Zákon ze dne 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. o ochraně nájemníků.

Zdá se, že naše legislativa bude nucena ještě po řadu let se zabývali odstraňováním následků války. Mezi ně naleží téměř katastrofální nedostatek bytů, jenž zvyšuje se následkem zdražení stavebních hmot a rychlým stoupáním pracovních mezd1 skoro úplným ochabnutím stavebního ruchu a podnikavosti. Bylo nutným, aby veřejná správa včas zasáhla, než neblahé následky tísně bytové a boje o byty a je nutně doprovázející zdražování bytů se epidemicky po městech i venkovu rozšíří a dolehne právě na ty třídy lidí, které nejvíce pod tíhou války trpěly, netěšíce se z vlastních pozemských statků. Ustanovení tohoto zákona jsou povahy veřejnoprávní, vydána jsou z důvodů čistě sociálně-politických, zasahují značně do sféry vlastnického práva, tedy práva absolutního, avšak omezují toliko vlastníka domu a nikoliv vlastníky jiných nemovitostí a to jen v jednom směru, že nemůže dle předpisů1 posavadních dati výpověď z bytu přímo nájemníku, aniž by byl nucen udati důvod výpovědi, nýbrž že musí osvědčili podstatný důvod před soudem a soud pak seznav, že tu důvod takový vskutku jest, dává svolení k výpovědi ; mimo to zakazuje se libovolné zvýšení, nájemného.
Tím vysvětluje se ustanovení § 7., dle něhož ustanovení předchozí nemohou býti vyloučena neb obmezena smlouvou stran, jež prohlašuje se za bezúčinnou. Tím odstraněna jest též dosavadní pochybnost vzniklá tím, že se strana zavázala v určitou dobu z bytu vystěhovati a bylo sporno, zdali jest povina smlouvu dodržeti a v každém, případě byt v konečné lhůtě odevzdati. Zákon prostě prohlašuje smlouvy takové za nezávazné, neplatí tu tedy norma »pacta dant leges«; případy ty jsou upraveny zvláštními ustanoveními v § 2.
Tím vysvětluje se dále, že účinnost zákona, počínající dnem jeho vyhlášení, 3. května 1920, končí dnem 31. prosince 1921.
Zákon o ochraně nájemců upravil a změnil toliko ustanovení o výpovědi z bytů, pro něž jinak platí Ustanovení §§ 1116. až 1119. obč. zák. a §§ 560. až 576. c. ř. s. Týká se toliko nájemního poměru pronajímatelů bytů, neb části bytů a jich nájemníků, pak nájemního poměru nájemníků a podnájemníků (§ 1.). Předpisy ty jsou výjimečné a nedají se na jiné právní poměry vztahovati. Sem náleží i pronájem obchodních místností a skladišť ku provozování obchodů nutných (§ 1., druhá věta prvního odstavce § 2. a § 31.) a konečně pachtovní smlouvy o provazování živnostenské koncesse v najatých místnostech (§ 6.). Vyloučeny jsou, což z doslovu těchto zákonných ustanovení se dá souditi, místnosti pronajaté ku provozování řemeslných živností, jako dílny řemeslníků, ku př. kovářů, klempířů, truhlářů, krejčí atd., ač. neprovozuje-li se v nich zároveň prodej hotových výrobků. Kaneessované živnosti jsou vyjmenovány v §§ 1., 15. až 22. živnostenského řádu. Soud musí se tedy, v každém případě, žádá-li se o svolení ku výpovědi, především; zabývati tím, jedná-li se o nájem či pacht (uti — fruì); právní pojem pronájmu a pachtu vysvětluje § 1091. obč. zák.
Pronajímatelé bytů mohou vypověděti smlouvu nájemní neb podnájemní jen, svolí-li k tomu okresní soud, v jehož obvodě jest byt (§ 1.) a svolení toto může se dáti pouze z důležitých důvodů.
