Čís. 6928.

Prodal-li kdo před světovou válkou pozemek a vyhradil-li si, že po určité době koupí pozemek zpět i se stavbami (podnikem), jež měly býti na něm vybudovány, nejde o ryzí smlouvu o právu zpětné koupě, nýbrž o úplatnou smlouvu svého druhu, pro kterou jsou rozhodnými — Čís. 6928 —
539
ustanovení smlouvy o vzájemných právech a závazcích smluvníků. Prodatel jest povinen zaplatiti pouze pořizovací náklady staveb a zařízení, nikoliv hodnotu (cenu hospodářské výnosnosti) celého v provozu jsoucího podniku. Cenu pozemku jest započísti v původní částce při převzetí podniku.
Při určení ceny prvotních zařizovacíeh i rozširovacích nákladů, vzniklých před válkou (měnovou rozlukou), jest za investiční náklady zaplatiti v nynější měně tolik, kolik bylo svého času na ně vydáno v dřívější hodnotnější měně, při čemž ovšem jest dbáti pouze pořizovacích nákladů. Lhostejno, že za sporu projevil prodatel ochotu zvýšiti výkupní cenu až na skutečnou hodnotu předmětu výkupu.
(Rozh. ze dne 24. března 1927, R I 1085/26.)
Dne 9. února 1893 byla mezi obcí Karlovy Vary a firmou G., jež později byla přeměněna v žalovanou firmu, uzavřena smlouva, podle níž žalobkyně prodala oné firmě části pozemkových parcel. Kupující firma vzala na sebe povinnost, vystavěti na těchto parcelách strojní chladírny ve spojení se zařízením umělé výroby ledu a uvésti je do provozu. Po sjednání ustanovení o objemu budovy, jež se má stavěti, možnosti jejího zvětšení a době početí stavby této budovy byla ustanovena ve smlouvě shora uvedená kupní cena těchto pozemků 8245 zl. 56 kr. a smluveno, že cena bude zajištěna na prodaných pozemcích právem zástavním, že v případě uplatnění obci vyhraženého práva zpětné koupě má býti zaplacena a po uplynutí 25 roků až do skutečného zaplacení súročena 4%. Odstavec IV. smlouvy zněl takto: »Městská obec Karlovy Vary vyhražuje si stran prodaného pozemku spolu s budovami a stavbami, jež na nich mají býti vystavěny, právo opětně jej vyplatiti a bylo ohledně tohoto městské obci Karlovy Vary vyhraženého práva výkupu, pokud se týče práva zpětné koupě smluveno na doplnění ustanovení §§ 1068, 1069 a 1070 obč. zák. toto: Městská obec Karlovy Vary vyhražuje si právo stavbu od konsortia v dočasném rozsahu vykoupiti, po uplynutí 25 let, počítaje ode dne uvedení počáteční stavby v provoz, kterýžto úmysl má konsorciu, příp. stejně zavázaným nástupcům v držbě písemně sděliti půl roku před uplynutím tohoto termínu. Kdyby městská obec v této lhůtě nechtěla svého práva výkupního použíti, prodlužuje se smluvní poměr mlčky se zachováním všech ostatních povinností konsorcia vůči městské obci na dalších pět roků; totéž platí opětně po uplynutí těchto pěti let na dalších pět let. Kdyby městská obec Karlovy Vary po uplynutí 25 roků neuplatnila práva zpětné koupě, případně práva výkupního, má býti prodejní cena pozemků, jak již v odst. II. bylo zmíněno, súročena 4% bez srážky daní a, kdyby městská obec Karlovy Vary nepoužila tohoto práva zpětné koupě po 35 letech, pomíjí ono a kupní cena jest naproti tomu ihned splatna. Městské obci Karlovy Vary přísluší však také dřívější právo výkupní ihned v případě nedodržení smluvních povinností se strany konsorcia anebo se strany jeho nástupců v držbě, dále v případě kdyby se konsorcium během — Čís. 6928 —
540
