Č. 1387

.
Ochrana nájemníků: Bylo-li za doby, ve které pro určité místo působily předpisy o ochraně nájemníků, smluveno nájemné vyšší než dřívější a žádá-li se nové zvýšení činže z důvodů nastalých po smlouvě, musí k námitce strany úřad prejudicielně rozřešiti otázku, pokud smluvené nájemné bylo dle tehdejších předpisů přípustno a není-li domáhané zvýšení obsaženo již částečně nebo zcela ve smluvené činži.
(Nález ze dne 30. května 1922 č. 7672.)
Věc: C. M. v M. O. proti nájemnímu úřadu v Moravské Ostravě o zvýšení nájemného.
Výrok: Naříkané rozhodnutí se zrušuje pro nezákonnost.
Důvody: St-l C. M. 1. října 1919 ujednal s majitelkou domu Elvírou B. nájemné z bytu jemu bytovou komisí přiděleného na 2400 K ročně. V březnu 1921 st-l žádal za určení, že majitelka domu jest povinna mu ze smluvené činže vraceti měsíčně 119 K 37 h resp. 98 K. Majitelka naproti tomu žádala za zvýšení činže pro náklad na provedené opravy domu.
Rozhodnutím z —, jež bylo zdejším nálezem ze 7. listopadu 1921 č. 13034 (Boh. č. 1004 adm.) pro nezákonnost zrušeno, rozhodl nájemní úřad, že nájemné st-lovo se smluvených 200 K snižuje se mu na 150 K měsíčně, zvyšuje však následkem provedených oprav na 160 K měsíčně.
Při novém jednání žádala majitelka domu za další zvýšení z různých důvodů, st-l pak omezil žádání v tom směru, by vráceny byly přeplatky činže za dobu od 15. března 1920 do 30. května 1920 ve výši 265 K a od 1. června 1920 dále dle rozhodnutí, jaké nájemní úřad vydá.
Dle prohlášeného usnesení z — nájemní úřad vyhlásil, že stanoví činži z bytu st-lova na 2400 K ročně z důvodů cit. nálezu tohoto soudu ze dne 7. listopadu 1921 č. 13034 a že st-l jest dále povinen přispívati z důvodů § 8, odst. 4 č. 4 ke krytí nákladů prokázaných po 8 let ročně 94 K 20 h a že je povinen přispívati též přiměřenou částí na zvýšené dávky veřejné a na zvýšenou míru úrokovou z knihovních pohledávek.
Tyto další příspěvky byly stanoveny v písemném vyhotovení na 222 K 50 h ročně. Písemné vyhotovení také dodává, že celková činže činí tudíž od 1. ledna 1922 ročně 2716 K 70 h.
O stížnosti do tohoto rozhodnutí st-lem podané uvážil nss toto:
Stížnost vytýká především, že žal. úřad zamítl návrh st-lův z 11. března 1921 o zjištění nájemného resp. že nerozhodl o obmezeném návrhu ze dne 16. ledna 1922, by vráceny byly přeplatky činže za dobu od 15. března 1920 do 30. května 1920 ve výši 261 K a za dobu od 1. června 1920 dále jdoucí dle rozhodnutí, které nájemní úřad by vydal.
Žal. úřad však zamítl tuto žádost i rozhodl o obmezené prosbě vyřknuv, že nemohl činži 1. října 1919 smluvenou snížiti, nemaje pro to zákonného důvodu. Kdyby se byl žal. úřad, rozhoduje o žádosti st-lově, omezil jen na tento výrok v důvodech nař. rozhodnutí uvedený, že nemůže činži v roce 1919 sjednanou snižovati, byla by stížnost bezdůvodná, neboť nájemní úřad, jenž neměl návrhu příslušných k tomu veřejných úřadů, nebyl po zákonu oprávněn k návrhu nájemníka přezkoumávati smlouvu před působností zákona ze dne 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. sjednanou, jakž výslovně rozhodnuto bylo v téže věci cit. zdejším nálezem ze 7. listopadu 1921 č. 13034, na kterýž právní názor žalovaný úřad byl vázán.
Žal. úřad, ač vycházel ze správného názoru, že činži roku 1919 sjednanou nemůže snižovati, nevyvodil z něho důsledek jedině správný, že odmítá se žádost st-lova za snížení činže a za vrácení činže snad přeplacené.
Žal. úřad místo toho vyslovil, že st-l jest povinen činži 2400 K do 31. prosince 1920 zaplatiti a od 1. ledna 1921 zvýšenou činži platiti. Žal. úřad tím tedy in merito rozhodl o žádosti st-lově o vrácení činže, nepřímo ji zamítnuv, ač sám uznává, že o snížení, a tedy tím méně o vrácení činže jednati oprávněn, není.
Stížnost pak dokonce požaduje, že žal. úřad vyřknouti měl částečnou neplatnost smlouvou v roce 1919 ujednaného zvýšení.
