Ochrany zákona o ochraně náj. lze se vzdáti teprve po ujednání smlouvy nájemní. Na smlouvu nájemní, na niž se tento zákon vztahuje, nelze užíti zásady § 1120 obč. zák., že kup ruší nájem, leč lze-li dáti výpověď z důvodů §§ 1 až 3 zák. o ochr. náj. Důvěra v knihu pozemkovou chrání jen pokud jde o účinek věcnosti zapsaného práva nájemního.

Proti mimosoudní výpovědi z nájemních místností dané novým majitelem domu k termínu červencovému 1931 vypovídanému vznesl tento námitky, v nichž hlavně uplatňoval, že nájem dotyčných místností podléhá ustanovení zákona o ochraně náj., domáhaje se proto prohlášení výpovědi za bezúčinnou.
Prvý soud prohlásil výpověď za zrušenu. Odvolání strany vypovídající jako žalující soud rekursní nevyhověl, potvrdiv v odpor vzatý rozsudek. Nejv. s. dovolání strany žalující nevyhověl.
Z odůvodnění: Z hmotně právního stanoviska projevuje dovolatel (který dům od dřívějších majitelů manželů H. koupil) mylný náhled, domnívaje se, že ustanovení §§ 2, 3, 7, 31 zák. o ochr. náj., č. 44/28 Sb. z. a n. se mohou vztahovati na singulárního successora, vstoupivšího v poměr původního vlastníka domu jen tehdy, měl-li plné vědomí o závazcích a právech se stanoviska ochrany náj., plynoucích z nájemní smlouvy uzavřené jeho předchůdcem, a že nezabraňují nájemníku plně vědomému celé ochrany zákona, aby uzavřel platně s novým vlastníkem domu smlouvu na určitou dobu s vyloučením ochrany, zejména když by to bylo k jeho prospěchu. Nájemník může sice zrušiti nájemní smlouvu zákonem chráněnou (srov. rozh. č. 162 Sb. n. s. pro Slovensko) a jen při ujednání smlouvy se ochrany zákona vzdáti nesmí, poněvadž ustanovení § 7, odstavce 2, č. 44/28 platí jako donucující pravidlo bezpodmínečně pro obě strany stejně. (Srv. na př. rozh. č. 5873 Sb. n. s.) Ujednala-li však žalovaná strana dne 6. dubna 1929 při koupi domu manželi H., tedy v době, kdy původní nájemní smlouva s dřívější vlastnicí domu pojišťovnou P. uzavřená byla v příčině doby nájemní (do 30. dubna 1929) ještě v účinnosti, s novými vlastníky domu manželi H., od nichž opět později žalobce dům koupil, další smlouvu nájemní s nájemní dobou do 30. června 1931, nelze z toho ještě souditi nepochybně, že mínila nájemní smlouvu, jsoucí pod ochranou zákona, zrušiti a uzavříti novou nájemní smlouvu, jež by byla podle § 31, č. 4 zák., č. 44/28 Sb. z. a n. z ochrany vyloučena.
Že nájemní smlouva sjednaná s manželi H. a nesporně žalobcem převzatá není po objektivní stránce vyloučena podle § 31, č. 4 zák. č. 44/28 Sb. z. a n. z ochrany a spadá pod smlouvy § 2, odst. 3. téhož zákona, dovolatel již ani nepopírá, nýbrž za- stává subjektivní nezávaznost ochrany vůči sobě. Nelze mu však přisvědčiti. Podle § 1120 obč. zák. ruší se nájemní smlouva mezi původními stranami již pouhým zcizením nájemní věci, i když je zapsána v pozemkové knize podle § 1095 obč. zák., jenže je v takovém případě účinnou podle §§ 443 a 1095 obč. zák. proti každému nabyvateli nájemní věci, takže nájemník jen před skončením nájemní doby ustoupiti nemusí (srov. rozh. č. 8734 Sb. n. s.). Avšak předpisy obč. zákona o nájemních smlouvách (§§ 1090 až 1121) platí nyní při nájemních místnostech jen potud, pokud platný zákon o ochr. náj. neobsahuje odchylná ustanovení nebo pokud platnost všeobecných zákonných předpisů nevylučuje. Zákon tento nerozlišuje, je-li nájemní smlouva v poz. knize zapsána čili nic a lze proto výpovědí rozvázati nájemní smlouvu jen tehdy, když vyhovuje předpisům §§ 1 až 7 zák. o ochr. náj. Nelze proto na smlouvu nájemní, na kterou se vztahuje zákon o ochr. náj., užiti zásady čerpané z ustanovení § 1120 obč. zák., že kup ruší nájem, leč lze-li dáti výpověď z důležitých důvodů §§ 1 až 3 zák. o ochr. náj.
Že by pro nového nabyvatele nájemní věci byly předpisy §§ 1 až 7 zák. o ochr. náj. účinnými jen tehdy, když jsou mu známy skutečnosti, které podřizují nájemní smlouvu ochraně, zákon nepraví a neklade na subjektivní moment žádné váhy. Tato nevědomost padá na vrub nového nabyvatele nájemní věci a týká se jeho poměru k zcizovateli, pakli nabyl nájemní věci snad v ujištění daném mu zcizovatelem, že nájem nespadá pod ochranu nájemníků. Tato okolnost nemůže však připadnouti k tíži nájemníka. Vstoupil-li tedy žalobce v nájemní smlouvu ze dne 6. dubna 1929 chráněnou zákonem, zůstává smlouva i na dále pod ochranou zákona.
Výtka dovolatelova, že odv. s. nezaujal stanoviska k názoru prvého soudu, že nájemní smlouvou ze dne 6. dubna 1929 byla uskutečněna privativní novace, je bezpodstatnou, neboť rozhodným pro vyloučení smlouvy z ochrany nájemníků podle § 31, č. 4 zák. č. 44/28 Sb. z. a n. je, zda smlouva ze 6. dubna 1929 byla uzavřena snovým nájemníkem, a to se nestalo, jak dovolatel již nepopírá a jak se také shoduje s rozhodnutími č. 8778, 9414 Sb. n. s. a rozh. Rv I 1771/29 uveřejněným v Právníku z r. 1929, str. 677.
Dovolatel se odvolává konečně na důvěru v knihy veřejné (§ 1500 obč. zák.), tvrdě opětně, že ani z pozemkové knihy ani ze sbírky listin nemohl se dopátrati, že žalovaná strana je starým nájemníkem a požívá ochrany zákona. Nehledíc k otázce, zda žalobce opravdu nemohl seznati z obsahu smlouvy, že jde o starého nájemníka, když je tam řeč o veškerých místnostech, »které strana najímající dosud najaty měla«, mohl by se žalobce dovolávati ochrany důvěry v poz. knihu jen pokud by šlo o účinek věcnosti zapsaného nájemního práva (§ 1095 obč. zák.), nikoli však pokud jde o čistě obligační právo, jehož ochrana podle zákona čís. 44/28 Sb. z. a n. zůstává nedotčenou, ať je v pozemkových knihách zapsáno čili nic.
Rozhodnutí nej v. soudu ze dne 10. prosince 1931, čj. Rv I 1928/31-1. Dr. Koutník.

Citace:

Ochrany zákona o ochraně náj. lze se vzdáti teprve po ujednání smlouvy nájemní.. Právník. Časopis věnovaný vědě právní i státní. Praha: Právnická jednota v Praze, 1932, svazek/ročník 71, číslo/sešit 8, s. 264-266.