Čís. 5579.

Ochrana nájemců (zákon ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n.).
»Najatými místnostmi« ve smyslu §u 7 (1) zákona rozumí se všechny do užívání dané místnosti, v nichž jest živnost provozována, nechť právní poměr dlužno podle §u 1091 obč. zák. posuzovati jako nájem v užším slova smyslu, nebo jako pacht.
(Rozh. ze dne 22. prosince 1925, R I 1033/25.)
Proti soudní výpovědi, dané žalované z hostinských místností, namítla žalovaná nepřípustnost pořadu práva vzhledem k zákonu na ochranu nájemců. Soud prvé stolice námitce vyhověl a žalobu odmítl. Rekursní soud zamítl námitku nepřípustnosti pořadu práva. Nejvyšší soud nevyhověl dovolacímu rekursu.
Důvody:
Podkladem sporu jest tento děj: Výnosem okresního hejtmanství ze dne 2. dubna 1894 schváleno bylo propachtování Sch-ské hostinské a výčepní živnosti Rudolfu P-ovi v domě čís. 44 v L. Smlouvou ze dne 29. dubna 1894, označenou jako smlouva pachtovní a obsahující velmi podrobná smluvní ustanovení, propachtovalo ředitelství panství P. manželům Rudolfu a Růženě P-ovým hostinec čís. 44 v L. se všemi místnostmi k provozování výčepní a hostinské živnosti. Podle zjištění nižších soudů zemřel Rudolf P. roku 1924 a vdova Růžena P-ová provozuje živnost hostinskou sama, má hostinec v užívání, bydlí tam a mimo to tam provozuje za souhlasu okresní správy politické vdovským právem také řemeslnou živnost řeznickou svým synem Bedřichem jako obchodvedoucím. Koncese živnosti hostinské a výčepní vede se dále na účet pozůstalostní podstaty po Adolfu Josefu Sch-ovi formálně dosud ještě náměstkem Rudolfem P-em. O žádosti vdovy za udělení hostinské koncese nebylo ještě rozhodnuto. Dědic dřívějšího vlastníka Adolfa Josefa Sch-a prodal hostinec manželům Josefu a Anně K-ovým a dal souhlasně s těmito novými nabyvateli Růženě P-ové čtvrtletní soudní výpověď jak z hostince čís. 44, tak i z hostinské živnosti. První soud nejprve odmítl výpověď a limine s poukazem na § 7 (1) zák. o ochr. náj., protože by mohla býti dána jen se svolením soudu. Rekursní soud však zrušil toto usnesení a nařídil, by o výpovědi bylo jednáno podle §§ 562 až 564 c. ř. s. Tak se stalo, výpověď byla s výpovědním příkazem Růženě P-ové doručena, o jejich včas podaných námitkách bylo jednáno a konečně byla »žaloba« prvním soudem pro nepřípustnost pořadu práva usnesením odmítnuta. Rekursní soud vyhověl rekursu vypovídající strany, zavrhl námitku nepřípustnosti pořadu práva a uložil prvnímu soudu, by po pravomoci ve hlavní věci dále jednal. Rozhodnutí rekursního soudu jest správné, třebaže s jeho odůvodněním nelze souhlasiti, jak bude dále vyloženo. Pro souzený případ nezáleží na tom, jaké právní povahy smlouva jest, zda jest totiž celý smluvní poměr považovati podle »hlavní věci« (§ 1091 obč. zák.) za pacht, či nájem; zda jest »hlavní věcí« využití hostinské koncese pílí a přičinlivostí, či užívání hostince se všemi místnostmi. Při posuzování právní povahy této smlouvy ovšem by označení smlouvy jako pachtovní a zmínky o pachtýřích a pachtovném žádné role nehrály. Pro souzený případ jest jedině rozhodnou otázkou, zda lze na tuto smlouvu použíti předpisů zákona o ochraně nájemců, čili nic. V tomto směru nelze přisvědčiti rekursnímu soudu, že zákon o ochraně nájemníků tu místa nemá, a jest naopak souhlasiti s vývody dovolacího rekursu, že vypovídaná strana záštity onoho zákona požívá. Jde o výklad §u 7 (1) zákona ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. Tento předpis objevuje se poprvé v §u 6 zákona ze dne 8. dubna 1920, čís. 275 sb. z. a n. a platil původně jen pro živnosti koncesované. Nyní platí pro veškeré, tedy také svobodné a řemeslné živnosti (§ 55 živn. ř.) a zní doslovně: »Předchozí ustanovení vztahují se také na pachtovní smlouvy o provozování živností v najatých místnostech.