K výkladu § 833 obč. zák.

Navrhovatel Dr. K. jest vlastníkem polovice domu čp. 804 na S. a jeho odpůrci inž. O. H. a F. H. vlastníky druhé polovice domu toho, v němž jest v přízemí uprázdněn byt. Spoluvlastníci se nemohou dohodnouti o pronajmutí bytu toho. Navrhovatel chce, aby byl byt pronajat, kdežto odpůrci tomu odporují z důvodu, že dům jest v dražbě a že se prodá výhodněji, bude-li tam volný byt. Kdežto pak navrhovatel chce, aby byl byt pronajat B. D., bydlícímu na venkově u M. J., chtějí odpůrci, aby pro případ pronájmu byl přijat za nájemníka J. H., bydlící na S.
Okresní soud na S. schválil za nájemce bytu B. D. za nájemné v zákonné výši upravené.
Zemský soud v P. stížnosti odpůrců vyhověl a změnil usnesení prvého soudu v ten smysl, že za nájemce schvaluje se J. H. za nájemné v zákonné výši upravené za záruky odpůrců, že J. H. byt ten uprázdní, jakmile dům bude prodán, a to s odůvodněním, že sluší rozhodnouti pro takového nájemníka, jehož smlouva nájemní jest pro spoluvlastníky nejvýhodnější. Odpůrci spatřují výhodu smlouvy s J. H. v tom, že on jest ochoten z bytu se vystěhovati, jakmile bude dům prodán. Není třeba dokazovati za nynějších poměrů, že při prodeji domu jest značnou výhodou, je-li v domě nějaký byt prázdný, ježto se proto pravidelně docílí vyšší ceny. Nelze ovšem přehlížeti, že na J. H. jako nájemníku, nevyklidí-li byt při prodeji domu dobrovolně, nebude možno se zřetelem na § 7 zák. o ochraně nájemníků ze 26. března 1925 č. 48 Sb. z. a n. exekučně vyklizení provésti, než odpůrci prohlásili, že přejímají ručení za závazek uprázdnění bytu J. H. Tento jejich závazek sám o sobě jest způsobilý příznivě účinkovati na cenu domu při jeho prodeji, a jest tedy návrh stěžovatelův na pronajatí bytu J. H. za jejich záruky pro vlastníky domu příznivější.
Nejvyšší soud dovolací stížnosti dra K. H. vyhověl a obnovil vynesení soudu prvého s tímto odůvodněním:
Pronajmutí uprázdněného bytu v činžovním domě náleží k řádnému hospodaření a užívání domu po rozumu § 833 obč. zák., při kterém rozhoduje jen většina hlasů, počítaná podle podílů, aniž by bylo možno žádati nějakého zajištění podle § 834 obč. zák. Takové většiny nelze tu docíliti, protože obě strany jsou spoluvlastníky domu rovným dílem. Spoluvlastníci nedohodli se souhlasně na rozhodčím nebo na losu, čehož důkazem jest návrh dra K. H. Nezbývá tedy, než aby rozhodí soud podle § 835 obč. zák., kteréhož předpisu jest použíti obdobně i na úkony obyčejné správy.
Otázkou, zda má býti byt vůbec pronajat, rozhodly oba nižší soudy ve smyslu kladném, poukazujíce na bytovou tíseň. Jest jim v tom přisvědčiti, neboť vlastník polovice domu si pronajmutí přeje a § 2 zák. ze 26. dubna 1923 č. 87 Sb. zák. a n. (jehož účinnost byla prodloužena zákonem z 19. prosince 1924 až do 31. prosince 1926), nařizuje opětné pronajmutí uprázdněných bytů. Odpor spoluvlastníků druhé polovice domu nemůže tedy zmařiti vůli prvního spolumajetníka i zákonodárcovu. Nejde tu ovšem o provádění citovaného zákona č. 87/1923, kteréž náleží politickým úřadům, nýbrž jde tu o použití tendence zákonodárcovy k rozhodnutí otázky správy domu, která soudcům podle § 835 obč. zák. k rozhodnutí jest přikázána.
Běží tedy již jen o otázku, kterému z obou návrhů co do osoby nájemníka jest dáti přednost.
První soud vyhověl návrhu dra K. H., protože jim navržený B. D. jest sice v Praze služebně zaměstnán, ale v Praze bytu nemá, kdežto J. H., jejž navrhují manželé H., má na S. podnájemní byt.
Rekursní soud se však domnívá, že jest dáti přednost J. H., protože se za něho manželé H. zaručili, že vyklidí byt, jakmile bude dům prodán. Tento důvod však nemá váhy. Jest sice přípustno, zaručiti se také za dovolené jednání neb opomenutí třetí osoby s ohledem na výhodu neb újmu, která by zajištěnému mohla vzniknouti (§ 1350 obč. zák.). Pochybno již by bylo, zdali jest možno zaručiti se za jednání třetí osoby vůči oprávněnému ještě naprosto nejistému, když přece rukojemství jest závazkem smluvním, který by věřitelem buď výslovně neb mlčky musil býti přijat (§ 1346 obč. zák.).
Ale jisto jest, že závazek rukojemský jest povahy podpůrné, že předpokládá závazek jiný a to závazek platný (§ 1351 obč. zák.), jenž však v našem případě jest vyloučen §em 7 zákona o ochraně nájemníků ze 26. března 1925 č. 48 Sb. z. a n.
Nemělo by tedy rukojemství manželů H. žádného významu, pročež ani důvod rekursního soudu nelze vzíti v úvahu, byť i jinak správnou byla jeho úvaha, že při posuzování osoby nájemníkovy dlužno hleděti předem ku prospěchu spoluvlastníků, ovšem spoluvlastníků všech a ne jen jednotlivých.
Nelze-li však z tohoto hlediska dáti některému nájemníku přednost, pak jest zajisté spravedlivě a odpovídá duchu zákona o bytové péči, aby byt byl zadán tomu, kdo jej více potřebuje a to jest v našem případě uchazeč v Praze zaměstnaný, ale následkem bytové tísně mimo Prahu bydlící. Rozhodnutí Nejvyššího soudu v Brně ze 16. prosince 1925 č. j. R I 1025/25-1.
—t.

Citace:

K výkladu § 833 obč. zák.. Právník. Časopis věnovaný vědě právní i státní. Praha: Právnická jednota v Praze, 1926, svazek/ročník 65, číslo/sešit 5, s. 182-185.