Z toho jest zřejmo, že jak žal. úřad, tak i st-l přehlížejí, že jak § 10 vl. nař. ze 17. prosince 1918 č. 83 sb. z. a n., tak § 15 zákona z 8. dubna 1920 nájemním úřadům daly právo rozhodovati o tom, je-li zvýšení nájemného přípustno, a v určitých případech, jaká činže jest přiměřená. Třebas by někdy žal. úřad i byl nucen prejudicielně si odpověděti na otázku o platnosti dřívější smlouvy, žádný z těchto předpisů nedal nájemnímu úřadu právo, by rozhodoval, že někdo jest povinen platiti nebo vrátiti nějakou částku činže. Do kompetence nájemních úřadů byly totiž jen výjimečně přikázány otázky o přípustnosti zvýšení a přiměřenosti úplaty. Kompetenční předpisy nelze však vůbec rozšiřovati. Zůstaly proto příslušnosti soudů vyhrazeny všechny ostatní spory, tedy zejména i spory o platnost neb neplatnost smlouvy, o placení nebo vrácení nájemného. Toto rozdělení kompetencí bylo uznáno i §em 18 cit. nař. i §em 18 cit. zák., kteréž soud dokonce nutí, by v otázkách nájemním úřadům vyhrazených přerušil řízení a vyžádal si rozhodnutí nájemního úřadu.
Měl-li st-l smlouvu v roce 1919 ujednanou v příčině výše činže za neplatnou, mohl o výrok ten žalovati u soudu, kterýž by pak o přípustnosti zvýšení dle § 18 citovaných předpisů vyžádal si rozhodnutí žal. úřadu.
Žalovaný úřad směl tudíž, rozhoduje o žádosti st-lově za vrácení činže jen vysloviti, že není žal. úřad příslušným, by rozhodoval o vrácení nájemného. Když však žal. úřad místo toho uznal, že st-l jest povinen činži 2400 K do 31. prosince 1920 zaplatiti a od 1. ledna 1921 zvýšenou činži platiti, překročil žal. úřad meze své příslušnosti a jest proto nař. rozhodnutí v tomto směru jako nezákonné zrušiti.
Naproti tomu byl však žal. úřad povinen věcně rozhodnouti o návrhu majitelky domu na zvýšení nájemného. Stížnost nepopírajíc, že po roce 1919 zvýšily se různé poplatky a úroky a že majitelka domu po 3. květnu 1920 podnikla náklad občasných a mimořádně nutných oprav domu a doznávajíc, že z důvodů těch kromě 20 proč. zvýšení z vůle majitele domu přípustného bylo by přípustno nájemné z r. 1914 zvýšiti o 222 K 50 h a 94 K 50 h ročně, popírá zákonitost nař. rozhodnutí, protože připustilo zvýšení tato nad peníz v r. 1919 smluvený.
Dle § 8, odst. 1 zák. č. 275 z roku 1920 nájemné i s vedlejšími poplatky z bytů (čímž dle dřívějších předpisů míněno jest nájemné toho kterého času placené čili — jak zase § 15 zákona uvádí — nájemné dosavadní) smí se zvýšiti nad 20 proc. nájemného, které bylo smluveno 1. srpna 1914 nebo při pozdějším pronájmu, jen se svolením úřadu. Úřad pak dle § 8, odst. 4 může svoliti ke zvýšení nad 20 proc. pokud jest odůvodněno důvody v odst. 1—4 uvedenými.
Z tohoto posledního ustanovení však jistě neplyne, že by úřad směl nedbáti oněch zvýšení, která po právu dle dřívějších nařízení, ať ujednáním stran nebo za platnosti zákona z r. 1920 se svolením úřadu nastala, neboť povoluje-li úřad zvýšení nad taková pravoplatně provedená zvýšení a nad 20 proc. zvýšení, které majitel domu samovolně může provésti, povoluje tím úřad i zvýšení nad 20 proc. Úřad však takové zvýšení i povoliti musí, jsou-li tu důvody v § 8, odst. 4 č. 1—4 a § 8, odst. 10 uvedené.
Jedná-li se však o nové zvýšení nájemného, po roce 1914 smluvně zvýšeného, a namítne-li nájemce, že dřívější smluvní zvýšení překročilo meze dřívějších přípustných zvýšení, nemůže úřad sice snížiti k návrhu nájemníka nájemné smlouvou dřívější před působností zákona z roku 1920 ujednané pod míru ujednanou, nicméně jest nucen zabývati se otázkou, pokud dle dřívějších předpisů ono smluvené zvýšení bylo bez obmezení přípustno, neboť otázka tato musí býti prejudicielně zodpověděna, by úřad v tomto případě, kde za doby, ve které pro Mor. Ostravu platily předpisy o ochraně nájemníků, smluvena byla vyšší činže, než dřívější, a kde žádá se další zvýšení z důvodů po smluveném zvýšení nastalých, mohl přistoupiti k výroku, k němuž jest povolán, zda a pokud zvýšení znova žádané jest přípustno a není-li pro ně již úhrada v té částce, o kterou bylo dříve smluveno nájemné vyšší, než tehdejší předpisy dopouštěly.
