— Čís. 6067 —
Čís. 6067.
Stačí, bylo-li umluveno nájemné určitelné, na př. umluveno-li, že se nájemné stanoví dle kalkulace po dostavení domu.
(Rozh. ze dne 26. května 1926, R I 406/26.)
Žalující gremium, tvrdíc, že uzavřelo se žalovaným družstvem nájemní smlouvu, domáhalo se na něm odevzdání bytu k nájemnímu používání. Procesní soud prvé stolice žalobu zamítl, odvolací soud zrušil napadený rozsudek a vrátil věc prvému soudu, by vyčkaje pravomocí, ji znovu projednal a rozhodl. Důvody: Žalující gremium tvrdí, že žalované družstvo přidělilo a pronajalo mu k nájemnímu užívání sporný byt, že jest ochotno platiti smluvené nájemné a domáhá se odevzdání bytu k nájemnímu používání. Z toho jest zřejmo, že žaloba jest opřena o smlouvu nájemní a že domáhá se splnění závazků žalovaného družstva jako pronajímatele pod zorným úhlem §u 1096 obč. zák. Také v odvolání zdůrazňuje žalující strana, že je tu platná nájemní smlouva. Žalované družstvo přiznává, že mezi stranami bylo jednáno o nájem a právní útvar zamýšlené smlouvy mezi stranami jako smlouvy nájemní zřejmým jest již z dopisu žalovaného družstva žalujícímu grémiu ze dne 3. března 1924, v němž se mluví o bytu 2pokojovém s přísl., nájemném a pronájmu bytu. Dlužno tedy na spornou smlouvu pohlížeti již také vzhledem k údajům žalobním jako na smlouvu nájemní, jak také ani podle povahy věci jinak býti nemůže, kdyžtě jednalo se stranám o používání věci nezužívatelné za úplatu, která byla smluvena v ten způsob, že stanoví se dle kalkulace po dostavení domů a přistoupení žalujícího — Čís. 6067 —
883
gremia za člena žalovaného družstva mělo býti jen prostředkem k dosažení onoho účele. Na žalující straně bylo tedy, by prokázala, že došlo k platné nájemní smlouvě. K tomu jest podle §§ 1090 a 1094 obč. zák. zapotřebí, by strany shodly se nejen na určité věci, jíž má nájemce používati, nýbrž i na určité ceně (činži). Soud prvé stolice zamítl žalobu proto, že nepokládá za prokázané smluvení určité činže. Toto jeho právní nazírání nesdílí soud odvolací a spatřuje v tom opodstatněnou výtku nesprávného posouzení věci. Jest ovšem pravda, že § 1090 obč. zák. mluví o »určité« ceně. Co tím má býti míněno, podává se z předpisů o kupní ceně (§§ 1092 a 1094 obč. zák.). Dlužno tudíž obdobně použiti těchto předpisů. Dle § 1054 obč. zák. nesmí býti kupní cena neurčitá a o pojmu »určitosti« této ceny obsahuje obč. zákonník zvláštní předpisy v §§ 1056 až 1058 obč. zák. Z předpisů těch plyne, a všeobecně se jak v nauce tak i v praxi uznává, že nemusí býti kupní cena určena ciferní sumou, nýbrž že stačí, jsou-li určeny momenty, podle kterých může se vyměřiti (srovnej na př. Krčmář: Právo obligační 1924 str. 180). Krainzův systém 3. vydání II. svazek na str. 214 pojem určitosti ceny vymezuje tak, by nezávisela jen na libovůli smluvníků a učí, že lze vzíti základem i jisté momenty ji určující, pokud nezávisí na libovůli smluvníků. Podobně i Krasnopolski Österr. Obligationenrecht, že totiž nesmí určení ceny ponechati se ani příští dohodě smluvníků ani libovůli některého z nich (str. 377). Uznává, že kupní cena může se určití i nepřímo a dotýkaje se §§ 1056 a 1058 obč. zák. uvádí příkladmo i některá rozhodnutí nejvyššího soudu ve sbírce Gl. U., zejména i případ, který se značně blíží souzenému případu, že totiž lze základem kupní ceny vzíti i průměrný výnos podniku. Také Nippel ve svých Erläuterungen des al. b. G. na str. 172 při § 1056 obč. zák. vykládá, že kupní cena musí býti určitá v ten způsob, že nesmí býti zůstavena náhodě (§ 1267 obč. zák.), nebo teprve příští dohodě (§ 936 obč. zák.), nebo pouhé libovůli kupce nebò prodatele. Při § 1058 obč. zák. na str. 177 vykládá, že určení ceny po rozumu tohoto § spočívá na všeobecné zásadě, že cena se vyhrazuje »einem sicheren Masstabe«, na str. 178 pak pokládá za dostatečné »je-li dáno takové popsání ceny, že není pochyby o tom, jak se cena určí.