Č. 821.

Dávka z přírůstku hodnoty nemovitostí (Čechy): I. * Při zodpovědění otázky po stejnoměrnosti povahy pozemků zcizených dlužno dle § 11, posl. odst. dávk. řádu uvážiti okolnosti, které mohou přivoditi různost jejich ocenění. — II. Analogické použití předpisu § 8, odst. 2, věty 2 česk. ř. dávk. na kupy z volné ruky v řízení konkursním je nepřípustné.
(Nález ze dne 22. dubna 1921 č. 4751.)
Věc: Firma M. Z. v Praze (adv. Dr. Karel Bergmann z Prahy) proti zemskému správnímu výboru v Praze stran dávky z přírůstku hodnoty.
Výrok: Naříkané rozhodnutí se zrušuje pro nezákonnost. Důvody: Stěžovatelka koupila trhovou smlouvou z 18. prosince 1909 pozemky č. kat. 332/1 a 342/1 ve Vysočanech a pozemek č. kat. 244/22 v Libni od Alfonse W. za 101800 K. Odprodala pak dne 8. května 1917 pozemek č. kat. 332/1 za 156367 K 38 h, dne 7. ledna 1918 část pozemku č. kat. 342/1 za 15752 K 74 h a dne 2. dubna 1918 další díl jeho za 25000 K.
Za účelem vyměření dávky z přírůstku hodnoty nemovitostí z těchto převodů uvedla firma ve svých přiznáních, že ke konkursu Alfonse W. přihlásila pohledávku 789938 K, z té že měla část 200000 K zajištěnou zástavním právem na pozemcích č. kat. 332/1 a 342/1 ve Vysočanech a na pozemku č. kat. 244/22 v Libni, že z konkursní podstaty dostalo se v nuceném narovnání na četou pohledávku toliko 13000 K; z důvodu. aby zabezpečila aspoň část pohledávky, pokud byla zástavním právem kryta, převzala firma trhovou smlouvou z 18. prosince 1909 pozemky ve Vysočanech a v Libni, takže nabývací cena jejich činila více než 200000 korun.
Stěžující si firma tvrdila také, že dle § 11, odst. 4 česk. dávk. ř. přichází při vyměření dávky v úvahu jedině obecná hodnota prodaných pozemků v době nabytí, tedy dne 18. prosince 1909 a ta že byla 30 K resp. 38 K za čtverečný sáh, a odůvodňovala svoje tvrzení poukazem na tu okolnost, že z pozemku č. kat. 342/1 ve Vysočanech byly některé dílce již trhovými smlouvami ze dne 14. března 1910, 5. srpna 1910 a 1. října 1912 odprodány po 35 K, 44 K a 36 K za čtverečný sáh.
V platebních rozkazech ze dne ... vycházel inspektorát pro zemské dávky v Praze při vyměření dávky z nabývacích cen, k nimž došel dělením kupní ceny 101800 K dle poměru plošné výměry prodaných pozemků a k plošné výměře celého souboru nemovitostí č. kat. 332/1 a 342/1 ve Vysočanech a č. kat. 244/22 v Libni.
Zemský správní výbor rozhodnutím ze dne 15. ledna 1920 rekursům nevyhověl. Postavil se na stanovisko, že ustanovení § 8, odst. 2 česk. dávk. ř. je normou výjimečnou, jež nepřipouští analogie, a ostatní okolnosti, jak v rekursech byly tvrzeny, že nejsou s to, aby odůvodnily závěr o nestejnoměrné povaze pozemků č. kat. 332/1, 342/1 a 244/22.
O stížnosti do, rozhodnutí toho uvážil nejvyšší správní soud toto:
Naříkané rozhodnutí béře za základ vyměření dávky nabývací ceny zcizených pozemků, jež jsou částmi komplexu nemovitostí nabytého v celku, a vyšetřuje ji ve smyslu zásad vyslovených v prvém odstavci § 11 česk. dávk. řádu podle poměru plošné výměry prodaných částí k plošné výměře celkového komplexu.
