Č. 661.

Ochrana nájemníků: I. * Není tu zmatku řízení, když nájemní úřad rozhoduje dle § 15 zák. ze dne 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. k návrhu nájemcovu o zvýšení nájemného pronajímatelem požadovaném. — II. * Základem pro výpočet procentního zvýšení nájemného dle 1. odst. § 8 zák. z 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. jest nájemné smluvené 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu bez ohledu na změnu smluvních stran.
(Nález ze dne 11. ledna 1921 č. 231.)
Věc: A. aF. W. v Pardubicích (adv. Dr. Otakar Krouský z Pardubic) proti nájemnímu úřadu v Pardubicích (za spolužalované nájemníky adv. Dr. O. Baštýř z Prahy) o zvýšení nájemného.
Výrok: Stížnost se zamítá jako bezdůvodná.
Důvody: K návrhu nájemníků Antonína N., Bohumila J. a Antonína V. z 21. dubna 1920 přezkoušel nájemní úřad v Pardubicích při ústním jednání dne 17. května 1920 výši nájemného jejich, zvýšeného stěžujícími si majiteli domu Antonínem a Františkem W. a zjistil, že
1. ze 4pokojového bytu Antonína N. placena 1. srpna 1914 činže 760 K ročně, jež zvýšena r. 1919 na 1200 K a nyní na 1400 K,
2. z 3pokojového bytu Bohumila J. placena 1. srpna 1914 činže 760 K ročně a když byt ten po delší vakanci byl v květnu 1919 pronajat Bohumilu J., zvýšena činže na 1200 K a nyní na 1870 K, kdežto činže ze skladiště při jeho pronájmu v únoru 1919 na 1000 K smluvená nezvýšena,
3. z 2pokojového bytu Antonína V. placena 1. srpna 1914 činže 260 K ročně, jež zvýšena roku 1919 na 480 K a nyní na 612 K.
Nájemníci žádali o určení činží částkami dosud od roku 1919 placenými per 1200 K, 1200 K a 480 K. Stěžovatelé uvedli jako důvod zvýšení, že dům koupili r. 1917 za 180000 K, že do něho investovali 77675 K a že zaplatili z koupě 9000 K tax, že tedy prvé zvýšení nájemného jest odůvodněno ustanovením § 8 odst. 4 č. 4 zákona ze dne 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. a že poslední zvýšení činilo jen 15 proc. nájemného loni placeného. Stran investic namítali nájemníci, že byly věnovány jen opravě přední budovy a zřízení vodovodu na dvoře, nikoliv však jejich bytům, které jsou v zadní budově.
Naříkaným rozhodnutím ze dne 19. května 1920 nebylo povoleno investicemi odůvodňované zvýšení nájemného s odůvodněním, že částky 1200 K, 1200 K a 480 K již loni placené jsou proti nájemnému z 1. srpna 1914 zvýšeny z důvodu majiteli domu uplatňovaného o 60 proc., resp. nájemné, poslední o 80 proc. a že nového důvodu pro zvýšení stěžovatelé neprokázali ....
O stížnosti uvážil nejvyšší správní soud takto:
Zákon z 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. ustanovuje v § 8, odst. 1, že nájemné i s vedlejšími poplatky z bytů smí se zvýšiti nad 20 proc. nájemného, které bylo smluveno 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu jen se svolením úřadu nájemního event. okresního soudu a z důvodů v § 8, odst. 4, čl. 1—4 zákona uvedených.
Zákon tento nabyl účinnosti dnem vyhlášení, t. j. dnem 3. května 1920 a vstoupil na místo ministerského nařízení ze dne 17. prosince 1918 č. 83 sb. z. a n., jímž zase bylo zbaveno platnosti ministerské nařízení ze dne 20. ledna 1918 č. 21 ř. z. Obě tato nařízení dovolovala pod sankcí neplatnosti úmluvy zvýšení nájemného jen z důvodů v nich stanovených a neuznávala zvýšení nájemného učiněného bez důvodu těchto, ani do 20 proc. nájemného. § 8, odst. 1 cit. zákona z roku 1920 uvádí jako dobu pro posouzení zvýšení činže směrodatnou den 1. srpna 1914 nebo pozdější první pronájem. Záleží tudíž jedině na tom, kolik činilo nájemné z určitého bytu
neb jiných nájemných místností, které bylo smluveno 1. srpna 1914 neb při pozdějším prvém pronájmu. Nezáleží naproti tomu nic na tom, zda toto nájemné smluveno bylo mezi týmž pronajímatelem a týmž nájemcem, kteří jsou nyní stranami v poměru nájemním. Správnost tohoto výkladu potvrzuje ustanovení § 11 cit. zák., dle něhož pronajímatel pronajímaje byt jest povinen udati nájemníkům, jaké bylo nájemné z bytu smluveno 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu.