25letého trvání koncese musilo rozejíti, anebo i dobrovolně rozešlo, případně kdyby nechtělo podniky jako takové provozovati. Jako podmínka výkupní má ve všech případech platiti, že má býti zjištěn dobře udržovaný, zcela provozu schopný stav podniku, jak vzhledem k budovám, tak i vzhledem k celému strojovému zařízení jich, před vykoupením komisí sestavenou ze 3 znalců z oboru stavebního a strojního, kterážto komise bude ustavena tím způsobem, že po jednom znalci zvolí městská obec a konsorcium (jeho nástupce v držbě), kteří pak opět mají si zvoliti třetího znalce jako předsedu komise. Konsorcium (jeho nástupci v držbě), jsou povinni všechny ony opravy a obnovy v částech podniku na vlastní náklad před převzetím podniku a během tříměsíční lhůty počítaje ode dne nálezu komisionelního, opatřiti, jež komise znalecká označí jako potřebné k dobře udržovanému a zcela provozu schopnému stavu. Výkupní cena za podnik do odpovídajícího stavu uvedený, má býti určena tím způsobem, že k fixní kupní ceně pro městskou obec Karlovy Vary knihovně vtělené, mají býti připočteny vlastní náklady konsorciu vzešlé po každé počáteční nebo rozšiřující úpravě, jež mají býti městské obci vždy oznámeny a jí revidovány. Při tom je samozřejmě vyloučeno účtování vynaložených nákladů udržovacích, oprav částí podniku již existujících a rovněž účtování částí, jichž už není. Náklady výrobní po odečtení hypotekární pohledávky městské obce na tomto základě vycházející za původní podnik spolu s rozšířením jeho má městská obec měsíc po bezvadném splnění všech předávacích podmínek vyplatiti hotově konsorciu nebo jeho právnímu nástupci. Pohledávka z kupní ceny městské obce Karlovy Vary za prodaný pozemek pomíjí pak »ob consolidationem«. Právo zpětné koupě městské obce Karlovy Vary bylo ve smyslu tohoto ustanovení vtěleno na nemovitost, jež byla předmětem koupě. Zmíněná budova byla pak vystavěna a 1. září 1893 uvedena v provoz. Tato smlouva doznala pak změny ujednáním ze dne 30. června 1920. Žalovaná strana vzdala se povinnosti městské obce k vykoupení parního kotle a parostrojního zařízení v podniku v použití se nacházejícího a přenechala městské obci na vůli, zda ona koncem trvání smlouvy převezme od firmy zřízené zařízení elektromotorické s příslušenstvím, či zda nebude chtíti je převzíti. Pro případ převzetí má se prováděti roční 10% amortisace z investičních nákladů firmou prokázaných. Usnesením dne 1. února 1922 rozhodla městská obec Karlovy Vary, že použije práva výkupního k pozemkové parcele spolu s chladírnami a ledárnami na ní vystavěnými ve smyslu ustanovení smlouvy ze dne 9. února 1893, případně ujednání z 30. června 1920 a o tomto rozhodnutí byla žalovaná strana vyrozuměna dopisem ze dne 21. února 1922 a vyzvána, aby ve smyslu odstavce IV. smlouvy ze dne 9. února 1893 jmenovala znalce. Žalovaná strana popřela sice právo městské obce k výkupu, znalce však přece jmenovala. Po novém písemním vyrozumění žalované strany o úmyslu žalobkyně ohledně výkupu sdělila městská rada Karlových Varů žalované straně dopisem ze dne 31. srpna 1923, že městská obec používá práva jí podle odstavce IV. smlouvy ze dne 9. února 1893 příslušejícího ohledně stavební parcely čkat. 1135 v Karlových Varech, zapsané v pozemkové knize vlož. čís. 1332 spolu s chladírnami a ledárnami na tomto — Čís. 6928 —
541
pozemku zřízenými ve smyslu ustanovení smlouvy ze dne 9. února 1893 a ujednání z 30. června 1920 ohledně parního stroje a parostrojního zařízení s příslušenstvím a stran tam snad se vyskytujícího elektrického motoru s příslušenstvím. Městská obec žádala odevzdání nemovitosti ihned podle smlouvy, proti čemuž městská obec Karlovy Vary měsíc po bezzávadném splnění všech podmínek odevzdacích vyplatí hotově peníz žalovaným podle smlouvy náležející a podle odstavce IV. ustanovený. Ježto byl tento dopis odmítavě zodpověděn, usnesla se městská obec Karlovy Vary dne 12. října 1923 na podání žaloby, domáhající se na žalované firmě odevzdání stavební parcely, ledárny a chladírny se stájemi a kolnami s příslušenstvím a prohlásila, že jest ochotna výkupní peníz vyplatiti až do výše skutečné věcné hodnoty vykupovaného objektu. Žalovaná namítala najmě neurčitost kupní ceny, okolnost, že bylo žalováno na odevzdání smluvního předmětu, aniž byly dohodou určeny výrobní náklady a že od uzavření smlouvy nastalo znehodnocení měny. Procesní soud prvé stolice vyhověl žalobě proti zaplacení 272769 Kč, ku