Stěžovatelka namítá v prvé řadě, že nabývací cena celkového komplexu byla zjištěna neprávem na 101800 K, tedy penízem, kterým byla dojednána kupní cena komplexu v trhové smlouvě ze dne 18. prosince 1909, poněvadž při vyšetření jejím mělo býti použito analogu předpisu § 8, odst. 2 česk. dávk. řádu. Námitce této nelze přiznati důvodnosti. Při stanovení hodnot, jichž rozdíl tvoří dle § 5 česk. dávk. řádu přírůstek podléhající dávce, vychází dávkový řád ze zásady, že za hodnoty zcizovací a nabývací platí zjištěné ceny zcizovací a nabývací, tedy ceny, za něž nemovitost byla zcizena nebo nabyta. S touto zásadou souhlasí ustanovení prvé věty 2. odstavce § 8, podle něhož platí za cenu nabývací, bylo-li nabyto nemovitostí nucenou dražbou, docílené nejvyšší podání, tudíž zase jen cena, za kterou nemovitost skutečně byla získána.
Výjimkou ze zásady té je předpis druhé věty téhož odstavce, že vydražil-li nemovitost některý věřitel hypotékami, platí za nabývací cenu onen vyšší obnos, který by byl v době nucené dražby k jeho uspokojení stačil, pokud nepřevyšuje obecnou hodnotu v této době. Poněvadž jde o výjimečný předpis, jest podle všeobecných zásad interpretačních extensivní jeho výklad nebo analogiické použití jeho vyloučeno.
Jest nesporno, že stěžovatelka nenabyla pozemků č. kat. 332/1 a 342/1 ve Vysočanech a pozemku č. kat. 244/22 v Libni nucenou dražbou, nýbrž že je získala z volné ruky trhovou smlouvou ze dne 18. prosince 1909. Tím dle úvah výše uvedených padají všecky předpoklady pro použití předpisu § 8, odst. 2 čes. dávk. řádu při zjišťování nabývací ceny těchto realit a jest při tom bez jakéhokoliv významu okolnost, že trhová smlouva ze dne 18. prosince 1909 byla dojednána, jak stěžovatelka tvrdí, za konkursního řízení zahájeného proti vlastníku prodávaných realit, a že stěžovatelka tímto právním jednáním nedošla úhrady celé své hypotekární pohledávky 200000 K, jež na pozemcích byla pro ni zajištěna.
Není tedy naříkané rozhodnutí v rozporu se zákonem, když stanoví nabývací cenu celkového komplexu pozemků koupených trhovou smlouvou ze dne 18. prosince 1909 penízem 101800 K.
Jiná jest však otázka, zda při vyšetření nabývací ceny prodaných realit, jakožto části tohoto celkového komplexu jest zachovati postup, který předpisuje dávkový řád v prvém odstavci § 11, či zda k platnosti přichází ve sporném případě ustanovení čtvrtého odstavce téhož §u.
