Sklep pod domem náležeti může k domu sousednímu jako jeho příslušenství. Příspěvek k § 1500 obč. zák.

Žalobci manželé J. trhovou smlouvou z 2. května 1924 koupili dům čp. 255 v B., který není zatížen žádnou služebností, a teprve delší dobu po smlouvě se dověděli, že pod jejich domem nalézá se sklep, přístupný jen ze stavební parcely čkat. 110 domu sousedního čp. 81 a že žalovaní D. jako vlastníci domu čp. 81 sklepa toho užívají. Žalobci při koupi domu nebyli od prodatelů upozorněni, že pod prodávaným domem jest sklep, uží- vaný žalovanými, a domáhají se žalobou výroku, že žalovaní povinni jsou užívání sklepa se zdržeti a sklep vykliditi.
Soud prvé stolice i soud odvolací žalobu zamítli dospěvše k úsudku, že žalovaní nabyli vlastnictví ke spornému sklepu vydržením.
Nejvyšší soud dovolání nevyhověl z důvodů:
Jest zjištěno, že žalobci, kupujíce dům čp. 255, nebyli prodávajícími ani při smlouvě trhové, ani při odevzdání domu upozorněni, že pod domem jest sklep, jehož užívání patří někomu jinému.
Avšak tato okolnost sama o sobě neopravňuje ještě žalobce, by již proto mohli se s úspěchem proti uplatňovanému neknihovnímu právu žalovaných dovolávati ochrany důvěry v knihy veřejné po rozumu § 1500 obč. zák. Tuto právní ochranu lze podle ustálené nauky a prakse, došedší mimo jiné výrazu i v rozhodnutí č. 5032 sb. n. s., přiznati jen tomu, kdo o takovémto mimoknihovním cizím věcném právu nenabyl vědomosti, ač při nabytí nemovitosti zachoval onu péči a obezřetnost, kterou podle okolností případu bylo vynaložiti.
Z tohoto hlediska posoudil odvolací soud věc správně uznav, že nebylo pro žalobce, když kupovali dům čp. 255, žádnou obtíží přijíti na sporný sklep.
Byloť přece příkazem povinné bedlivosti, aby se žalobci, kupujíce dům — tedy majetnost hodnotnější a co do svého stavebního stavu, vnitřního rozdělení, zařízení a uspořádání, jakož i co do vztahu k sousednímu domovnímu majetku zpravidla složitější, — o poměrech kupované nemovitosti předem dobře informovali, a to nejen pečlivou a podrobnou prohlídkou domu, a po případě i jeho sousedství, ale i informacemi u osob s poměry domu a jeho nejbližšího okolí obeznalých.
Podle zjištění odvolacího soudu nemohli arci žalobci existenci sporného sklepu seznati, z vnitřku svého domu, leč byli by na sklep museli přijíti, kdyby si byli v průjezde sousedního domu žalovaných čp. 81 prohlédli štít, jímž oba domy sousedí a v němž jsou dvéře, jichž poloha, aniž musí býti otevírány, svědčí o tom, že vedou do nějaké místnosti pod dům čp. 255.
Poukazují-li dovolatelé na to, že při koupi domu čp. 255 nezašli do domu žalovaných čp. 81 a že je to vůbec ani nemohlo napadnouti, ježto nebývá zvykem, aby si kupující prohlížel zevnitř sousední domy, dlužno jim připamatovati, že si přece jako kupitelé dbalí svých zájmů museli dáti otázku, zda jest pod kupovaným domem sklep, který bývá pravidelně důležitým a užitečným příslušenstvím každého obytného domu. Poznatek, že kupovaný dům nemá vůbec sklepu, musel přece jako zjev zajisté neobvyklý a nápadný vzbuditi jejich pozornost a nemůže býti pochybnosti, že by žalobci prostým pátráním po příčinách tohoto zjevu, ba pouhým dotazem u osob s věcí obeznalých byli zjistili pravý stav věci.
Nedbavše této bedlivosti nevyžadující žádných mimořádných a odborných znalostí, jednali žalobci nedbale a právě tato nedbalost jest příčinou tvrzené jejich neznalosti skutečného stavu.
Z tohoto důvodu nejsou žalobci, jak odvolací soud správně usoudil, oprávněni, dovolávati se pro sebe důvěry v knihy veřejné, když jest důvodně míti za to, že by při zachování povinné opatrnosti byli mohli a museli seznati, že knihovní stav se skutečným stavem se nesrovnává.
Rozhod. nejvyš. soudu ze dne 14. června 1927 č. j. Rv I 1461/26-1. Dr. Žemlička.

Citace:

Sklep pod domem. Právník. Časopis věnovaný vědě právní i státní. Praha: Právnická jednota v Praze, 1928, svazek/ročník 67, číslo/sešit 12, s. 395-397.