Čís. 5186.

Peněžní vyrovnání rozdílů hodnot bytů, jichž užívají spoluvlastnicí ve společném domě in natura, není činží. Nejde o smlouvu nájemní, nýbrž o ujednané užívání společné věci a dělení jejích užitků mezi spoluvlastníky.
(Rozh. ze dne 16. července 1925, Rv I 1202/25.)
Žalobci a žalovaní byli spoluvlastníky domu, v němž žalovaní obývali menší byt, žalobci větší. Strany umluvily v roce 1910, že byt žalobců bude účtován ročně 580 K, byt žalovaných pak 460 K a že polovici rozdílu těchto hodnot (60 K) doplatí žalobci žalovaným jako spolumajitelům domu. V roce 1919 odstěhovali se žalobci a jejich byt byl pronajat cizí osobě za 4 000 Kč. Ježto vznikly mezi stranami neshody ohledně výše doplatku, domáhali se žalovaní na soudě, by byla stanovena výše jich nájemného. Žalobci proti tomu namítali, že nejde tu o poměr nájemní, a, byvše poukázáni na pořad práva, domáhali se žalobou zjištění, že mezi žalobci a žalovanými nebyla ohledně bytu, žalovanými používaného, uzavřena smlouva nájemní. Procesní soud prvé stolice žalobu zamítl mimo jiné z těchto důvodů: Ze zjištěných skutečností vychází, že nešlo v tomto případě o pouhé vyúčtování parifikátu činže (činžovní hodnoty bytů) stran jako spoluvlastníků a uživatelů bytů ve společném, do nedílného vlastnictví jim připsaném domě, nýbrž že se jednalo o stanovení úplaty za používání bytů těch, třeba že pak placení této úplaty nedálo se efektivně, nýbrž provedlo se účetnicky při občasném vyúčtování výnosu celého domu. Ježto tudíž byla za užívání bytu jako věci nepoživatelné smluvena mezi stranami určitá cena, došlo mezi nimi po rozumu §u 1090 a 1094 obč. zák. k řádné smlouvě nájemní. Že placení nedálo se hotově, nýbrž se vyúčtovávalo, na věci ničeho nemění, neboť k pojmové povaze smlouvy nájemní se nutně nevyžaduje, by »cena« za užívání věci platila se v hotovosti (Srv. Stubenrauch, komentář k §u 1090 obč. zák. Rozh. ve sb. n. s. čís. 637 a 1671). Ideální spoluvlastnictví ke společné věci nevylučuje nijak, by spoluvlastník, který jest po rozumu §u 829 obč. zák. vlastníkem pouze ohledně svého podílu, nemohl vejíti ohledně společné věci v poměr nájemní s ostatními spoluvlastníky, poněvadž podobně, jako jemu, tak i ostatním spoluvlastníkům vyhražena jest úplně volná disposice ohledně podílů, jim náležejících, pokud arci tím nejsou dotčena práva ostatních (srv, nejv. Rozh. Gl. U. 11.794, 8889, 2560 a rozh. sb. n. s. čís. 1092). Následkem toho soud má za to, že mezi oběma stranami v příčině sporného bytu jde o poměr a smlouvu nájemní. Odvolací soud uznal podle žaloby. Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
Žaloba domáhá se podle §u 228 c. ř. s. určení, že mezi žalobci a žalovanými nebyla uzavřena smlouva nájemní a že mezi nimi není nájemního poměru, naproti čemuž žalovaní tvrdí, že nájemní poměr mezi nimi byl a jest. Při právním posouzení věci nutno vycházeti ze skutkového děje, jak byl nižšími soudy souhlasně zjištěn. Z tohoto děje správně odvolací soud vyvodil, že mezi stranami nebylo a není nájemního poměru, nýbrž že jde o poměr spoluvlastnický a rozdělování užitků ze společného domu po rozumu §u 839 a 840 obč. zák. Jak žalobci, jako spoluvlastníci jedné poloviny, tak žalovaná Anna R-ová, jako vlastníce druhé poloviny domu, měli až do září 1919 své byty ve společném domě a užívali takto fysických částí domu podle jeho přirozeného určení in natura (§ 840 obč. zák.). Protože však byly byty nestejné velikosti a hodnoty, vyrovnáván byl rozdíl hodnot zaúčtováním ujednaných částek ve prospěch té strany, která měla byt méněcenný, tak aby žádná strana neměla ze společné věci více užitků, než na její podíl připadalo (§ 839 obč. zák.). Proto bylo při účtování výnosu domu k dobru žalované