Čís. 8348.

Stavební ruch.
Právní povaha čekatelského poměru. Uzavření trhové smlouvy, jíž se rodinný domek, který družstvo stavělo pro čekatele, převádí do vlastnictví čekatele, jest splněním čekatelské smlouvy.
(Rozh. ze dne 4. října 1928, Rv I 1930/27.)
Žalobu, jíž domáhali se žalobci na žalovaném družstvu určení, že úplně dostáli svým povinnostem jakožto družstevníci žalovaného družstva ohledně zaplacení stavebních nákladů za domek vystavěný druž- — Čís. 8348 —
stvem a že tudíž žalovanému družstvu z tohoto právního poměru nic nedluhují, oba nižší soudy zamítly.
Nejvyšší soud zrušil rozsudky obou nižších soudů a vrátil věc soudu prvé stolice, by ji znovu projednal a rozsoudil.
Důvody:
Žalobní prosbu, jak ji žalobci upravili (§ 226 c. ř. s.), jest posuzovati jako celek, čemuž svědčí slovo »tudíž« použité v druhé její větě. Ze znění této žalobní prosby jest pak patrno, že nejde o zjištění pouhých fakt, skutkových okolností, že ty a ty platy byly vykonány, nýbrž o určení právního poměru, že nastaly určité účinky po právní stránce, zánik smluvních závazků žalující strany následkem smlouvě odpovídajícího plnění (§ 1412 obč. zák.). Podle § 228 c. ř. s. jest přední podmínkou určovací žaloby, že žalobci mají právní zájem na tom, by určitý právní poměr nebo právo byly co nejdříve na jisto zjištěny soudním rozhodnutím. Zájem takový tu je. V odstavci VII. žaloby tvrdili žalobci, že svým povinnostem úplně dostáli, že proto žádali od družstva potvrzení, že již nic nedluhují, že však družstvo odmítlo vydati žádané prohlášení s tím, že žalobci mu ještě dluhují 11196 Kč a že ani tento peníz není konečným, že jej třeba ještě prozkoumati. Žalované družstvo v řízení před soudem prvé stolice doznalo, že žalobci dostali v červnu 1925 nové vyúčtování na 111921 Kč, na něž se vztahuje dopis ze dne 24. června 1925, že ani peníz 111921 Kč nebyl konečným, že toho času dům pravděpodobně stojí 119245 Kč. Tím, že družstvo žalobcům na jejich žádost, by jim vydalo prohlášení, že mu, dostávše všem povinnostem, již nic nedluhují, sdělilo nové vyúčtování, znějící na vyšší peníz, vznikl žalobcům právní zájem na určení, že nic nedluhují. Že mají zájem na tom, by tento právní poměr byl určen co nejdříve, patrno z toho, že teprve po splnění podmínek s jejich strany může dojíti k uskutečnění čekatelského poměru, který, jak bude dovozeno, jest mezi stranami. Žaloba o plnění, jíž by byla nejen žaloba o převod domu do vlastnictví žalobců, nýbrž i žaloba, by žalované družstvo vyhotovilo trhovou smlouvu po rozumu § 54 nařízení ze dne 19. června 1923, čís. 160 sb. z. a n., není možná, ano z podstaty čekatelského poměru plyne, že obsah této trhové smlouvy závisí na dalších okolnostech. Zejména jest znáti konečné vyměření finanční podpory po rozumu § 24 cit. nař.; žalovaná strana, ač mluví o kolaudaci, ani netvrdí, v jaké výši byla finanční podpora konečně vyměřena; dále pak nedošlo ještě mezi stranami k dohodě o závazcích, kterým se žalující strana podle třetího odstavce § 54 a podle § 55 nař. čís. 160/1923 musí podrobiti. Tím jest vyhověno podmínkám stanoveným pro určovací žalobu § 228 c. ř. s. Žalobní prosba vyhovuje též ustanovení § 226 c. ř. s.: jest určitá; stačí, že žalobci žádají zjištění, že družstvu již nic nedluhují, a nebylo třeba žalovati o zjištění, že mu nedluhují peníz číselně určený, uvedený v odstavci VII. žaloby, totiž 11196 Kč, zvláště když si družstvo stále ještě vyhrazuje — Čís. 8348 —