Ve příčině důvodu pod číslem 2. druhého odstavce § 1. a § 3., odst. 2. nutno uvésti, že musí se nájemník dopustiti takového činu, který opravňuje pronájemce ku výpovědi. Musí tedy pronájemce uvažovati především, zdali jednání nájemce spadá pod některý tam uvedený důvod, neboť soudce, provádějící navržené řízení uvažuje, zdali toho, co strana uvedla, se nájemník opětovně dopustil, že byl již alespoň jednou vyzván, jednání takového zanechali. Sem náleží zejména porušení: zvláštních předpisů, daných z důvodů veřejného pořádku a bezpečnosti, samozřejmých neb v domácím, řádu uvedených nařízení ku zachování čistoty v bytě a na chodbách; není-li tu dosud jistoty, zdali stačí poklesky nájemníka ku výpovědi, nutno vyčkali, až se nahromadí tolik materiálu, že ho pak možno s úspěchem ku výpovědi použíti.
Při jiných důvodech v zákoně příkladno uvedených neobejde se někdy soudce bez nálezu a dobrozdání odborníka, soudního znalce, neposkytují-li výsledky výslechu osob přezvědných neb přednes stran dostatečného
— 25 — podkladu ku rozhodnutí (§ 1., odst. 2., č. 4., 6. a § 3., odst. 2.).
Podstatnou změnu dosavadních, předpisu zavedl zákon o ochraně nájemců v posledním odstavci § 1., kde upírá se pronajímatelům bytu v obcích zmocněných ku zabírání bytů neb sloučených obcí k tomu účelu v bytový obvod z toho důvodu, že pronajímatel potřebuje bytu sám pro sebe a utrpěl-li by značnější újmu, zůstalu-li by nájemní smlouva v platnosti, než nájemník, byla-li by smlouva zrušena.
Bylo totiž některým obcím ve zvláštních vyhláškách uvedených —pro Prahu s četnou řadou politických obcí ve vyhlášce správce zemské správy ze dne 31. ledna 1919, č. 6. z. z. — dáno zákonem ze dne 30. října 1919, č. 592. sb. z. a n. právo byty zabírati. V těchto obcích nejsou vlastníci domu oprávněni žádati o svolení k výpovědi z toho důvodu, že bytu potřebují sami pro sebe. To ovšem platí i pro nájemníky vůči podnájemníkům. Co tu platí o bytech, platí i o obchodních místnostech, skladištích s nimi spojených a pachtovních smlouvách o provozování živnostenské koncesse v najatých místnostech.
V § 2. obsažena jsou zvláštní ustanovení pro smlouvy, uzavřené na určitou dobu, jichž konečná doba končí mezi dnem 3. května 1920, kterým účinnost zákona počala a dnem 31. prosince 1921, kterým tento zákon účinnosti pozbude.
Rozeznávají se tu:
1. Smlouvy nájemné, uzavřené na určitou dobu do dne 2. května 1920 s konečnou lhůtou nevypověditelnou. Chce-li pronajímatel docíliti: v tomto případě odevzdáni předmětu nájmu, musí, třebas by smlouva byla vázána na konečnou dobu, před uplynutím této konečné doby ve lhůtě zvláštními předpisy stanovené neb v místě obvyklé, podati přece návrh o svolení k »výpovědi u příslušného soudu. Tedy ve lhůtě v § 562., odst. 2. a 3. c. ř. s. a v § 1116. obč. zák. vytčené. V Praze a místech sousedních, pro něž platí předpisy výpovědního a stěhovacího řádu ze dne 14. prosince 1910, č. 37. z. z. musí se tak státi mezi dnem 1. do 14. toho kterého kvartálního měsíce. I tu jest ale nutno osvědčiti některý »důležitý důvod v § 1., příkladům» vyjmenovaný. To ovšem je lhůta nejkrajnější, neboť navrhovatel, chce-li »dosíci včas jistoty, že se mu nájemník vystěhuje, musí předem počítali s tím, že mohou nastati překážky, následkem kterých se řízení prodlouží, že usnesení o svolení k výpovědi nenabude právní moci do dne, kdy lze svoleni soudu použíti, a proto se pronajímatel pojistí tím, že podá návrh již třebas jeden i dva měsíce před uvedenou lhůtou.