Anny R-ové započítáváno nejprve 160 Kč ročně, ježto měla původně jen jedno- pokojový byt ve třetím patře, kdežto žalobci měli třípokojový byt v prvním patře. Když pak Anna R-ová pro provdání se za žalovaného Josefa R-a zaujala roku 1910 byt o dvou pokojích v prvním patře, bylo jí započítáváno k dobru již jen 60 K ročně. Když však žalobci se v září 1919 z domu vystěhovali a když byt po nich byl pronajat jiným nájemníkům, nejprve za nájemné 1 600 Kč a později za nájemné až 4 000 Kč ročně, kteréžto nájemné plynulo do společných příjmů z domu, pak ovšem se poměr obrátil, neboť pak žalobci již vůbec neužívali společné věci in natura a bylo tedy nutno nahraditi jim v penězích, oč tím přicházeli a oč žalovaní bydlením v domě získávali. Velmi správně uvádí odvolací soud, že kdyby byly obě strany užívaly ve společném domě bytů úplně rovnocenných, nebylo by bývalo ani té ani oné straně nic dopláceno. Tak by tomu ovšem také bylo, kdyby se obě strany byly vystěhovaly. Z těchto mezi stranami ujednaných a nejprve té a později oné straně připadajících peněžních náhrad nelze sestrojovati »nájemné« (»cenu«) ve smyslu §u 1090 obč. zák., právě tak, jako nelze ze spoluužívání společné věci sestrojovati pojem užívání věci najaté. Ta i ona strana bydlely ve společném domě mocí práva spoluvlastnického a nikoli mocí nějakého poměru obligačního, totiž mocí plnění smlouvy nájemní se strany druhé. Nešlo tu o smlouvu nájemní, nýbrž o ujednání mezi spoluvlastníky o užívání společného domu a o dělení jeho užitků (srv. též rozhodnutí Glaser-Unger čís. 8332). Ani ohledně spolužalovaného Josefa R-a, který se po sňatku nastěhoval do bytu své manželky, není výjimky, neboť — jak již napadený rozsudek správně uvádí — nebylo tvrzeno, že byl přijat výslovně za nájemníka nebo spolunájemníka, a nevyplývá to nutně ani z okolností případu; § 863 obč. zák. předpokládá totiž, že konkludentní činy nelze ani jinak vyložiti, než v určitém směru, čemuž zde tak není. Na tom ničeho nemění ani ta okolnost, že žalobce jako správce domu v přiznávce výnosu nájemného uvedl Josefa R-a, jak dovolání tvrdí, »jako nájemníka«, neboť, nehledíc k tomu, že Josef R. není tam uveden jako »nájemník«, nýbrž zapsán jest v rubrice »uživatel bytu (vlastník, výměnkář, nájemník)«, nerozhodovalo by tu ani použití určitého výrazu, nýbrž jen smysl a podstata věci (§ 914 obč. zák.). Tvrdí-li dovolání, že věc je jednoduchá, že šlo o obyčejný poměr nájemní, kde jedna strana jest ohledně svého ideálního podílu domu pronajímatelkou a ohledně ideálního podílu druhé strany nájemnicí, přehlíží, že za tohoto výkladu bylo by nevysvětlitelno, proč že tedy bez jakékoli změny poměru, bez jakékoli změny v osobách stran i jejich vlastnických podílů byli přece žalobci nejprve »nájemníky«, platíce úplatu Anně R-ové a později zase »pronajímateli«, dostávajíce úplatu sami. V pravdě chyběla tu osoba pronajímatelova vůbec. Přirovnání tohoto případu s případem, kde by ze dvou stran bydlela každá v domě druhé strany, nedopadá, neboť pak by šlo o výhradné vlastníky a nikoliv o spoluvlastníky pro indiviso. Odvolací soud mohl se obmeziti na pouhé záporné zjištění, že poměr stran není poměrem nájemním, protože o nic jiného nebylo žalováno; ale odvolací soud i kladně uvedl, o jaký poměr jde, totiž že jde o poměr spoluvlastnický. Z toho podává se již také odpověď na otázku dovolání, co že bude dále? Dokud byli spoluvlastníci ve shodě, šlo vše tak, jak si to ujednali (§ 828 obč. zák.). Nasta- la-li mezi nimi roztržka, jest jim volno nastoupiti jednu z cest naznačených v §§ 833—838 obč. zák.

Citace:

Čís. 5186. Váž. civ., 7 (1925), sv. 2. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1926, svazek/ročník 7/2, s. 166-169.