Č. 266.

Dávka z přírůstku hodnoty nemovitostí (Čechy): 1. * Je-li ve zcizovací ceně za nemovitost, na které se provozuje zemědělský lihovar, zahrnuta též zvláštní úplata za berní výhody, plynoucí z práva na lihový kontingent dle ustanovení zákona ze dne 26. června 1888 č. 96 ř. z. a ze dne 3. ledna 1914 č. 11 ř. z., sluší tuto úplatu při vyměřování dávky z přírůstku hodnoty vyloučiti ze zcizovací ceny nemovitosti. — 2. * Hodnotu sazenic ve školce nelze při vyměřování dávky z přírůstku hodnoty nemovitosti, na níž je školka zřízena, vylučovati ze zcizovací hodnoty nemovitosti té.
(Nález ze dne 11. prosince 1919 č. 6042.)
Věc: František Pfeifer v Praze a Berta Pfeiferová-Oroebeová ve Vídni společně s Rudolfem a Jenny Můnchovými v Újezdě nad Mží (adv. Dr. Arnošt Strauss z Plzně) proti zemskému správnímu výboru v Praze o dávku z přírůstku hodnoty nemovitosti.
Nález: Naříkané rozhodnutí zrušuje se, pokud se týká včítání úplaty za lihový kontingent do ceny zcizovací, jako nezákonné; jinak se stížnost zamítá jako bezdůvodná.
Důvody: Trhovou smlouvou ze dne 3. února 1917 prodali František Pfeifer a Berta Pfeiferová panství Újezd nade Mží se zemědělským lihovarem Rudolfu a Jenny Munchovým za jednotnou úhrnnou tržní cenu 1600000 K. Ve vyměřovacím řízení zcizovatelé uplatňovali, že v zcizovací ceně 1600000 K zahrnuta je také kapitalisovaná hodnota lihového kontingentu, oceňovaná částkou 363200 K a pokud se týče kapitalisované vyšší nájemné za pozemky s lihovarem spojené částkou 55600 korun, jakož i dále hodnota školek na panství zřízených částkou 235554 korun, a domáhali se toho, aby tyto částky byly při zjišťování základu pro vyměření dávky z přírůstku hodnoty nemovitosti ze zcizovací ceny vyloučeny. Úřady nároku na vyloučení oněch částek neuznaly. Pokud jde o lihový kontingent, naříkané rozhodnutí z ustanovení zákonů o dani z lihu dovozuje, že provozování zemědělského lihovaru tak podstatně souvisí s polním hospodářstvím, že bez tohoto není myslitelno, a hodnota jeho není samostatná, nýbrž je součástí hodnoty nemovitosti samé. Provoz zemědělského lihovaru representuje zvláštní, také berněprávně privilegovaný, obzvláště intensivní způsob obhospodařování určitého zemědělského podniku; přírůstek hodnoty, který tím nemovitost dozná, je tudíž zvýšením hodnoty nemovitosti samé. Vzhledem k tomu jsou bez významu nabízené důkazy o hodnotě práva na výrobu lihu, a pominutí jich není vadou řízení. — Pokud jde o školku, naříkané rozhodnutí odmítá názor odvolání poukazem na §§ 295 a 420 ob. zák. obč., dle nichž stromky jsou přírůstkem, tedy součástí pozemku.