« Dosah tohoto zákonného ustanovení není jasným a materiálie neposkytují pro výklad pomůcek. Podle doslovu zákona rozšiřuje se záštita proti libovolné výpovědi, která přísluší jinak jen nájemníkům bytů a jiných místnosti (§§ 1 až 6 a § 30) také na pachtýře, ale jen na pachtýře živností. Předmětem záštity zákona je tedy pacht živnosti, nikoli nájem místnosti, který jest chráněn již §em 1 a §em 30 zák. o ochr. náj. Pachtýř živnosti je však chráněn proti libovolné výpovědi jen tehdy, provozuje-li ji v místnostech najatých. Tím jest jistě z ochrany zákona vyloučen pachtýř živnosti, kterou provozuje v místnostech vlastních. Jde však o otázku, zda zákon měl na mysli jen rozdíl mezi místnostmi cizími a vlastními, či zda chtěl také rozeznávati mezi místnostmi najatými v užším slova smyslu a mezi místnostmi spolu spachtovanými. Tuto otázku jest zodpověděti záporně a jest při tom hleděti k účelu zákona. Zákon chtěl totiž chrániti proti libovolné výpovědi každého pachtýře živnosti, který ji provozuje v místnostech cizích, z nichž by mohl býti libovolně odstraněn a tak pramene své výživy zbaven. Tohoto účelu zákona dosáhne se jen tehdy, když pro obor §u 7 (1) zákona o ochraně nájemníků nečiní se rozdíl mezi místnostmi najatými v užším slova smyslu a místnostmi se živností spolu spachtovanými. Jinak by byl účel zákona při velikém počtu pachtýřů živností zmařen. I kdyby tedy podle občanského zákona (§ 1091) bylo smluvní poměr podle »hlavní věci«, totiž podle živnosti, pokládati za pacht, přece platí tu co do místností, v nichž se živnost provozuje, záštita §u 7 (1) zák. o ochraně nájemníků. Zákon o ochraně nájemníků, vycházeje z předpokladu, že místnosti jako takové nejsou předmětem hospodářského využití, z nichž by pílí a přičiněním bylo užitků docilováno, nýbrž že jsou jen místem, na němž se živnostenská činnost soustřeďuje a že jich lze používati tak jak jsou, mluví jen o »místnostech najatých«, ale rozumí tím všechny do užívání dané místnosti, v nichž je živnost provozována, ať již právní povahu dotyčného právního poměru bylo by podle §u 1091 obč. zák. kvalifikovati jako nájem v užším slova smyslu, či jako pacht. Dále bylo by možno ještě zevrubněji rozeznávati mezi místnostmi danými propachtovatelem pachtýři do užívání a mezi místnostmi najatými od jiné osoby a bylo by možno zkoumati, zda zákon i tento případ na mysli měl, ale touto otázkou netřeba se zabývati, protože v souzeném případě propachtovatel živnosti dal pachtýři do užívání zároveň také místnosti. Z toho, co dosud uvedeno, jde na jevo, že dlužno i na souzený případ použiti §u 7 (1) zák. o ochr. náj. Nezáleží na tom, zda provozuje vypovídaná strana hostinskou a výčepní živnost právem, či neprávem, neboť v tomto případě bylo by to jen podnětem k zakročení živnostenského úřadu a, kdyby vypovídaná strana byla zbavena živnostenského oprávnění, bylo by to jen výpovědním důvodem podle §u 1 čís. 16 zák. o ochr. náj.

Citace:

Čís. 5579. Váž. civ., 7 (1925), sv. 2. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1926, svazek/ročník 7/2, s. 858-860.