Čis. 10127.

»Novým nájemníkem« ve smyslu § 31 čís. 4 zákona o ochraně nájemníků ze dne 28. března 1928, čís. 44 sb. z. a n., jest, kdo neměl sporný byt v nájmu, ať byl v jiném bytě v jiném nebo v témže domě.
O přípustnosti výpovědi z bytu, jenž nepodléhá ochraně nájemců, jest rozhodovati v řízení sporném, nikoliv v řízení nesporném, třeba strany rozšířily úmluvou některá ustanovení zákona o ochraně nájemců na byt, o jehož vyklizení šlo.
(Rozh. ze dne 6. září 1930, R II 313/30).
Proti soudní výpovědi z bytu namítl vypovězený, že nájemní smlouva ze dne 24. srpna 1929 podléhala ochraně nájemců. Procesní soud prvé stolice výpověď zrušil. Odvolací soud zrušil napadený rozsudek a vrátil věc prvému soudu, by ji, vyčkaje pravomoci, znovu projednal a rozhodl. Důvody: Odvolací soud předně zkoumal, zda nájemní smlouva ze dne 24. srpna 1929 podléhá zákonu o ochraně nájemníků. K této otázce bylo odpověděno záporně z těchto důvodů: Původní nájemní smlouva ze dne 15. srpna 1921 liší se podstatně od nové nájemní smlouvy ze dne 24. srpna 1929. Onu nájemní smlouvu uzavřel žalovaný s kongregací sester Dominikánek. Smlouva ze dne 24. srpna 1929 byla uzavřena mezi stranami této rozepře. Tato smlouva se vztahuje na jiný byt (byť i v témže domě); je uzavřena na pět let; i platí tu jiné nájemné. Že smluvní strany nepochybovaly o tom, že nájemní smlouva ze dne 24. srpna 1929 jest novou smlouvou nájemní, vysvítá nejlépe z bodu 4) a 7) této smlouvy. Těmito ustanoveními zajistil si žalovaný výhody, jež poskytl zákon o ochraně nájemníků dosavadní nájemní smlouvě ze dne 15. srpna 1921. I manželka Anna S-ová dosvědčuje, že podle úmyslu stran byla uzavřena »nová nájemní smlouva« s ustanoveními, jež mají chrániti žalovaného ve smyslu zákona o ochraně nájemníků. Ve věci samé bylo však vyhověno žalobcovu odvolání z těchto důvodů: Dohoda stran, podle níž určitá ustanovení zákona o ochraně nájemníků soukromoprávního obsahu mají míti platnost pro nájemní smlouvy, nepodléhající zákonu o ochraně nájemníků, jest zásadně platná. Přípustnost dohody jest však posouditi podle předpisů občanského práva, jehož předpisy zásadně nejsou donucovacího rázu. Podle bodu 4) a 7) nájemní smlouvy ze dne 24. srpna 1929 má právo pronajímatelovo na stanovení nájemného a na libovolnou výpověď býti obmezeno. Podle občanského práva vyžaduje nájemní smlouva jen, by byla uzavřena na určitou dobu. Avšak právo pronajímatelovo na libovolnou výpověď nájemní smlouvy může býti srovnalou vůlí stran obmezeno a vyloučeno. Totéž platí o otázce zvýšení nájemného (srovnej Mittelstein: nájemní právo str. 86). Avšak ve všech těch případech jde o použití ryze soukromoprávních norem. Přípustnost takových úmluv jest posuzovati jen podle občanského práva. Se zákonem o ochraně nájemníků nemá tato dohoda nic společného, neboť zákon jest donucovacího rázu. Účinnost jeho ustanovení nelze smlouvou stran ani vyloučiti ani omeziti. Totéž platí o použití formálních předpisů tohoto zákona (rozšíření nesporného řízení úmluvou stran). V souzeném případě tvrdí žalující strana, že žalovaný zavdal svým chováním příčinu k výpovědi podle smlouvy ze dne 24. srpna 1929 bod 7. Žalovaný tuto skutečnost popírá. Náleží tedy procesnímu soudu o existenci tohoto uplatňovaného důvodu výpovědního rozhodnouti, a to v řízení výpovědním podle civilního soudního řádu.
Nejvyšší soud nevyhověl rekursu.
Důvody:
Stěžovatel vytýká, že odvolací soud neprávem má za to, že sporný byt nepodléhá zákonu o ochraně nájemníků, an stěžovatel nebyl novým nájemníkem ve smyslu § 31 čís. 4 zákona o ochr. náj. ze dne 28. března 1928 čís. 44 sb. z. a n. Novým nájemníkem jest, kdo sporný byt v nájmu neměl, ať jest v témže domě v jiném bytě anebo v jiném domě. To bylo blíže odůvodněno v nálezech nejvyššího soudu uveřejněných pod čís. 9414, 8778 sb. n. s. Proto odvolací soud právem má za to, že po zákonu nevztahují se na stěžovatelův nájem ustanovení zákona o ochraně nájemníků. Rozšíří-li strany smlouvou některá ustanovení tohoto zákona na byt, který podle samého zákona nepodléhá ochraně, jde o smluvní ustanovení, o jichž dosahu jest rozhodovati sporem. Ale smlouvou nemohou býti změněny velící předpisy zákona o způsobu řízení, jímž jest rozhodovati o sporných právech. Proto o výpovědi a o její přípustnosti a platností ohledně bytu, který po samém zákonu ochraně zákona nepodléhá, nerozhoduje soudce nesporný, nýbrž soudce sporný. Jest tedy neodůvodněn názor stěžovatelův, že rekursní soud měl uznati výpověď za nepřípustnou již proto, že byt podléhá ochraně nájemníků, ať již podle smlouvy nebo podle zákona, a proto, že nebylo vymoženo svolení k výpovědi.

Citace:

Čís. 10127. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství JUDr. V. Tomsa v Praze, 1930, svazek/ročník 12/2, s. 329-331.