Čís. 7026.

Ochrana nájemců.
Zvýšení nájemného nad míru zákonem dovolenou bez svolení soudu jest vždy neplatné a přeplatek může býti požadován zpětl Předpisem §u 20 (1) zákonů o ochraně nájemců čís. 85/1923, 85/1924 a 48/1925 nebylo vyloučeno právo nájemcovo žádati vrácení přeplatku, třebas nebylo nájemné přeplaceno na základě dohody, nýbrž pronajímatel ve skutečnosti žádal nájemné zvýšené proti předpisům zákona a nájemce je skutečně platil.
Nárok na vrácení přeplatků jest posuzovati podle zákona té doby, do které spadá jeho vznik, aniž by nárok jednou vzniklý zanikl tím, že zákon byl nahražen jiným zákonem. Vzdání se nároku na vrácení přeplatků nelze spatřovati v tom, že nájemník platil po delší dobu zvýšené nájemné.
Procesní soudce, má-li rozhodnouti, zdali a kolik nájemce přeplatil a zdali a kolik jest pronajímatel povinen vrátiti, musí si sám zjistiti, zda jest správným tvrzení nájemcovo o protizákonných přeplatcích.
Předpis §u 25 zák. o ochr. náj. platí jen pro spory o zaplacení nájemného nebo pro řízení o přípustnosti výpovědi, nikoliv však pro spory o vrácení přeplaceného nájemného.
(Rozh. ze dne 28. dubna 1927, R I 302/27.)
Žalobou, o niž tu jde, domáhal se žalobce na žalované vrácení přeplatků nájemného s vedlejšími poplatky za dobu od 1. února 1922 do 30. června 1926, an platil více než byl povinen podle zákonů o ochraně nájemců. Procesní soud prvé stolice neuznal žalobní nárok důvodem po právu. Důvody: Jednání obmezeno na právní důvod žalobního nároku, pokud se jedná o činži vlastní a nejedná se o vedlejší poplatky, neboť strany souhlasí v tom, že pronajímatelka jest povinna vrátiti vedlejší poplatky, pokud neodpovídají zákonné povinnosti. Žalovaná strana vznesla též námitku promlčení všech požadovaných částek starších déle tří let v den podání žaloby (t. j. z doby před 23. červencem 1923), žalující strana tvrdí, že promlčení to místa nemá, nýbrž jen zvláštní promlčení šestiměsíční od zrušení smlouvy nájemní, které nenastalo (§ 20 zákona). Podle §u 22 zákona o ochraně nájemníků ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. přezkoumá soud k tomu povolaný (§ 32 zák.) přiměřenost úmluv o nájemném, ale jen na návrh nájemce nebo pronajímatele, a jest oprávněn upraviti nájemné s účinkem od nejbližšího nájemného období, přiměřené v mezích tohoto zákona a zákonných ustanovení platných v době, kdy úmluva byla učiněna. Zákon o ochraně nájemníků ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. nabyl podle §u 33 účinnosti dnem 1. dubna 1925 a pozbyde jí dnem 31. března 1928, předcházející zákon o ochraně nájemníků ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 sb. z. a n. pozbyl účinnosti dnem 31. března 1925, předchozí zákon ze dne 26. dubna 1923, čís. 85 dnem 30. dubna 1924 a zákon ze dne — Čís. 7026 —
769
27. dubna 1922, čís. 130 dnem 30. dubna 1923. Jde tudíž o zákony krátkodobé, obmezené jen na dobu v nich ustanovené účinnosti, tak že vždy nový zákon vystřídá zákon předchozí vždy úplně zbavený účinnosti. Když tudíž okresní soud usnesením ze dne 23. dubna 1926 upravil nájemné z místností užívaných žalobcem na 738 Kč a usnesením ze dne 23. dubna 1926 z místností užívaných Josefem S-em na 555 Kč čtvrtletně a to výslovně k termínu červencovému 1926, nemůže se této úpravy činže použiti na dobu minulou, poněvadž zákony o ochraně nájemců ze dne 27. dubna 1922, čís. 130 sb. z. a n., ze dne 26. dubna 1923, čís. 85 sb. z. a n. a ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 od 1. dubna 1925 již neplatily, tudíž neplatily již ani v době podstatného zvýšení činže k 1. dubnu 1926, tím méně v době úpravy činže citovanými soudními usneseními ani v čase podání žaloby t. j. 23. července 1925; dosud platný zákon o ochraně nájemníků ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. platí teprve od 1. dubna 1925 a nikoliv pro dobu předchozí. Jelikož žalující strana neuplatňuje nárok na vrácení přeplatků bezdůvodným obohacením žalované a soud takového obohacení neshledává, poněvadž by jinak placená činže bez ochrany nájemníků nebyla nijak přemrštěnou, neboť jde o dva krámy a dílnu v hlavní ulici, nutno uznati, že žalobní nárok na vrácení činže, pokud přesahuje soudní úpravu za dobu od 1. února 1922 do 30. března 1925 vůbec není po právu. Soud však neuznává ani žalobní nárok na vrácení přeplatků činže placených za účinnosti nynějšího zákona na ochranu nájemníků t. j. na vrácení přeplatků placených od 1. dubna 1925, neboť zákon ponechal ochranu před zvýšením činže zakročení stran o úpravu činže, o úpravu tu zakročili žalobce a jeho bratr Josef S. teprve dne 4. dubna 1925 a byla činže soudně upravena s platností od příštího kvartálu usneseními ze dne 23. dubna 1926 a, poněvadž dohodnutí o nájemném jest podle §u 20 zákona o ochraně nájemníků platné, pokud nenastoupí úprava činže soudním rozhodnutím, což se stalo s účinností teprve dnem 1. července 1926. Žalobce a jeho bratr Josef S. platili činži na nich požadovanou do 1. dubna 1926 bez odporu a bez námitek a byli by o určení činže soudem nezakročili, kdyby žalovaná nebyla od 1. dubna 1926 požadovala na nich činži podstatně zvýšenou. Placení činže do té doby odpovídalo vůli stran a nelze již proto připustiti oprávněnost nároku žalující strany na vrácení přeplatku za dobu tu. Proto bylo vysloveno, že nárok žalobní není po právu — pokud ovšem běží jen o vrácení vlastní přeplacené činže a ne též o vrácení přeplacených vedlejších platů. Nárok na vrácení vedlejších činžovních platů žalovaná zásadně uznává; zda vůbec jsou přeplaceny a na kolik, bylo by věcí zjištění, které strany provedou mezi sebou. Odvolací soud zrušil napadený rozsudek a vrátil věc prvému soudu, by vyčkaje pravomoci, ji znovu projednal a rozhodl. Důvody: V době, za niž žádá žalobce vrácení přeplaceného nájemného od 1. února 1922 do 30. června 1926, platily tyto zákony o ochraně nájemníků: zákon ze dne 8. dubna 1920, čís. 275 sb. z. a n. (podle zákona ze dne 21. prosince 1921, čís. 488 sb. z. a n.) a to do 30. dubna 1922, zákon ze dne 27. dubna 1922, čís. 130 sb. z. a n. v době od 1. května 1922 do 30. dubna 1923, zákon ze dne 26. dubna 1923, čís. 85 sb. z. a n. v době od 1. května 1923 do
Civilní rozhodnutí IX. 49 — Čís. 7026 —
770
30. dubna 1924, zákon ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 sb. z. a n. v době od 1. května 1924 do 31. března 1925 a zákon ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. platí od 1. dubna 1925. Tyto zákony ustanovovaly a zák. čís. 48/1925 ustanovuje, o kolik smí býti zvýšeno nájemné, že zvýšení nájemného s vedlejšími poplatky bez svolení úřadu, pokud je ho podle zákonů zapotřebí, je neplatné a že může to, co bylo plněno proti zákonným ustanovením, býti požadováno zpět se zákonnými úroky, dále že nelze se nároku toho zříci předem a že se nárok ten promlčuje do šesti měsíců od zrušení nájemní smlouvy. Žalobce uvádí výslovně