kteréžto ceně dospěl na základě posudku znalců. Odvolací soud k odvolání žalované zrušil napadený rozsudek a vrátil věc prvému soudu, by, vyčkaje pravomoci, ji znovu projednal a rozhodl. Důvody: Kupní smlouvou ze dne 9. února 1893 prodala žalobkyně veřejné obchodní společnosti, sestávající z 5 řezníků, parcelu za kupní cenu 8245 zl. 56 kr. a ponechala si v odstavci IV. kupní smlouvy ohledně prodaného pozemku s budovami a stavbami, jež na něm měly býti vystavěny, právo výkupní, resp. právo zpětné koupě podle ustanovení §§ 1068, 1069 a 1070 obč. zák. Podle §u 1070 má výhrada zpětné koupě místo jen u věcí nemovitých a podle §u 297 obč. zák. patří k nemovitým věcem také domy a jiné budovy, pak vše, co jest spojeno s pozemkem zemí, zdí, přinýtováno a přibito a ony věci, které jsou určeny ke stálému užívání celku. Podle toho pokládají se tedy všechny znalci popsané věci, i když jsou samy s sebou movité, v právním smyslu za věci nemovité, tvoří s parcelou, na níž jsou, jednotný celek, a jest proto také právo zpětného závazku, jež si žalobkyně vyhradila, pokládati za právo zpětné koupě ve smyslu §§ 1068—1070 obč. zák. Podle odstavce III. a IV. smlouvy byla kupující povinna, na parcelách jí prodaných zříditi strojní chladírny s amoniakem anebo kyselinou uhličitou, ve spojení s výrobou umělého ledu, která tam měla býti umístěna, pak uvésti v provoz a rovněž také udržeti strojní zařízení ve stavu úplné schopnosti к provozu. Podle §u 1069 obč. zák. náleží kupci, zlepší-li ze svého koupenou věc, náhrada jako poctivému držiteli, to jest podle §u 331 obč. zák. náhrada podle přítomné hod- noty, pokud nepřevyšuje náklad skutečně učiněný. Podle odstavce IV. kupní smlouvy jest výkupní částku za chladírnu uvedenou v náležitý stav zjistiti, tak že k pevné kupní ceně pro městskou obec Karlovy Vary do knih vložené, jest připočísti ještě vlastní náklady vzešlé kupci po každé počáteční nebo rozšiřující úpravě — které jest vždy oznamovati městské obci a které od ní mohou býti revidovány — a odečísti knihovní pohledávku pro žalobkyni vtělenou; žalobkyně má kupcům a jejich právním nástupcům hotově zaplatiti jen výrobní náklady na této basi vzniklé — Čís. 6928 —
542
za původní chladírnu spolu s jejím rozšířením měsíc po řádném splnění všech podmínek pro předání a pohledávka kupní ceny žalobkyně za prodaný pozemek zaniká ob consolidationem. Z této dohody jasně vysvítá, že cena pozemků prodaných kupující firmě nepřichází v úvahu pro výši výkupného vůbec, že žalovaná má žalobkyni vrátiti parcelu a že za to bude osvobozena od povinnosti zaplatiti žalobkyni kupní cenu ve výši 8245 zl. 56 kr. knihovně zajištěnou. Tím jest také vzata půda rozebírání otázky, jaký peníz má nahraditi žalovaná žalobkyni za parcelu. Za stavby na pozemku zřízené a za příslušenství na pozemku se nacházející má žalovaná firma od žalobkyně podle smlouvy dostati výrobní náklady na ně vynaložené se své strany — tedy obecně pevně stanovenou kupní cenu — a nemůže se proto pokládati za stiženou tím, že žalobkyně při jednání dne 3. února 1925 prohlásila, že jest ochotna jí výkupní částku hodnotiti až do výše skutečné ceny vykupovaných předmětů a že jí také soud prvé stolice přiřkl tuto skutečnou cenu znalci vyšetřenou. Valorisace, hodnocení nákladů na úpravu vynaložených před rokem 1919 jest v zákoně neodůvodněna. S tím, že celá chladírna jako taková ve stavu provozu schopném, tedy podnik jako takový bude míti větší cenu než pouhé zřizovací náklady, musila kupující firma počítati již při uzavírání smlouvy a přes to se spokojila ve smlouvě s pouhou náhradou vlastních nákladů. Žalovaná firma nemůže tedy jako právní nástupkyně kupující firmy nyní požadovati od žalobkyně více, než co si ujednala ve smlouvě koupivší strana, ježto by jí jinak byla obohacena bezdůvodně na újmu strany žalující. Podle stavu věci počítala s tím zřejmě kupující při