Nájemník pak, chce-li docíliti skončení poměru nájemního v konečné smluvené lhůtě, nechť prostě prohlásí, že v nájmu nechce pokračovati. Stačí tedy prohlášení mimosoudní oproti pronajímateli. Nepočíná-li si tímto způsobem, ať pronájemce, ať nájemník, obnoví se smlouva nájemní po uplynutí smluvené lhůty na neurčitou dobu.
Zákon tu stanovil jednu výminku. Výpovědi této není potřebí se strany pronajímatele pří skladištích, patrně souvisejících s obchodními místnostmi, vykáže-li se pronajímatel úředním povolením» k užitečnější stavbě. To, co pod »pojmem »užitečnější stavba« zákon má na» mysli, není nikde vysvětleno, ale hledíc k »účelu zákona, sem spadajících různých nařízení ku povznesení stavebního ruchu za příčinou opatření bytů, »dala by se slova ta vyložiti jedině, že má býti provedena užitečnější stavba v zájmu veřejném ku odstranění bytové nouze a nikoliv, chce-li upotřebiti pronajimatel nové stavby ku svým účelům, vždyť v § 3. není již pojat v celém svém znění § 1118. obč. zák., nýbrž vyňaty jsou z něho jako důvody v ku zrušení event. ku žádosti o svolení k výpovědi toliko »dva důvody tam uvedené, totiž zneužívání bytu nájemníkem ku značné škodě pronajímatele, nebo musí-li týž pronajaté stavení: z nařízení stavebního úřadu znovu stavěti. Tedy z »důvodů veřejných. Vyloučena jest ale věta: nebo, když pronajaté stavení znovu musí býti postaveno.
Druhý odstavec § 2. lze vyložiti vzhledem k ustanovení § 33. takto: Uzavřel-li pronajímatel před početím účinnosti tohoto zákona smlouvu nájemní na určitou dobu s konečnou lhůtou, spadající mezi 3. květen: 1920 a 31. prosinec 1921 ohledně jiných místností, než jsou vyjmenovány v § 1., nař. ze dne 17. prosince 1918, č. 83. sb. z. a n., nelze užíti ustanovení odstavce prvního, § 2., t. j. pronajímatel není povinen při1 jiných pronajatých místnostech vůbec žádati o soudní svolení ku výpovědi, ač nový zákon rozšířil svoji působnost na další přediměty nájmu, na něž cit. nařízení se nevztahovalo.
Smlouva nájemní končí se tu ve lhůtě ve smlouvě stanovené. Ratio legis jest tu, že při této změně zákonných předpisů nechtěl se nový zákon dotýkati smluv, uzavřených ohledně místností, které výhod nového zákona nepoužívaly.
2. Smlouvy nájemné neb podnájemné, uzavřené na určitou dobu po počátku účinnosti nového zákona pokládají se po dobu platnosti tohoto zákona nimi předpisy stanovenou neb v místě obvyklou (odst. 3., § 2.). Tu »musí pronajímatel, chce-li, aby nájemní poměr ve lhůtě smluvené byl skončen, si uvědomiti, zda-li jest tu některý důvod v druhé větě, odst. 3. § 2., jinak pokládá, se smlouva nájemní za uzavřenou na neurčito a platí tu všeobecná ustanovení tohoto zákona. Zákon vylučuje vůbec v posledním odstavci smlouvy nájemní, uzavřené po účinnosti tohoto zákona na dobu kratší 3 měsíců, (leč by nájemník užíval bytu se svolením pronajímatelovým déle 3 měsíců) z výhod, jež nájemci jsou poskytovány. To platí tedy pro nájmy bytů na saisonu, na prázdniny, obyčejně na dobu kratší než tří měsíců uzavřené.