Nelze proto u nájemníka po 1. srpnu 1914 přijatého do bytu již dříve pronajatého bráti za základnu první činži s ním smluvenou, nýbrž jen činži, která z bytu jeho byla placena dne 1. srpna 1914, kdežto nebyl-li byt dne 1. srpna 1914 pronajat, sluší vycházeti od činže smluvené s oním nájemníkem, jenž po 1. srpnu 1914 nejdříve byt najal. Jest tedy v daném případě přiměřenost nájemného všech tří nájemníků, nevyjímaje ani Bohumila J., jenž najal byt od stěžovatelů teprve 1. května 1919, posuzovati podle stavu z 1. srpna 1914, kteréhož dne, jak nepopřeno, všechny byty, o které jde, byly již pronajaty.
Dle citovaného § 8 zák. z 8. dubna 1920 smí se však nájemné zvýšiti nad 20 proc. nájemného, které bylo smluveno 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu, jen se svolením úředním. Zvýšení nižší může tedy pronajímatel požadovati bez tohoto svolení. Základnou, ze které počítá se 20procentní zvýšení, jest dle toho vždy nájemné, které bylo smluveno 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu, nikoli však nájemné smluvené nebo uznané později.
To plyne nejen z jasného znění § 8, odst. 1, nýbrž i z ustanovení § 11, dle něhož, žádá-li pronajímatel pronajímaje byt nájemné o více než 20 proc. vyšší, než jaké bylo smluveno 1. srpna 1914 nebo při prvém pronájmu pozdějším, musí prokázati svolení úřadu, že požadované zvýšení
jest přípustné.
Z toho plyne, že pronajímatel nemůže bez svolení úřadu požadovati nájemné vyšší, než kolik činí nájemné, které bylo smluveno dne 1. srpna 1914 nebo při prvním pozdějším pronájmu s připočítáním 20 proc. z tohoto nájemného vypočítaných.
V daném případě činilo nájemné dne 1. srpna 1914 u Ant. N. a B. J. nesporně po 760 K, u Ant. V. 260 K. Stěžovatelé zvýšili je r. 1919 na 1200 K, resp. u Ant. V. na 480 K a domáhají se nyní uznání přípustnosti dalšího zvýšení.
Zvýšení právě řečené, které v prvých dvou případech činí více než
50 proc., ve třetím více než 80 proc. nájemného, které bylo smluveno 1. srpna 1914, odůvodňují stěžovatelé investicemi z roku 1917, jež vyžadovaly nákladu 77675 K.
Zdali zvýšení toto jest zákonem odůvodněno čili nic, není předmětem dnešního sporu, který obmezuje se na otázku, zda stěžovatelé mohou po právu požadovati další zvýšení nájemného, a to jednak z titulu investic v r. 1917 provedených, jednak na základě ustanovení § 8, odst. 1 zák. z 8. dubna 1920, který dovoluje 20procentní zvýšení nájemného beze zvláštních důvodů. Co se týče investic v r. 1917 uvedených, nelze nárok stěžovatelův
uznati odůvodněným.
Neboť citovaný zákon uznává v § 8, odst. 4, č. 4 jen ony náklady na nutné opravy a obnovy domu za důvod ke zvýšení nájemného, které byly učiněny po jeho vyhlášení, tedy po 3. květnu 1920, kdežto stěžovatelé domáhají se zvýšení nájemného z titulu investic provedených v roku 1917. Pokud však stěžovatelé odůvodňují nárok svůj tím, že další požadované zvýšení nepřesahuje 20 proc., bere-li se za základ výpočtu nájemné posléze placené, již jednou zvýšené, nemá nárok jejich v zákoně žádné opory, neboť — jak svrchu vyloženo — základem pro výpočet 20procentního zvýšení zákonem samým dovoleného, jest nikoli nájemné z r. 1919, nýbrž nájemné z 1. srpna 1914, zvýšení toto bylo však, jak z číslic shora uvedených patrno, vyčerpáno již zvýšením nájemného, jehož stěžovatelé dosáhli již r. 1919.
Vyřklo-li za tohoto stavu věci naříkané rozhodnutí nepřípustnost
nového zvýšení nájemného, učinilo tak v souhlasu s předpisy zákona, i není stížnost v tomto směru odůvodněna ...

Citace:

č. 661. Sbírka nálezů Nejvyššího správního soudu ve věcech administrativních. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1922, svazek/ročník 3, s. 93-96.