uzavírání smlouvy, že během 25—30 let. během jichž bude ledárnu a výrobu umělého ledu provozovati na zakoupeném pozemku, tolik vyzíská, by mohla přenechati po uplynutí této doby žalobkyni chladírnu, aniž by tím utrpěla nějakou škodu. Dále nelze pustiti se zřetele, že užívala pozemků po 25 let, aniž by za to žalobkyně něco byla zaplatila. Komise, která podle obsahu smlouvy se má skládati ze 3 znalců, by byla měla jen zjistiti, zda budovy a stroje jsou v dobře udržovaném a úplně provozu schopném stavu. Tím, že žalobkyně nepoužila práva jí příslušejícího, tento stav před odevzdáním zjistiti, že žalobou, o niž tu jde, žádala předání celé nemovitosti a svolení ku vtělení práva vlastnického pro sebe a že prohlásila, že jest ochotna ve smyslu §u 1052 obč. zák. k náhradě nynější skutečné ceny, mlčky projevila podle §u 863 obč. zák., že jest ochotna převzíti nemovitost v tom stavu, v jakém se toho času nalézá. Ze spisů nelze seznati, že žalovaná žalobkyni oznámila vlastní náklady, a také se tak nestalo za sporu. Žalovaná firma přednesla, že objekt měl snad v roce 1918 skutečnou cenu 500000 K. Z toho možno ovšem plným právem dovozovati, že náklady zařizovací svého času vynaložené nebyly větší, než skutečná cena vyšetřená znalci a skutečná cena soudem za správnou uznaná. Při zjišťování přehlédl vůbec soud, že jest do výkupného započísti i cenu započtenou znalcem S-em za ledárnu v částce 172455 Kč, ačkoliv uvedl také tento peníz ve skutkové podstatě svého rozsudku. Znalci z oboru stavitelského uvedli mimo to ve svém posudku, že kouřový kanál od výhně ža po komín ocení znalec ze strojního oboru. Z po- — Čís. 6928 —
543
sudku tohoto znalce však nelze vyčisti, zda se to skutečně stalo. Poněvadž tím řízení v prvé stolici trpí v tomto směru podstatným nedostatkem a tento nedostatek nemohl býti odstraněn při odvolacím řízení, byl rozsudek ve smyslu §u 496 čís. 2 c. ř. s. zrušen.
Nejvyšší soud nevyhověl rekursu ani té ani oné strany.
Důvody:
Žalované firmě lze přisvědčiti, že smlouva ze dne 9. února 1893 není ryzí smlouvou o právu zpětné koupě, nýbrž úplatnou smlouvou svého druhu, pro kterou jsou rozhodnými ustanovení smlouvy o vzájemných právech a závazcích smluvních stran. Odvolací soud v napadeném usnesení také v podstatě s tohoto právního hlediska vychází, i když přihlíží též k ustanovením zákona o právu zpětné koupě (§§ 1068 až 1070 obč. zák.), jichž ostatně i smlouva sama v odstavci IV. se dovolává, doplňujíc je ještě zvláštními ujednáními. Napadené usnesení také z odstavce IV. smlouvy správně posuzuje rozsah žalující obcí vyhraženého práva výkupního v ten rozum, že žalovaná firma má jen nárok, by jí žalobkynč zaplatila za stavby a zařízení, provedené na nemovitostech od obce smlouvou zakoupených, pouze její vlastní (výrobní — pořizovací) náklady a nikoli hodnotu celého, v provozu jsoucího průmyslového podniku. Neodvozuje tedy odvolací soud tento svůj závěr jen z ustanovení §u 1069 obč. zák., nýbrž především z jasného doslovu smlouvy (odst. IV.) a správně doličuje, že právní předchůdkyně nynější žalované firmy přistoupila na tento požadavek žalobkyně, poněvadž zřejmě kalkulovala, že výtěžek z podniku za dobu 25 let, na kterou nejméně bylo provozování smluveno, jí umožní, by celý podnik odstoupila obci jen za úhradu skutečných nákladů. Mylným jest náhled žalované firmy, že smlouva, pokud jedná o výkupním právu žalující obce, má povahu jen smlouvy předběžné (pactum de contrahendo). Vždyť smlouva má i pro případ výkupu určitá ustanoveni, a nevyžaduje nějakého nového jednání stran o podstatných kusech smlouvy a též způsob vyúčtování výkupní ceny je ve smlouvě podrobně ustanoven. Správným jest i názor odvolacího soudu, že podle smlouvy trhové jest cenu pozemku, která nebyla ani hotově kupcem zaplacena, nýbrž jen knihovně zajištěna, započísti v původní částce při převzetí podniku, ježto podle