Dalo by se tu zákonu vytknouti, že těmto pronájemcům dal tu zákon výhodu oproti oněm, kteří pronajmuli byt přede dnem 3. května 1920 na určitou dobu kratší než 3 měsíců. Který nájemník najal byt dne 2. května 1920 na dobu určitou i sebe kratší, požívá daleko větší výhody než onen, který najal byt dne 3. května 1920. Nesrovnalost tato měla by se při nejbližší příležitosti odstraniti srovnáním obou zákonných textů.
Ovšem, že tato anomalie zmizí dnem 2. srpna 1920.
Ku konci tohoto odstavce lze připomenouti, že na rozdíl od dřívějších nařízení o ochraně nájemníků požívají jich všichni nájemníci bez rozdílu výše nájemného.
V řízení ve věcech nájemných zavedl nový zákon řadu změn k patrnému prospěchu řízení; jež jsou v první řadě důležitými již při podávání návrhu. Kdežto dle posavadních nařízení byl oprávněn pronajímatel důvody důležité, o něž návrh opírá, doplniti, změniti a nahraditi jinými, což se v praxi zhusta stávalo, vyslovuje odst. 1,
— 26 — § 4. zásadně, že návrh kromě uvedení bytu a doby, na kterou se dává výpověď, musí obsahovati všechny důvody zamyšlené výpovědi a nabídnouti jich osvědčení.
Nestačí, že v návrhu uvede se všeobecně, že nájemník porušuje hrubě opětně pořádek v domě, nýbrž nutno uvésti i skutečnosti v tom směru, tedy události doložené časem, místem, osobami při tom zúčastněnými, dále ono časové čtvrtletí, neb jinou dobu výpovědní a na kterou soudní svolení se vztahovati má.
Stejně specifikovány buďtež při jednotlivých tvrzeních důkazy, jež mají býti ku osvědčení důležitého důvodu provedeny, tedy listiny, osoby přezvědné, místní ohledání, znalci.
Dle slovného znění § 274. c. ř. s. bylo by možno k osvědčení použíti nepřísežného výslechu stran, nikoliv ale výslechu přísežného. Osvědčením lze rozuměti takový důkaz okolností, který u srovnání s jinými proti ním uvedenými, pravdivost a věrohodnost tvrzení nevylučuje.
Po skončeném řízení vydá soud usnesení ve znění ve druhém odstavci § 4. vypraveném. Není ovšem vyloučeno prohlásiti usnesení při skončeném jednání, což bylo dle nařízení dosud platných nařízeno a vznikala pak pochybnost, když usnesení bylo prohlášeno a na to písemně doručeno, kterým dnem počíná lhůta rekursní. Zákon nový ustanovuje zcela striktně a jasný že usnesení jest účinné doručením; lhůta rekursní obnáší 8 dní a počíná dnem po doručení (§ 521. c. ř. s.).
Novotou, v řízení nesporném zajisté řídkou, jest ustanovení o útratách řízení. Zákon veden jest tu vůdčí zásadou, že tam, kde nájemník zavinil, že pronajímatel byl oprávněn neb nucen podati návrh na svolení k výpovědi, musí nájemník nésti náklady řízení. Podán-li byl ale návrh v zájmu pronájemce neb snad z důvodů všeobecných, veřejných, musí útraty pronajímatel vždy nésti a zejména v tom případě, když navržené svolení ku výpovědi soud odepřel.
Soud II. instance rozhoduje ve všech případech s konečnou platností. Úvaha tato zabývá se toliko důležitějšími úchylkami od dosavadních nařízení a opírá se o doslov a účel zákona. Úlohou její bylo odstranili možné pochybnosti, které zákon zanechává a jež budou úplně odstraněny až teprve, když zákon projde školou praxe a výkladem jednotlivých míst nejasných indikaturou.

Citace:

DOLEŽAL, Fr.. Zákon ze dne 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. o ochraně nájemníků.. České právo. Časopis Spolku notářů československých. Praha: Spolek notářů československých, 1920, svazek/ročník 2, číslo/sešit 3, s. 33-35.