Stížnost podaná k tomuto soudu namítá:
1. Názor žalovaného úřadu, že zemědělský lihovar zvyšuje hodnotu pozemků a že bonifikace a kontingent jsou reálním právem, které jest propůjčeno pozemkům náležejícím k hospodářství, není správným, jak plyne z prov. nař. ze dne 10. srpna 1888 č. 133 ř. z. a z 21. července 1899 č. 130 ř. z., jakož i z kontingentního zákona ze dne 20. června 1888 č. 96 ř. z. Právo k výrobě lihu nevážné nikdy na hospodářství, nýbrž uděluje se toliko držiteli lihovaru. Tento nemusí býti vlastníkem dotyčných pozemků (cit. nař. z r. 1899 § 3, odst. 3., 2, 3, 4, 4. 3e, Vf, 7. zák. z r. 1888 č. 96 ř. z.); stačí jen, když je tu mezi ním a podnikatelem hospodářství právní poměr zavazující k dodávání surovin, resp. naopak výpalků nebo hnoje. Z uvedených zákonných předpisů patrno, že berněprávní výhody vztahují se toliko na lihovar: jemu udělují se bonifikace, mezi lihovary a nikoli mezi podniky zemědělské rozvrhuje se kontingent, za přiznání povahy rolnického lihovaru nutno žádat, přiznaná tato povaha může býti odňata. Rolnický lihovar má sloužiti především chovu dobytka, který je toliko pertinencí hospodářství a při dávce nepadá na váhu, a toliko nepřímo zemědělství. I když by se připustilo, že peníz značící hodnotu pachtovného zvýšeného vzhledem k existenci lihovaru je přírůstkem hodnoty statku samého, neplatí to o hodnotě kontingentu samého; právo na kontingent neznačí snad hodnotu pozemků, nevážné na pozemcích, nýbrž je přednostním právem lihovaru samého, resp. jeho podnikatele. Jako každá jiná živnost nemůže býti pokládáno za součást nebo příslušenství nemovitosti, nýbrž je samostatným, může býti dle § 334 ex. ř. samostatně zužitkováno, zastaveno, zabaveno, nucenou dražbou zcizeno, může býti finanční správou odňato, majitel lihovaru může se ho vzdáti. Z toho patrno, že lihový kontingent t. j. oprávnění vyrobiti určité množství hl alkoholu v určité periodě v zemědělském lihovaru za nižší sazbu daně z lihu je povahy živnostensko nebo berněprávní, má samostatnou povahu a není vlastností statku nebo lihovaru, pročež musí tedy jeho hodnota od ceny statku býti sražena. Proto bylo připustiti důkazy stranou produkované o jeho hodnotě; pominutí jich zakládá vadu řízení.
2. § 294 ob. zák. obč. označuje přírůstek jako příslušenství; jsou-li stromky ve školce přírůstkem, jsou tedy eo ipso také příslušenstvím, jež podle řádu o vybírání dávky při vyměření dávky nepadá na váhu. Paragraf 420 ob. zák. obč. klade důraz na nerozlučné spojení rostlin s půdou. Stromky ve školce mají jen proto spojeny býti s půdou, poněvadž to vyžaduje jejich pěstění, a nikoli trvale jako stromy zmíněné v § 295 leg. cit. Nejsou akcesí půdy, stejně jako rostliny ve skleníku, dávají se do země jen na čas již s úmyslem, aby byly zase vyňaty a prodány. Nepozbývají proto své samostatné existence. Pachtýř školky na příklad je vlastníkem stromků a může je z půdy odstraniti. Proto bylo hodnotu inventáře školky sraziti se zcizovací ceny panství. Že se tak nestalo a že odmítnut návrh strany na výslech znalců, tvoří vadu řízení a rozpor se zákonem.
Stížnost domáhá se toho, aby naříkané rozhodnutí jako nezákonné, resp. pro vadné řízení bylo zrušeno.
Sporný jsou tedy tři otázky. Nejvyšší správní soud uvážil o nich toto:
1. Žalovaný úřad odepřel vyloučiti ze zcizovací ceny za zcizený velkostatek zvláštní úplatu, kterou smluvní strany dle svého tvrzení ujednaly za právo na lihový kontingent, jež náleží zemědělskému lihovaru provozovanému na zcizeném velkostatku. Naříkané rozhodnutí vychází z právního náhledu, že hodnota liliového kontingentu, na který má zemědělský lihovar na zcizeném panství provozovaný právní nárok, zvyšuje hodnotu nemovitosti samé v ten způsob, že hodnota nemovitosti vzrůstá o hodnotu práva na kontingent. Řídě se tímto právním náhledem neobíral se žalovaný úřad otázkou, zda-li odpovídá skutečnosti tvrzení strany, že za právo na lihový kontingent byla při zcizení velkostatku ujednána mezi kompaciscenty zvláštní úplata. Důsledně nepřipustil žalovaný úřad ani důkazů stranou nabízených o hodnotě práva na lihový kontingent.