i přezkum výše svých požadavků. Správnost tohoto stanoviska jest patrna i z rozdělení průvodního břemene. Žalující strana tvrdí, že dostála svým závazkům zaplacením 105019 Kč, a toto své tvrzení musí dokázati. Tvrdí-li žalovaná strana, že tyto závazky činí více, jest na ní, by svá tvrzení náležitě konkretisovala, jednotlivé položky uvedla a zejména též i prokázala, že plnění těchto položek patří k smluvním povinnostem. Proto nelze přisvědčiti odvolacímu soudu, že žalobní prosba měla výslovně zníti na to, že žalovanému družstvu nepřísluší právo na placení číselně určité částky, převyšující 100187 Kč. S druhé strany však okolnost, že žalující strana upravila žalobní prosbu tak, jak uvedeno v žalobě, má pro spor ten význam, že k vítězství žalované strany stačí prokázati jen jednu položku, kterou žalující strana jest povinna více platiti a do dne rozsudku nezaplatila (§ 406 c. ř. s.). Tím po případě nemusí spor nabýti takových stranami netušených rozměrů, jakých by při vlastním účetním sporu, týkajícím se realisace spletitého čekatelského poměru, mohl dosáhnouti. Pokud jde o věc samu, trpí řízení nedostatkem uvedeným v § 496 čís. 3 a § 513 c. ř. s., any skutkové okolnosti, které se podle obsahu procesních spisů jeví býti rozhodnými, nebyly vzaty v nižších stolicích náležitě na přetřes. Již první soudce hleděl podstatu věci vystihnouti uvažováním, zda tu jde o individuelní práva žalobců jako členů družstva. Žalobci sami byli si vědomi též toho, že nejde o dodržení obyčejné kupní smlouvy, o níž by platily výhradně předpisy občanského zákona, proto vsunuli do žalobní prosby výraz »jako družstevníci«. V podstatě jde tu o tak zvaný poměr čekatelský. Dopis ze dne 16. září 1924 podle svého celého obsahu není než vyrozuměním Arnošta M-а o tom, kolik činí veškeré útraty za rodinný dům, který pro něho družstvo staví, podle subvenční žádosti včetně 400 m2 pozemku a oplocení, a jaká jest slíbená státní podpora, v dalším pak se na základě tohoto sdělení Arnoštu M-ovi propočítává jeho celkové plnění. V dopise ze dne 17. ledna 1925, v němž se uvádí, že družstvo předalo žalobcům jako členům společenstva domek za podmínek sdělených Arnoštu M-ovi v dopise ze dne 16. září 1924, označen jest tento Arnošt M. výslovně jako »dosavadní čekatel«. Již z obsahu tohoto dopisu jest patrno, že mezi stranami založen byl poměr čekatelský a že v tomto období jednání nedošlo k uzavření smlouvy o prodej domku za ujednanou kupní cenu, kteroužto smlouvu by bylo prostě posuzovati podle 24. hlavy občanského zákona, anebo snad k uzavření smlouvy podle § 936 obč. zák. Jest si nyní ujasniti podstatu čekatelského poměru. Celá akce, týkající se zbudování rodinných domků žalovaným jako obecně prospěšným družstvem jest v souvislosti se státní činností na podporu stavebního ruchu a také v prvním díle stanov žalovaného družstva jest výslovně citován zákon o stavebním ruchu ze dne 11. května 1921, čís. 100 sb. z. a n., plativší v čase založení družstva. A právě vzhledem k tomu, že činnost obecně prospěšných stavebních družstev, jímž jest i žalované družstvo, podmíněna jest finanční podporou státu a že stát tuto podporu udílí jen za určitých záruk, nebývá zpravidla možno, by již při početí stavby byl domek nadobro prodán tomu, kdo — Čís. 8348 —