v přípravném spise, že opírá žalobní nárok o bezdůvodné obohacení, domáhaje se vrácení oné části nájemného s vedlejšími poplatky, kterou platil on a jeho bratr Josef S. proti zákonným předpisům, takže nemohlo dojíti ku platné smlouvě ať výslovně učiněné ať mlčky tím, že žalovaná něco žádala jako nájemné a žalobce a jeho bratr Josef S. to platili, ovšem jen potud, pokud to odporovalo zákonu (§ 879 obč. zák.); to co bylo takto neprávem plněno, lze požadovati zpět (§§ 1431, 1437 obč. zák. a § 14 (20) cit. zákonů). Nárok takový vzniklý za platností toho kterého zákona nezanikl tím, že zákon pozbyl platnosti; to není vyřčeno v žádném z nich a o tom, jak nastává zánik nároků, ustanovuje obč. zákon zejména v kap. 3. části 3. Nájemník nepozbývá nároku na vrácení přeplatků tím, že nežádal za úpravu nájemného. To nelze dovoditi z ustanovení, že upravení nájemného soudem je účinným jen pro dobu budoucí, neboť by nemělo smyslu ustanovení §u 14 (3) resp. § 20 (3) cit. zákonů, že může býti požadováno zpět, co bylo plněno proti ustanovení odst. (1) ani ustanovení §§ 19 resp. 25, z nichž jde, že lze žalovati o placení nájemného, ač není upraveno. Nárok na vrácení přeplacených částek nelze posuzovati jen podle všeobecných ustanovení o bezdůvodném obohacení, nýbrž i podle těchto §§ 14 a 20. Ze slov »nároku toho nelze se předem vzdáti« vysvítá, že se ho lze vzdáti jako každého jiného nároku (§ 1381 obč. zák.) buď při placení nebo po něm, třebas i mlčky, za předpokladů §u 863 obč. zák. Než žalovaná ve sporu ani netvrdila, že se žalobce nebo jeho bratr nároku vzdali, v žalobní odpovědi uváděla, že jí nepřeplatili ničeho, že není povinna, by vrátila něco z toho, co platili, ježto prý zákon nasvědčuje tomu, že se nic nemusí vraceti — ač ovšem ustanovení příslušného necituje — a dále, poněvadž nájemné upraveno teprve pro dobu od 1. července 1926; při ústním jednání přednesly strany souhlasně, že nájemníci platili bez námitek to, co žádala žalovaná nebo její zmocněnec. Leč v tom nelze ještě spatřovati vzdání se (sb. n. s. čís. 2216), neboť i placení nedluhu odpovídá vůli stran. Nelze proto souhlasiti s názory soudu prvé stolice odporujícími těmto vývodům, jež vedly soud ten k výroku odvoláním napadenému a, poněvadž bude třeba předem zjistiti, kolik činila podle zákona přípustná výše nájemného, by se tak zjistilo, zda žalobce a jeho bratr platili více či nikoli, je řízení neúplným (§ 496 čís. 2 c. ř. s.), nemohl proto soud odvolací ihned rozhodnouti ve věci samé. Soudu prvé stolice bude se ovšem zabývati také námitkou promlčení. Podle důvodů jeho rozsudku obmezeno jednání na právní důvod žalobního nároku jen, pokud se jedná o vlastní nájemné, nikoli také vedlejší poplatky, leč soud ten, rozhodnuv, že mezi- — Čís. 7026 —
771
tímní rozsudek, rozhodující jen o tomto právním důvodu, nabude-li moci práva, stane se rozsudkem konečným, a odsoudiv v tom případě žalobce k zaplacení útrat opomenul pro případ, že by výrok o právním důvodu nabyl moci práva, rozhodnouti o nároku, pokud se žalobce domáhá vrácení přeplacených vedlejších poplatků a tudíž nevyřídil v tomto bodě žaloby; žalobce, jenž nedělil nárok žalobní na vlastni nájemné a vedlejší poplatky z něho, nevzdal se nároku na tyto poplatky a domáhá se i o nich soudního výroku; strany nelze odkazovati, by si provedly mezi sebou o tom zjištění. Proto právem vytýká žalobce napadenému rozsudku i neúplnost podle §u 496 čís. 1 c. ř. s.
