Čís. 6692.

Stavební ruh.
Právní povaha čekatelského poměru.
Výnos ministerstva sociální péče, jímž prohlásilo stavebnímu družstvu, že nemůže uznati určitou osobu za čekatele a že nesvolí k tomu, by byl domek převeden do jeho vlastnictví, rest vážným důvodem podle §u 54 (1) nařízení ze dne 19. července 1923, čís. 160 sb. z. a n., bránícím převodu vlastnického práva na čekatele.
(Rozh. ze dne 13. ledna 1927, Rv I 1075/26.)
Civilní rozhodnutí IX. 5 — Čís. 6692 —
66
Žalobce byl členem žalovaného stavebního družstva a složil vklad na stavbu rodinného domku. Žaloba, jíž se domáhal na družstvu, by mu vydalo osnovu smlouvy pro převod vlastnického práva na dům, vystavěný žalovaným družstvem, za účelem opatření schválení ministerstvem sociální péče, byla zamítnuta soudy všech tří stolic, Nejvyšším soudem z těchto
důvodů:
Dovolatel, tvrdě, že je čekatelem vlastnického práva к rodinnému domku čís. 919 v P., postavenému žalovaným družstvem za finanční podpory státu, domáhá se žalobou, vydání osnovy kupní smlouvy na tento dům. Dle souhlasného přednesu stran jde o stavbu rodinného domu počatou v roce 1923, na niž udělena byla finanční podpora podle zákona o stavebním ruchu ze dne 25. ledna 1923, čís. 35 sb. z. a n. a prováděcího nařízení ze dne 19. července 1923, čís. 160 sb. z. a n. Podle §u 2 tohoto nařízení jest »rodinným domem« (dle slov stanov žalovaného družstva »vlastním rodinným domem«) dům o jednom nebo dvou bytech pod vlastním závěrem, z nichž jeden obývá vlastník domu nebo nájemník, který jest čekatelem vlastnického práva na dům. K objasnění poměru čekatelského jest pak uvésti toto: Jak již v rozhodnutí čís. 5462 sb. n. s. uvedeno, jest celá akce týkající se zbudování rodinných domů v souvislosti se státní akcí ku podpoře stavebního ruchu, a právě vzhledem k tomu, že činnost obecně prospěšných stavebních družstev, jakým jest i žalované družstvo, podmíněna jest finanční podporou státu a že stát tuto podporu udílí jen za určitých záruk, nebývá zpravidla možno, by již při početí stavby byl domek nadobro prodán tomu, kdo jej hodlá koupiti. Tak na příklad ve III. hlavě nařízení čís. 160/1923 jsou obsaženy zásady, podle nichž se finanční podpora vyměřuje, a rozeznává se zatímní vyměření podpory (§ 21) a konečně její vyměření, jež se dle §u 24 děje po dokončení stavby a po udělení obývacího povolení podle výsledků kvalitativní po případě i kvantitativní kolaudace. Ježto znalost výše finanční podpory jest důležitou složkou při sjednávání podmínek převodu vlastnictví k rodinnému domu na fysické osoby, stanoví se v §u 54 (1) cit. nař., že rodinné domy, vystavěné obecně prospěšnými sdruženími s finanční podporou dle zákona o stavebním ruchu, musí býti, nebrání-li tomu vážné důvody, po konečném vyměření podpory převedeny pokud lze nejdříve do vlastnictví čekatelů za trhovou cenu rovnou skutečnému nákladu domu zvýšenému o výlohy prodávajícího spojené s prodejem domu. V odstavci třetím bod 5) téhož §u (54) se pak ještě stanoví, že trhová smlouva nabude právních účinků teprve schválením ministerstva sociální péče. Tohoto stavu, vyvolaného zákony o stavebním ruchu, plně dbají i stanovy žalovaného družstva, činíce dokonce předpisy zákonů o stavebním ruchu a prováděcích nařízení podstatnou součástkou smlouvy, jíž se zakládá poměr čekatelský. V §u 22 stanov, jednajícím o prodeji rodinných domů, a to ve druhé větě odstavce sedmého se totiž výslovně praví, že pro prodej rodinných domků zbudovaných za přispění státu dle zákonů o stavebním ruchu platí ustanovení — Čís. 6692 —
67