jej hodlá nabýti. Tak na příklad ve III. hlavě nařízení čís. 160/1923 jsou obsaženy zásady, podle nichž se finanční podpora vyměřuje, a rozeznává se zatímní vyměření podpory (§ 21) a konečné její vyměření, jež se podle § 24 děje po dokončení stavby a po udělení obývacího povolení podle výsledků kvalitativní po případě i kvantitativní kolaudace. Ježto znalost výše finanční podpory jest důležitou složkou při sjednávání podmínek převodu vlastnictví k rodinnému domku na fysické osoby a zejména pro definitivní stanovení trhové ceny (srv. Dr. Kubišty »Zákony o podpoře stavebního ruchu« II. díl str. 179 a 180), stanoví se v § 54 (1) cit. nař., že rodinné domky, vystavěné obecně prospěšnými sdruženími s finanční podporou podle zákona o stavebním ruchu, musí býti, nebrání-li tomu vážné důvody, po konečném vyměření podpory převedeny co nejdříve do vlastnictví čekatelů za trhovou cenu rovnou skutečnému nákladu domu zvýšenému o výlohy prodávajícího spojené s prodejem domu. V odstavci třetím bod 5 téhož § (54) se stanoví, že trhová smlouva nabude právních účinků teprve schválením ministerstva sociální péče. Tohoto stavu, vyvolaného zákony o stavebním ruchu, plně dbají i stanovy žalovaného družstva. V § 25 druhý odstavec stanov praví se též výslovně, že družstvo podléhá dozoru ministerstva pro veřejné práce a ministerstva pro sociální péči. V § 27 stanov, jednajícím o prodeji rodinných domů, se dále mimo jiné výslovně praví, že před prodejem rodinného domu má se nabyvatel zavázati, že dostojí předpisům prováděcího nařízení k zákonu o stavebním ruchu tehdy platnému. Rovněž i ustanovení posledního odstavce § 27 stanov, že kupní cena má odpovídati ceně vlastních nákladů, jest ve shodě se zásadami zákona o podpoře stavebního ruchu. A právě tyto obtíže, které vadí tomu, by družstevní rodinné domky nebyly hned při početí stavby převedeny do vlastnictví fysických osob, pro něž se staví, vedou k důsledku, že družstva mohou prováděti stavbu rodinných domů buď tak, že je staví do zásoby, což se dle záměrů prováděcích nařízení k zákonům o stavebním ruchu nemá díti (srv. Dra Kubišty »Zákon o podpoře stavebního ruchu« díl II. str. 53 a 54), anebo že se založí t. zv. poměr čekatelský, jehož existenci uznávají i samy zákony o stavebním ruchu (§ 38 zák. čís. 100/1921, § 36 zák. čís. 45/1922 a § 36 zák. čís. 35/1923) a zejména i prováděcí nařízení čís. 160/1923. Podle těchto předpisů jest čekatelem, kdo se platně zaváže rodinný dům pro něho jinou osobou (zde žalovaným družstvem) stavěný převzíti do soukromého vlastnictví, šetříc předpisů platných pro převod takovýchto domů do soukromého vlastnictví. Poměr čekatelský jest tedy poměrem svého druhu, jehož platnost jako samostatného právního útvaru založena jest v samostatných předpisech zákonů o stavebním ruchu a prováděcích nařízení. Poměr tento blíží se sice smlouvě podle § 936 obč. zák., ale nelze ho do všech důsledností stotožňovati se smlouvou podle § 936 obč. zák., zejména nelze platnost jeho činiti závislou na ujednání přesné doby, kdy má býti hlavní smlouva uzavřena. Z řečeného patrno, že uzavření trhové smlouvy, již se rodinný domek, který družstvo stavělo pro čekatele, převádí do vlastnictví čekatele, jest splněním, realisací — Čís. 8348 —
čekatelské smlouvy. Když jest nyní právní podstata sporu takto ujasněna, jest zároveň patrno, že nebyly s dostatek objasněny skutkové okolnosti pro tento spor rozhodné a že ani strany neměly jasno, co a jak mají přednášeti, aby jich přednes byl po rozumu § 178 c. ř. s. vzhledem k tomuto právnímu stanovisku určitý a jasný. Nezbývá proto, než napadený rozsudek, a ježto bude třeba jednání v prvé stolici, i rozsudek prvé stolice zrušiti a takto stranám po rozumu § 182 c. ř. s. poskytnouti možnost, by nyní po ujasnění právní stránky sporu po skutkové stránce přednesly, čeho je k opodstatnění jejich procesních úkonů třeba.

Citace:

č. 8348. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství JUDr. V. Tomsa v Praze, 1929, svazek/ročník 10/2, s. 269-273.