Nejvyšší správní soud nemohl se přikloniti k právnímu náhledu žalovaným úřadem hájenému. Rozhodnými byly při tom následovní úvahy:
Dávka z přírůstku hodnoty postihuje dle § 5 dávk. řádu rozdíl mezi zcizovací a nabývací hodnotou nemovitosti. Má-li však dávka postihnouti tento rozdíl hodnot nemovitosti, je zřejmo, že sluší v počet vzíti toliko nabývací a zcizovací hodnotu nemovitosti samé (§5, odst. 6 dávk. řádu). Provozuje-li se však na zcizené nemovitosti podnik na př. průmyslový, nelze říci, že hodnota tohoto podniku jest hodnotou nemovitosti samé, leda že by snad šlo o hodnotu takových zařízení, jež jsou v právním smyslu součástkou nemovitosti. Prodává-li se tedy spolu s nemovitostí i podnik na ní provozovaný, sluší rozeznávati cenu nemovitosti od ceny podniku a ve smyslu dávkového řádu (§ 5, odst. 2) nelze pak za hodnotu nemovitosti považovati cenu nemovitosti zvýšenou o cenu za spoluzcizený podnik, nýbrž toliko zcizovací cenu nemovitosti samé.
Ve sporném případě bylo stranou tvrzeno, že v úhrnné smluvní ceně trhové zahrnuta jest též zvláštní úplata za právo na lihový kontingent, které náleží zemědělskému lihovaru, provozovanému na zcizeném velkostatku. Právo na lihový kontingent jest dle své právní povahy právním nárokem (srv. zejm, zák. z 20. června 1888 č. 96 ř. z., cis. nař. ze 17. července 1899 č. 120 ř. z., zák. z 3. ledna 1914 č. 11 ř. z.) na výhodu berní, která záleží v tom, že přidělené množství kontingentovaného lihu podléhá nižší sazbě dávky spotřební, než ostatní této dávce podrobený líh. Nejde tedy o výhodu berní poskytnutou nemovitostem lihovarským, nýbrž o výhodu na nepřímé tovarové dani spotřební, která se zásadně vybírá od výrobce (srv. § 66 cis. nař. ze dne 17. července 1899 čís. 120 ř. z.). Výhoda tato prospívá podniku lihovarskému, neboť jest s to, aby zvýšila zisk podnikatele lihovaru, a zvyšujíc výnosnost podniku lihovarského, určuje i hodnotu tohoto podniku. Ujednaly-li tedy smluvní strany zvláštní úplatu za právo na lihový kontingent, lze v tom spatřovati toliko úplatu za zvláštní kvalitu podniku lihovarského čili za přenechání takto kvalifikovaného podniku, nikoli však za doplněk a součástku trhové ceny na nemovitost samu.
Dlužno ovšem připustiti, že výnosnost podniku na nemovitosti provozovaného nezůstává beze vlivu na hodnotu nemovitosti samé, podobně jako působí výnosnost podniku, provozovaného nájemcem na najaté nemovitosti, i na hodnotu této nemovitosti, zvyšujíc nepřímo i výnosnost nemovitosti, a bylo by zajisté plně odůvodněno, aby při zjišťování hodnoty nemovitosti přihlíželo se i k takovéto příznivé podmínce výnosu nemovitosti, stejně jako sluší přihlížeti k ostatním momentům (jako na př. k příznivé poloze a pod.), jež určujíce výnosnost nemovitosti určují i její hodnotu. Leč právě proto, že hodnota podniku na nemovitosti provozovaného a tudíž i peněžní hodnota berní výhody s provozováním podniku spojené a jeho výnosnost spoluurčující může míti na hodnotu nemovitosti vliv toliko nepřímý, nepřirůstá jakožto taková k hodnotě nemovitosti samé a nemůže proto ani cena za ni ujednaná býti prostě vpočítávána v cenu nemovitosti.
Pokud by smluvní cena, kterou strany smluvní označují jako cenu nemovitosti, po náhledu úřadu neodpovídala hodnotě nemovitosti, tak jak se hodnota tato jeví vzhledem k výnosnosti podniku na ní provozova ného, poskytuje mu dávkový řád v §§ 8 a 18 možnosti zjistiti hodnotu nemovitosti se zřetelem ku všem okolnostem její výnosnost určujícím.
