týmž účelům. Žalobkyni byla povolena usnesením městské rady ve Znojmě ze dne 29. června 1927 výměna stropu a střechy domu a provedení dalších adaptací za účelem udržování a asanace domu. Výměrem městské rady ze dne 7. dubna 1928 nařízeno bylo žalobkyni, jelikož stavební adaptace neprovedla a stavební stav domu co se týče stropu, střechy, komínu, záchodu i chléva vyžaduje z důvodů bezpečnostních a zdravotně policejních bezodkladné provedení důkladného opravení, by provedla tyto stavební práce nejpozději do konce června 1928. Tento výměr byl dán na vědomí stavebního úřadu ve Znojmě. Dne 12. června 1928 vyjádřil se stavební úřad následkem předložení připíšu zástupce žalobkyně městské radě, že dům je ve stavu stavebně velice závadném, že musí býti provedeny adaptace nařízené městskou radou; krov i strop jest nutno vyměniti; při výměně stropů musí býti světlá výška místnosti zvětšena na 3 m; pro nový těžký krov a strop musí se provésti též řádná oprava spodního zdiva. Dne 13. června 1928 nařídila městská rada ve Znojmě bezodkladné provedení důkladného opravení ve smyslu uvedeného nálezu stavebního úřadu. Těmito nařízeními městské rady znojemské a stavebního úřadu ve Znojmě jest zjištěno, že jen jednotlivé části domu mají býti podrobeny důkladnější změně a opravě, kdežto stavební zdivo jako hlavní součástka budovy zůstává nezměněná, ani přestavěti ani vystavěti se nemusí, takže budova, stavení — Čís. 8650 —
94
samo, zůstává ve svých nejdůležitějších částech nezměněna a nepřestavena. Ve smyslu zákona čís. 63 z roku 1894 nelze tedy v souzeném případě mluviti o novostavbě, která byla nařízena stavebním úřadem znojemským. Vzhledem na to, že nařízena nebyla stavebním úřadem ani novostavba ani zboření domu, nejsou v souzeném případě splněny předpoklady § 3 zákona o ochraně nájemníků.
Nejvyšší soud obnovil rozsudek prvého soudu.
Důvody:
Dovolání vytýká odvolacímu soudu právem nesprávné právní posouzení sporu. Jde o to, zda stavební práce, jichž provedení do 30. června 1928 stavební úřad žalobkyni z důvodů bezpečnostních a zdravotních nařídil, jsou s hlediska zákona o ochraně nájemníků nutnou stavbou (§ 3), pro kterou žalobkyně může žádati zrušení nájemní smlouvy bez výpovědi, či stavbou užitečnější (§ 1 čís. 9), která by byla jenom důvodem k výpovědi pod podmínkou opatření dostatečného náhradního bytu, či jen nutnou opravou (§ 1118 obč. zák.), již si nájemník musí dáti líbiti, která však nemá na nájemní poměr vlivu. Správně vytkl odvolací soud, že rozhodnutí stavebního úřadu nemůže býti soudem přezkoumáváno, mylně však používá pro výklad pojmu nové stavby podle § 3 zákona o ochraně nájemníků předpisů stavebního řádu, jenž sleduje cíle naprosto odlišné. Předpis § 3 zák. o ochr. náj. navazuje na § 1118 obč. zák., účelem jeho jest umožniti zrušení nájemního poměru před smluvenou dobou nebo před výpovědní lhůtou v případech, kde stav budovy nedovoluje, by byla dále obývána. Ježto v souzeném případě stavební úřad nařídil z důvodů bezpečnostních a zdravotněpolicejních provedení rozsáhlých stavebních prací do lhůty již uplynulé, a městská rada ve výměru ze dne 13. června 1928 zdůraznila, že nutno vyměniti krov i stropy, a doložila, že za stavby nesmí dům být obýván, nemůže býti příkazu stavebního úřadu vyhověno jinak, než když se nájemníci z domu vystěhují, v tomto případě, když se jejich nájemní poměr zruší. Nezáleží na tom, že stavební úřad označil ve výměrech ze dne 14. února 1928 a ze dne 7. dubna 1928 nařízené stavební práce za adaptaci a asanaci domu, rozhodným jest, že jsou takového rozsahu, že nedopouštějí pokračování v nájmu. Správnost tohoto výkladu plyne také z ustanovení § 31 (1) čís. 1 zák. o ochr. náj., podle něhož se tento zákon nevztahuje na přestavby, pro něž bylo uděleno stavební povolení po 27. lednu 1917. Sám odvolací soud zjišťuje, že nařízené stavební práce záležejí ve výměře celého krovu a stropů, při čemž světlá výška místnosti bude zvýšena z 1,85 m na 3 m a spodní zdivo musí býti řádně opraveno; podle stavebních spisů, o něž se oba nižší soudy bez námitky stran při svých skutkových zjištěních opřely, podle protokolu o komisionelním stavebním řízení ze dne 8. června 1927 a připojeného plánu, bude jedna vnitřní příčka budovy zbourána a jiná postavena, vchody budou nově zřízeny a okna zvětšena. Tím vším změní se obytné místnosti domu způsobem tak podstatným, že dům bude nutno pokládati za přestavbu, nájemní poměr žalovaných by pak přestal podléhati zvláštní zákonné ochraně a mohl by býti žalobkyní kdykoli zrušen bez soudního svolení obyčejnou výpovědí. Ponechání nynějšího nájemního poměru v platnosti nemělo by pro žalované praktického významu.

Citace:

8650. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství JUDr. V. Tomsa v Praze, 1930, svazek/ročník 11/1, s. 116-119.