vůle smluvních stran, z obsahu smlouvy patrné, měl býti pozemek žalující obci vrácen v původní nezměněné hodnotě a vrácením pozemku byl sproštěn kupec smluvní povinnosti, by zaplatil za něj ustanovenou kupní cenu 8245 zl. 56 kr. Jiná jest otázka, jak jest určiti cenu prvotních zařizovacích nákladů, vzniklých před válkou zřízením ledáren a chladíren a příslušenství a pozdějších nákladů rozširovacích a žalovaná firma právem se dovolává zásady rebus sic stantibus, ježto při zřízení smlouvy nemohly strany tušiti, že hospodářské poměry se tak ve svých základech podstatně změní, — jak se po válce skutečně stalo, — že by podnikatel za hodnotné výstavby a zařízení dostal jen nepatrný zlomek skutečné jejich ceny, kdyby při výkupu jich měla býti přijata za základ jen suma nákladů investičních před válkou nebo před měnovou rozlukou na věc učiněných a nebylo přihlíženo k okolnostem, na které strany při uzavření smlouvy v roce 1893 ani pomysliti nemohly. Vyžaduje proto zásada právní poctivosti a obchodní důvěry, by podmínky smlouvy o výkupném byly tak upraveny, by vyhovovaly hospodářským poměrům a skutečné vůli stran v době uzavření smlouvy, z níž lze zřetelně poznati, že strany měly na mysli, by výkupní cena odpovídala svou hodnotou ceně vlastních investičních nákladů, vzniklých při počátečním zařízení podniku nebo při jeho rozšíření s vyloučením nákladů udržovacích a obnovovacích na jsoucí již zařízení (odst. IV. smlouvy). Jest tedy spravedlivo, by se žalované firmě za tyto investiční náklady dostalo v nynější měně tolik, kolik svého času před válkou, po případě před měnovou rozlukou v dřívější hodnotnější měně na ně vydala, při čemž jest ovšem dbáti jen jejích vlastních pořizovacích nákladů (Gestehungskosten), t. j. toho, co podnikatelka sama investovala, kteréž náklady byla podle smlouvy povinna žalující obci oznámiti a tato je měla přezkoumati a nelze ovšem hleděti k ceně podniku podle jeho hospodářské výnosnosti při plném průmyslovém provozu. Bylo tedy nižším soudům zjistiti provedené náklady investiční a dle nich určití výkupní cenu v nynější měně, úměrnou dřívější hodnotě provedených investicí. Nesejde na tom, že žalobkyně projevila během sporu ochotu zvýšiti výkupní cenu žalované firmě až na skutečnou (věcnou) hodnotu předmětu výkupu (Sachwert), když žalovaná firma s tímto způsobem cenění zařizovacích (investičních) nákladů neprojevila svého souhlasu. Mylným jest též názor žalované firmy, že žalobkyně tím, že projevila ochotu zvýšiti výkupní cenu, ustoupila od smluvních podmínek pro výkup, neboť tím jen připustila účinnost doložky rebus sic stantibus. Bylo proto při určení výkupní ceny postupovati a říditi se ustanoveními smlouvy, jak bylo již výše vzpomenuto. Nepoužila-li žalobkyně svého smluvního práva, by před odevzdáním předmětu výkupu bylo zjištěno, zda budovy a zařízení jsou v dobrém a ku provozu způsobilém stavu, jest souhlasiti s míněním odvolacího soudu, že mlčky (§ 863 obč. zák.) takový stav uznala, když přímo odevzdání věci se domáhala. Posuzuje-li se věc s právního hlediska shora vytčeného, nemá ovšem pro rozhodnutí rozepře důležitosti zjišťovati skutečnou (věcnou) nynější cenu předmětu výkupu, nýbrž jest vyšetřiti vlastní investiční náklady, které má podle smlouvy žalobkyně žalované firmě hraditi a bude tyto se zřetelem ku doložce rebus sic stantibus úměrně přizpůsobiti změněným poměrům, jak již bylo shora dolíčeno. Provedené řízení neposkytuje však potřebného skutkového podkladu ku správnému rozhodnutí rozepře, vyžadujíc doplnění ve směrech výše naznačených, které bude provésti prvým soudem. Bylo proto napadené usnesení odvolacího soudu, zrušující rozsudek prvého soudu a nařizující mu, by dále jednal a znova rozhodl, potvrditi, ovšem z jiných důvodů.

Citace:

Čís. 6928. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1928, svazek/ročník 9/1, s. 564-570.