Nejvyšší soud nevyhověl rekursu.
Důvody:
Žalobce domáhá se vrácení přeplatků nájemného s vedlejšími poplatky za dobu od 1. února 1922 do 30. června 1926, pokud platil více, než byl podle zákonů o ochraně nájemníků povinen. Odvolací soud již správně vypočetl, o které zákony v této době jde. Jest nesporno, že strany v oné době o výši nájemného nic neujednaly a že žalobce i jeho bratr, žalobcův postupitel, platili vlastnici domu na nájemném s vedlejšími poplatky bez námitek, co požadovala, a že teprve, když žalovaná k 1. dubnu 1926 žádala značné zvýšení proti předcházejícímu čtvrtletí, dali si nájemné upraviti soudem a že toto upraveno bylo s účinkem od nejbližšího nájemního období, t. j. od 1. července 1926 částkami značně nižšími, než oba nájemnici do té doby platili. Žalovaná zastává názor, že žalobce nemůže požadovati zpět, co jednak on, jednak jeho bratr jako nájemníci dobrovolně platili, ač věděli, nebo věděti musili, kolik jsou povinni podle zákona platiti, protože prý dohoda o nájemném za platnosti některého zákona o ochraně nájemníků podle §u 20 (1) mezi stranami uzavřena nebyla, protože prý úprava nájemného podle §u 22 působí jen pro budoucnost, protože prý žalovaná není obohacena, ježto by bez ochrany nájemníků obdržela na nájemném mnohem více, než žalobce platí, protože prý tento spor nutno řešiti jen podle zákonů o ochraně nájemníků a protože prý v těchto zákonech není a nebylo předpisu, že je pronajímatel povinen vrátiti nájemné dobrovolně zaplacené, i kdyby převyšovalo míru zákonem dovolenou. V tom tkví právě zásadní omyl žalované a jest naopak přisvědčiti odvolacímu soudu v tom, že zvýšení nájemného nad míru zákonem dovolenou bez svolení soudu je vždy neplatné a že přeplatek může býti požadován zpět. Pro dobu od 1. února do 30. dubna 1922 platil ještě zákon čís. 275/1920, jehož § 14 předpisoval, že jest neplatné zvýšení nájemného s vedlejšími poplatky bez svolení úřadu — pokud bylo takového svolení podle §u 8 třeba — a že může býti požadováno zpět se zákonnými úroky, co bylo plněno proti tomuto ustanovení. Pro dobu od 1. května 1922 do 30. dubna 1923 platil zákon čís. 130/1922, jehož § 20 předpisoval, že zvýšení nájemného s vedlejšími poplatky proti ustanovením §§ 8—13, 15 a 16 jest neplatné a že může býti požadováno zpět se zákonnými úroky, co bylo plněno proti tomuto předpisu. Zde tedy má žalovaná pro dobu
49* — Čís. 7026 —
772
od 1. února 1922 až do 30. dubna 1923 již dva zákonné předpisy, které proti ní svědčí a o nichž praví, že jich není. Pozdější zákony čís. 86/1923, čís. 85/1924 a čís. 48/1925 nepraví již, že zvýšení nájemného proti předpisům zákona jest neplatné, nýbrž ustanovují v §u 20 (1), že dohoda o nájemném jest jen potud platna, pokud neodporuje ustanovením zákona, nebo nebude jinak upraveno rozhodnutím soudu podle §u 22. Ale tento doslov odstavce prvního jest nový jen podle svého slovného znění, neliší se však věcně od ustanovení §u 20 (1) zák. čís. 130/1922, a měl za účel jen jasně vyjádřiti význam dohody stran o nájemném a vysloviti, že ani dohoda neváže nájemníka, by na nájemném platil, co slíbil, pokud smluvené nájemné odporuje ustanovení zákona a