Právní náhled svrchu vyložený nemůže zviklati ani úvahu, že lihovarský podnik na zcizeném velkostatku provozovaný požívá řečené berní výhody právě proto, že jest lihovavcem zemědělským (§ 7 zák. z 20. června 1888 č. 95 ř. z. ve znění stanoveném v cis. nař. ze 17. července 1899 č. 120 ř. z.), t. j. že souvisí s hospodářstvím zemědělským, přijímajíc od něho suroviny a vracejíc jemu k účelům hospodářským své vedlejší produkty (výpalky), a že tímto způsobem souvisí právě se zemědělským hospodářstvím na velkostatku provozovaným. Neboť okolnost tato nemění ničeho na momentu po náhledu nejv. správního soudu rozhodujícím, totiž že výhoda berní plynoucí z práva na lihový kontingent poskytnuta jest nikoli nemovitosti jako takové, nýbrž toliko podniku lihovarskému, nehledě ani k tomu, že lihovar jest ve smyslu zákona kvalifikován jako lihovar zemědělský jen svou hospodářskou souvislostí s hospodářstvím zemědělským, aniž při tom záleží na povaze právního poměru, který hospodářskou tuto souvislost umožňuje.
2. Žalovaný úřad odepřel vyloučiti ze zcizovací ceny panství částku odpovídající kapitalisovanému zvýšení nájemného z pozemků s lihovarem spojených. V tomto směru nejvyšší správní soud neshledal stížnost důvodnou. Neboť nájemné z pozemků jest prostě výnosem jejich, který přímo určuje jejich hodnotu, a kapitalisace výnosu tohoto nepředstavuje nic jiného nežli právě hodnotu nemovitosti samé. Určily-li smluvní strany kupní cenu pozemků na tomto základě, nemohou ničeho namítati proti tomu, že i úřad tuto cenu smluvními stranami vyznačenou položil za základ vyšetření přírůstku hodnoty.
3. Posléze odepřeno bylo vyloučiti z kupní ceny úplatu za školku zřízenou na zcizených nemovitostech. I v tomto bodě jeví se stížnost bezdůvodnou.
§ 5 řádu o dávce stanoví, že při zjišťování hodnoty jest bráti zřetel toliko k ceně (hodnotě) nemovitosti samé, nikoli k ceně (hodnotě) příslušenství a cituje § 296 ob. zák. obč. Citací tohoto paragrafu dává na jevo, že pojem příslušenství bére v užším smyslu portinence protivou k akcesi, a rozumí jím tedy jen ony vedlejší věci samostatné, které nejsouce tedy částí věci hlavní, jsou určeny k trvalému jejímu užívání. Jenom hodnotu této pertinence dlužno z hodnoty nemovitosti vyloučiti. Od tohoto příslušenství v užším smyslu liší všeobecný zákonník přírůstek, akcesi, t. j. hmotné věci, které byly ať přirozeně, ať uměle uvedeny ve spojení s věcí hlavní sice později, ale jako skutečná její součástka. K akcesi náleží zejména všechno, co z hlavní věci vzejde jako organický její produkt, na tak dlouho, pokud to nebylo od ní odděleno (§§294, 404 ob. zák. obč.); akcesi půdy jsou tedy také stromy a jiné rostliny, jakmile zapustily kořeny (§§ 295, 405, 420 ob. zák. obč.). Těsná souvislost rostlin s půdou je podmínkou jejich existence; rostliny mohou žíti jenom v této spojitosti, která je po stránce právní zásadně činí pouhými součástkami půdy, v níž žijí. Vzhledem k tomu je lhostejno, zda ten, jemuž přísluší disposice s nimi, určil je k tomu, aby v půdě zůstaly trvale až do své dospělosti, či aby byly z ní vyňaty za určitým hospodářským účelem ještě prvé nežli vyspějí pro své obvyklé hospodářské určení. Pokud od půdy odděleny nebyly, jsou podle výslovného ustanovení občanského zákonníka její součástí, a nemohou tudíž pokládány býti za věci samostatné. Vzhledem k tomu také jejich hodnota je součástí hodnoty nemovitosti, jejíž součástku věci samy podle ustanovení zákona v době zcizení nemovitosti právně tvoří, a žalovaný úřad zjišťuje hodnotu této nemovitosti právem hodnotit sazenic ve školce z hodnoty nemovitosti nevyloučil. Že by sazenice, o něž jde, nebyly v půdě zasazeny, stížnost netvrdí.

Citace:

č. 266. Sbírka nálezů Nejvyššího správního soudu ve věcech administrativních. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1920, svazek/ročník 1, s. 548-552.