Zjistí-li úřad, že ve smlouvě o zvýšení nájemného hranice pro zvýšení činže dle tehdejších předpisů nebyly překročeny, pak nebylo by ovšem nezákonným další zvýšení nájemného nad smluvený peníz, arciť jen, když důvody pro přípustné nové zvýšení činže nastaly po dřívějším smluveném zvýšení.
Sezná-li však úřad při tomto prejudicielním řešení, že ve smlouvě o zvýšení nájemného, v době platnosti předpisů o ochraně nájemců uzavřené, bylo ujednáno vyšší nájemné, než dle předpisů těch bylo přípustno, pak bude mu hleděti k tomu, že část nájemného, smluveného dle předpisů daných, převyšuje tehdy přípustné zvýšení, že ohledně části té smlouva byla neplatná a bude pak moci povoliti zvýšení nové a z pozdějších důvodů jen, pokud není uhrazeno částí nájemného, dříve smluveného, která přesahuje tehdejší přípustné zvýšení.
Takovému prejudicielnímu přezkoumání přípustného zvýšení nájemného v čas zavedení ochrany nájemníků placeného dle předpisů v době smlouvy platných, nestojí v cestě zdejší nález ze dne 7. listopadu 1921 vydaný o stížnosti majitelky domu, jenž se mohl zabývati jen stižnými body oné stížnosti a jenž jen vyslovil, že žal. úřad nebyl oprávněn snižovati nájemné bez návrhu úřadu pod míru mezi stranami před působností zákona z r. 1920 smluvenou. Přes to, že st-l namítal, že nájemné v roce 1919 smluvené, smlouvou tou zvýšeno bylo nad míru tehdy přípustnou, a ač st-l připouštěl jistá zvýšení, přes to, že zástupce majitelky domu proti tomu uváděl, že z bytu toho byla placena činže 96 K měsíčně, což již samo o sobě mělo zavdati příčinu k prejudicielnímu vyšetření přípustné míry zvýšení činže provedeného smlouvou z r. 1919, žal. úřad nekonal žádného šetření ani o činži v čas zavedení ochrany nájemců z bytu placené ani o důvodech, které snad připouštěly její zvýšení dle dřívějších předpisů a do jaké míry (§ 2, odst. 1 č. 1—3, § 2, odst. 3, §§ 3 a 4, event. § 2 a nař. z 20. ledna 1918 č. 21 ř. z. a nař. ze 17. prosince 1918 č. 83 sb. z. a n.).
Šetření taková měl však žal. úřad provésti, když k tomu byl dán od stran podnět, a to tím více, ježto dle zásad řízení nesporného, platných i pro řízení dle zákona o ochraně nájemníků, má úřad konati všechna šetření pro rozhodnutí věci potřebná ze své povinnosti, sniž vyčkává návrhu stran.
Následkem tohoto opomenutí nebylo zjištěno, zda ujednání z r. 1919 obsahuje jen přípustné zvýšení činže a pokud nikoliv a je-li tu úhrada pro nově žádané zvýšení.
Bude-li však zjištěno, že nájemné v r. 1919 smluvené není zcela odůvodněno tehdy přípustným zvýšením, že tudíž částečně smlouva o zvýšení trpěla neplatností, pak nutno z nájemného, dle dřívější smlouvy placeného, čítati na úhradu nově žádaného a příčinami po smlouvě vzniklými odůvodňovaného zvýšení — onu část, o kterou ročně se platí více, než oč v čas smlouvy přípustno bylo nájemné zvýšiti.
Tato zjištění jsou tedy závažná pro míru přípustnosti zvýšení nového, a zejména pokud toto lze povoliti nad peníz činže v roce 1919 smluvené.
Nebyla tudíž skutková podstata případu v podstatných částech zjištěna a tím jest znemožněno přezkoumání, zda povolené zvýšení nad peníz nájemného pouze r. 1919 smluveného odpovídá zákonu.
Tato podstatná vada řízení zaviněna jest však tím, že úřad byl patrně mínění, že šetření takového není třeba, vycházeje z mylného shora vyvráceného právního názoru, že lze povoliti nové zvýšení z nových důvodů nad činži již dříve smluvně zvýšenou i bez vyšetření důvodnosti dřívějšího smluvního zvýšení.
Bylo proto nař. rozhodnutí zrušiti dle § 7 zák. o ss.

Citace:

č. 1387. Sbírka nálezů Nejvyššího správního soudu ve věcech administrativních. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1924, svazek/ročník 4/1, s. 762-765.