že i toto smluvně přeplacené nájemné může býti zpět požadováno (odst. 3). Nikterak však z tohoto nového doslovu nenásleduje, že v těch případech, ve kterých zde nebylo dohody o nájemném a ve kterých pronajímatel jen ve skutečnosti žádal nájemné proti předpisům zákona zvýšené a nájemník jen ve skutečnosti takové zvýšení platil, nemůže již nájemník přeplatek žádati zpět. V tomto směru nenastala proti dřívějšímu právu žádná změna. Věc jest zcela jasná již z prosté úvahy, že, může-li nájemník žádati zpět, oč přeplatil podle smlouvy, tedy podle srovnalé vůle stran, může tím spíše žádati zpět, oč přeplatil beze smlouvy, neboť onen případ je silnější než tento a toto méně jest v onom více obsaženo. Ale nehledíc k tomu, předpisují zákony právě uvedené způsobem rozkazujícím, že zvýšení nájemného jest obecně přípustno jen v mezích zákona (§ 8) a že zvýšení nad míru obecně dovolenou jest přípustno jen z důvodů v zákoně uvedených a to jen tehdy, uzná-li okresní soud zvýšení přípustným (§ 12). Z toho jest zase jasno, že zvýšení nájemného přes míru obecně dovolenou bez svolení soudu jest zakázáno a podle §u 28 dokonce trestno. I kdyby došlo výslovně nebo mlčky k dohodě o zvýšení nájemného nad míru obecně dovolenou — jak zákon v §u 12 takovou dohodu připouští — byla by taková dohoda jen potud platná, pokud by smluvené nájemné neodporovalo ustanovením zákona nebo pokud by nebylo jinak upraveno rozhodnutím soudu podle §u 22. Za všech okolností jest tedy pronajímatel povinen vrátiti, oč více přijal, než mu zákon dovoloval, a za všech okolností jest nájemník oprávněn žádati podle §u 20 (3) zpět, co přeplatil. Těmito předpisy zákonů o ochraně nájemníků byly pozměněny předpisy občanského zákona o placení nedluhu (§§ 1431 a další obč. zák.) a nemá tedy významu tvrzení žalované, že vlastně obohacena není. Že nárok na vrácení přeplatků jest posuzovati podle zákona té doby, do které jeho vznik spadá (§ 5 obč. zák.), že nárok jednou vzniklý nezanikne tím, že zákon byl nahražen jiným zákonem, pokud tento nebyl nadán zpětnou působností a že nelze spatřovati vzdání se nároku za vrácení přeplatků v tom, že nájemník po delší čas zvýšené nájemné platil, vyslovil již nejvyšší soud v rozhodnutí čís. 2216 sb. n. s., na něž se odkazuje. Žalovanou mýlí předpis §u 22 odst. (2), podle něhož upraví soud nájemné s účinkem od nejbližšího nájemného období, a chce z tohoto předpisu vyvoditi, že tedy nelze přeplatky za minulost zpět žádati. V tom směru však žalovaná přehlíží, že v §u 22 jest upraveno řízení nesporné, že mimosporný soudce ovšem nemůže upravovati — Čís. 7026 —
773
přiměřené nájemné za dobu minulou, že však nárok na vráceni přeplatků podle §u 20 odst. (3) nutno uplatniti v řízení sporném a že procesní soudce, má-li rozhodnouti, zdali a kolik žalobce přeplatil a zdali a kolik jest žalovaný povinen vrátiti, musí si sám zjistiti, zda jest tvrzení žalobcovo o protizákonných přeplatcích správné. Pro tuto činnost procesního soudce nemá předpis §u 22 významu. Ani předpis §u 25 o přerušení sporu se sem nehodí. Tento předpis platí jen pro spory o zaplacení nájemného nebo pro řízení o přípustnosti výpovědi, nikoli však pro