« I náš nejvyšší soud vykládá pojem určitosti ceny trhové (a nájemného) týmž způsobem, pokládaje za dostačitelné, je-li cena určitelnou, jsou-li totiž ze smlouvy patrny takové skutečnosti, z nichž se dá cena vypočísti (tak rozhodnutí ve sb. n. s. čís. 2090, 3088, 3179, 4354, 4484 a 4537). V souzeném případě bylo smluveno, že nájemné stanoví se dle kalkulace po dostavení domu; v § 21 stanov se pak blíže určují vodítka, která budou směrodatnými pro určení nájemného, totiž jednak výnosnost, jednak obecně prospěšný ráz domu, jakož i schválení ministerstva pro sociální péči. Nezávisí tedy určení nájemného na libovůli toho neb onoho smluvníka, nýbrž na určitých momentech, které smlouvou byly vymezeny, což postačí. Není sice případným poukaz odvolatelův na předpis §u 1056 obč. zák. potud, pokud slovného znění se dovolává, neboť nezávisí tu stanovení činže výhradně na výroku ministerstva sociální péče, nýbrž na hořejších momentech a ministerstvo pouze schvaluje určení, které se stane. Potud však nutno dáti za pravdu odvolateli, pokud v předpisu tomto — Čís. 6067 —
884
spatřuje zásadu, že nemusí předem býti výše nájemného určitou, nýbrž že stačí, je-li výše její určitelnou podle jistých smluvených momentů. Nelze pustiti také se zřetele, že předpis §u 1054 obč. zák., který obsahuje zásadu nejen pro smlouvu kupní, nýbrž i pro smlouvu nájemní, není textován positivně, nýbrž negativně, v ten rozum, že kupní cena nesmí býti neurčitou. Sotva by také odpovídalo nynějším hospodářským a sociálním poměrům, kdyby pojem určitosti nájemného byl vykládán příliš úzkoprsé, uváží-li se, že právě nynější doba bytové tísně uvedla v život celou řadu družstev pro stavbu domů, kde nelze předem vůbec přesně číselně výši nájemného určití, nýbrž vyhraditi společné vyúčtování její pozdější době, až bude lze nájemné spolehlivě vykalkulovati. Na takové případy asi obč. zákonník tak úctyhodného stáří sotva myslil a nebylo by ani v zájmu poctivého obchodu upírati smlouvám o byt v takových družstvech, kde nájemné se určí podle určitých vodítek dle kalkulace po vystavení domu, právní povahu smluv nájemních. Je-li v souzeném případě bezvadně zjištěno, že došlo mezi stranami k pevné dohodě o pronájmu bytu o dvou pokojích s přísl. v novostavbě za podmínek, jež žalované družstvo stanovilo a na něž také žalující strana plně přistoupila, je-li zjištěno, že žalující strana svému závazku přistoupiti za člena družstva s 50 podíly po 200 Kč vyhověla a podíly ty také splatila, že byl žalující straně přidělen byt o dvou pokojích v prvém poschodí, je-li konečně prokázáno, že dům jest již dostaven a obývatelným ve všech částech, není právní závady, proč by nemohlo se žalující gremium dovolati svých práv nájemních pod zorným úhlem § 1096 obč. zák.
Nejvyšší soud nevyhověl rekursu.
Důvody:
Rekurs vytýká odvolacímu soudu neprávem, že »mylně používá obdoby předpisů zákona o trhové smlouvě, ačkoli předpisy o smlouvách nájemních obsaženy jsou v občanském zákoně ve zvláštním oddílu (hlavě) úplně odděleně od ustanovení o smlouvě kupní,« neboť § 1092 obč. zák. k této obdobě výslovně ukazuje. Obšírné vývody odvolacího soudu, kterými doličuje správnost právního názoru, že jak pro kupní smlouvu tak i pro smlouvu nájemní stačí, když kupní cena, pokud se tkne nájemné, třeba že není určito, je alespoň určitelno, jsou v celku správné a shodují se v podstatě též s právním názorem vysloveným i tímto nejvyšším soudem v četných rozhodnutích (srov. mimo jiné čís. 3179 a 4537 sb. n. s.). Rekurs nezaujímá žádných nových hledisek, s kterých by bylo lze na věc pohlížeti jinak. Neprávem míní rekurs také, že je v projednávaném případě vlastně ponecháno libovůli družstva, jak provede výnosovou kalkulaci a podle toho nájemné ustanoví. Předpis §u 21 stanov žalovaného družstva, že nájemní platy se stanoví tak, by zachována byla jednak výnosnost jednak obecně prospěšný ráz domu, a že jsou podrobeny schválení ministerstva pro sociální péči, je spolehlivou zárukou, že jakákoli libovůle pronajímatele při určení činže bude vyloučena. Ovšem nebude ani také vyloučeno, »že žalující strana s kalkulací a tedy s ustanovením činže snad nebude spokojena a se smlouvy nájemní vůbec sejde,« avšak to nemá významu pro otázku zde jedině rozhodnou, zda platné ujednání smlouvy vyžaduje stanovení určité činže, či zda stačí také jen, že činže je určitelná. Jak budou zjednány správné základy pro smluvenou kalkulaci, zda k tomu snad bude třeba zvláštního sporu a zda ta neb ona strana — nejsouc spokojena s výsledky kalkulace — raději od smlouvy upustí, nemění ničeho na skutečnosti, že smlouva stanovením činže jen určitelné ujednána býti mohla a byla.