těchto zákonu i prováděcích nařízení k nim vydaných; dle §u 15 bod 11 a §u 22 odst. 9 stanov má představenstvo a dozorčí rada navrhnouti a valná hromada schváliti podrobná pravidla, dle nichž se mají rodinné domy prodávati členům. K vývodům dovolacím podotknouti jest, že prodej družstevních domů není věcí tak prostou, jak si to dovolatel patrně představuje, tak totiž, že by se osnova smlouvy přizpůsobila doslovu §u 54 nař. čís. 160/1923 a do této osnovy prostě vsadila kupní cena propočtená dle §u 22 odst. 6 stanov. Jaké obtíže mohou nastali a k jakým okolnostem dlužno tu přihlíželi, patrno nejlépe z díla »Poznámky k osnovám převodních (trhových) smluv o rodinných domcích družstevních«, vydaného v prosinci 1924 Dr. Uhlířem, Drem. Hladkým a Drem. Trnkou. A právě tyto obtíže, které vadí tomu, aby družstevní rodinné domy byly hned při početí stavby převedeny do vlastnictví fysických osob, pro něž se staví, vedou k důsledku, že družstva mohou prováděti stavbu rodinných domů buď tak, že je staví do zásoby, což se dle záměrů prováděcích nařízení k zákonům o stavebním ruchu nemá díti (srv. Dra. Kubišty »Zákon o podpoře stavebního ruchu« díl II. str. 53 a 54), anebo že se založí t. zv. poměr čekatelský, jehož existenci uznávají i samotné zákony o stavebním ruchu (§ 38 zák. čís. 100/1921, § 36 zák. čís. 45/1922 a § 36 zák. čís. 35/1923) a zejména i prováděcí nařízení čís. 160/1923. Dle těchto předpisů jest čekatelem, kdo se platně zaváže rodinný dům pro něho jinou osobou (zde žalovaným družstvem) stavěný převzíti do soukromého vlastnictví, šetříc předpisů platných pro převod takovýchto domů do soukromého vlastnictví. Poměr čekatelský jest tedy poměrem svého druhu, jehož platnost jako samostatného právního útvaru založena jest v samostatných předpisech zákonů o stavebním ruchu a prováděcích nařízení. Poměr tento nelze tedy do všech důsledností stotožňovati se smlouvou podle §u 936 obč. zák., zejména nelze platnost jeho činiti závislou na ujednání přesné doby, kdy má býti hlavní smlouva uzavřena. Dle §u 54 (1) nař. čís. 160/1923, jehož obsah byl shora uveden, musí dojiti k převodu vlastnického práva na čekatele za dalších podmínek tam uvedených tehdy, nebrání-li tomu vážné důvody. Ministerstvo sociální péče výnosem ze dne 16. února 1925, doručeným žalovanému družstvu, prohlásilo, že nemůže dovolatele uznati za čekatele rodinného domku a že nesvolí к převodu domku toho do vlastnictví dovolatelova. Ježto dle §u 54 (3) bod 5 nařízení jest tomuto ministerstvu vyhraženo schválení trhových smluv, — nutnost schválení, pokud, jde o tento spor, žalobce již v žalobě sám připouští —, jest toto prohlášení ministerstva sociální péče zajisté vážným důvodem bránícím uskutečnění čekatelského práva. Za jakých okolností došlo k onomu výnosu, jest pro tento spor nerozhodna, ježto soudu nepřísluší právo, by přezkoumával činnost zmíněného ústředního orgánu; stačí, že výnos ten tu jest a se dosud nestal bezúčinným. Nemůže-li dovolatel žádati o převod vlastnictví, nemůže zajisté žádati ani o vyhotovení osnovy kupní smlouvy. Již to stačí k zamítnutí žaloby, a nemusí se dovolací soud obírati otázkami, zda a jaký vliv na spor a zejména na otázku určitosti žalobní prosby (§ 226 c. ř. s.) má okolnost, že se valná hromada žalovaného družstva dosud neusnesla dle §u 15 čís. 11 stanov na podrobných pravidlech, dle kterých se mají rodinné domy členům prodávati, dále, — Čís. 6693 —
68
zda jest již kupní cena po rozumu §u 1053 obč. zák. určena a zda dovolatel jest oprávněn, by sám domáhal se u ministerstva sociální péče schválení kupní smlouvy nebo aspoň odvolání onoho výnosu.

Citace:

Čís. 6692. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1928, svazek/ročník 9/1, s. 93-96.