spory o vrácení přeplaceného nájemného, třeba by i tam rozhodnutí záviselo na otázce, bylo-li pronájemcem požadované nájemné podle zákona přípustné. Tuto otázku — jak již řečeno — musí si procesní soudce rozhodnouti sám. Odvolací soud zmínil se o §u 25 jen na doklad, že možno žádati vrácení přeplatků i bez úpravy nájemného a že lze žalovati o placení nájemného, třebas by nebylo upraveno. Předpis §u 14 (3) cituje odvolací soud ze zákona čís. 275/1920 a nikoli ze zákonů novějších, jak to stěžovatelka mylně chápe. Podle toho, co posud vyloženo, jest na jevě, že žalobní nárok na vrácení přeplatků jest po právu, ač, byly-li tu nějaké »přeplatky«, t. j. platili-li nájemníci větší nájemné s vedlejšími poplatky než byli podle dotyčných zákonů o ochraně nájemníků povinni, a že jest mylným názor žalované, jakoby mohly býti zpět požadovány jen přeplatky podle úmluvy zaplacené, nikoli však přeplatky bez úmluvy placené. Poněvadž pak první soud, vycházeje z názoru, že žalobní nárok po právu není, neobíral se tvrzením žalobce o tom, kolik podle zákona činila výše nájemného v jednotlivých obdobích a kolik podle toho činí přeplatky, právem odvolací soud rozsudek prvního soudu již z tohoto důvodu zrušil, i kdyby tu nebylo druhého důvodu pro zrušení, že totiž mezitimní rozsudek prvního soudu nevyřídil co do důvodu žalobu ohledně přeplatků na vedlejších poplatcích, jichž vrácení dokonce žalovaná za svou povinnost uznala. Tím má stěžovatelka již také vysvětleno, čemu — jak praví — »prostě nerozumí«, totiž že prý nelze shledati neúplnost řízení v tom, jestliže soud věc právnicky nesprávně posoudil. V tom ovšem nikoliv, ale v důsledku toho. První soud nepotřeboval se svého hlediska zjišťovati výše přeplatků, když byl toho názoru, že žalobce nemá nároku na vrácení vůbec. Podle správného názoru však jest nárok na vrácení přeplatků oprávněn, takže se tu objevila mezera co do výše přeplatků, kterou nutno vyplniti (§ 496 čís. 3 c. ř. s.). Tvrdí-li stěžovatelka, že výše peníze, který činí předmět sporu, je nesporná, a že není třeba v tom směru nic zjišťovati a vytýká-li z té příčiny odvolacímu soudu rozpor se spisy, je zcela v neprávu a nutno výtku obrátiti, neboť ona jest v rozporu se spisy. Nesporno je toliko, kolik žalovaná v rozhodné době od žalobce a jeho bratra na nájemném s příplatky obdržela (46185 Kč 67 h), ale není nesporno, kolik obdržela právem a kolik neprávem. Žalovaná se chránila přiznati jasně, kolik v této sumě bylo přeplatků, naopak vyjadřovala se velmi opatrně, že prý nelze požadovati přeplatek zpět »i ve případě, že by zaplacená činže zákonné meze převyšovala« a že prý nemusí vraceti ony částky, »jež domněle byly vybrány jako převyšující zákonem přípustné nájemné«. Ano, v odpovědi na žalobu tvrdila žalo- — Čís. 7027 —
774
vaná přímo, že jí žalobce nic nepřeplatil. Kde je tu tedy nějaká shoda co do výše zažalované částky? Ostatně je žalované volno, aby v tomto směru zjednodušila a zkrátila další řízení tím, že výši přeplatků, neb aspoň onu část, kterou sama za přeplatky pokládá, uzná.

Citace:

Čís. 7026. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1928, svazek/ročník 9/1, s. 794-800.