Bylo již nahoře poukázáno na to, že ve smyslu dávkového řádu zásadně jest přírůstkem hodnoty rozdíl cen nemovitostí v různých dobách (§§ 1 a 5 česk. dávk. ř.). Vzájemné porovnání cen za účelem vyšetření přírůstku hodnoty má v zásadě místo i tam, kde jde o částečné zcizení nemovitostí nabytých v celku neb o celkové zcizení nemovitosti získané po částech. Princip ten dochází jasného výrazu v ustanoveních prvého a druhého odst. §u 11, jež vycházejí ovšem z předpokladu, že zcizené části komplexu nemovitostí v celku nabytého nebo nemovitostí, jichž reální nebo ideálně podíly byly získány v různých dobách a jež byly v celku zcizeny, jsou stejnoměrné povahy. V těchto případech jednoduchým dělením nabývací a zcizovací ceny celého komplexu nemovitosti a porovnáním výsledků dělením docílených se zcizovací neb nabývací cenou částí komplexu neb jeho reálních nebo ideálních podílů dochází se k tomu, že při zjišťování přírůstku hodnoty stojí proti sobě, jak to právě § 5 česk. dávk. řádu má na mysli, opět ceny nemovitostí v různých dobách. Tam, kde komplex nemovitostí skládá se z částí nestejnoměrné povahy, jest úhrnná nabývací nebo zcizovací cena komplexu nemovitostí zpravidla součtem různých cen odstupňovaných podle rozdílné jakosti jednotlivých částí jeho. Mechanický postup předepsaný v prvém a druhém odstavci §u 11 česk. dávk. řádu nebyl by tu v souhlasu s principem, vysloveným pro vyšetření přírůstku hodnoty v §u 5 leg. cit., poněvadž díly cen komplexu nemovitostí, k nimž vede algebraický počet, nejsou výrazem cen, za něž díly různé jakosti byly získány nebo za něž byly zcizeny. Tyto úvahy byly motivem ustanovení posledního odstavce §u 11 leg. cit., podle něhož při nestejnoměrné povaze části komplexu nemovitostí mají býti ceny jednotlivých podílů vyšetřeny místo podle plošné výměry zjištěním jejich obecné hodnoty — jeť podle §§ů 304 a 305 o. z. o. obecná hodnota věci pojmem homogenním s běžnou cenou věci, a zjištění obecné hodnoty t. j. běžné ceny části komplexu nemovitostí nestejné jakosti má přiblížiti vyšetření přírůstku hodnoty jich principu §u 5 leg. cit., jak výše je vyložen.
Motivy, jež byly směrodatný pro stanovení postupu při vyšetřování přírůstku hodnoty dle posledního odst. §u 11 leg. cit., vedle slovného znění této normy určují také kriteria, jichž je dbáti při zodpovídání otázky, kdy jsou dány předpoklady tohoto postupu, jinak řečeno, kdy části komplexu nemovitostí jsou nestejnoměrné povahy ve smyslu dávkového řádu. Poněvadž zákon mluví o částech komplexu nemovitostí »nestejnomérné povahy« a nikoliv o částech »nestejného druhu« a poněvadž ratio normy je rozdílná cena jednotlivých částí komplexu, jest předpisu posledního odst. §u 11 leg. cit. užíti nejen tam, kde komplex nemovitostí skládá se z realit různého hospodářského druhu, kde tedy jde vedle sebe o budovy, stavební plochy, zahrady, role, luka, pastviny, lesy atd., a kde nestejnoměrná povaha, nestejná jakost a tím i různá cena jejich vyplývá z rozdílnosti hospodářské jejich povahy, nýbrž i všude tam, kde při nemovitostech stejného druhu zjištěny jsou okolnosti, které mají podstatný vliv na různé tvoření jejich cen. Jsou to momenty nejrozmanitějšího rázu, které po této stránce přijíti mohou v úvahu. Nelze neuznati, že na váhu tu padati může nejen rozdílná bonita pozemků, nýbrž i rozložení jejich v různých katastrálních obcích, v nichž možnosti hospodářského vývinu se odlišně utvářejí, blízkost pozemků lidským obydlím a tím podmíněné snadnější obhospodařování jich nebo možnost brzkého jich zastavění, když stavební rozvoj bude pokračovati právě ve směrech, kde reality leží. vhodnost pozemku pro tu neb onu stavbu atd. Zda ty které momenty v tom kterém případě jsou takové závažnosti, že de facto podmiňují také různé ceny realit, je quaestio facti, která v každém konkrétním případě musí býti zvláště řešena.
S tímto vymezením pojmu »části komplexu nemovitostí nestejnoměrné povahy« nesrovnává se pojetí žalovaného úřadu. Naříkané rozhodnutí dovozuje totiž, že různá jakost pozemků může býti přivoděna parcelací, ale teprve od momentu, kdy parcelace ve smyslu stavebního řádu je úředně povolena, poněvadž před úředním povolením parcelace objektivně není dvou různých kategorií pozemků, totiž pozemků zemědělských na straně jedné a stavebních míst na straně druhé, a váže v důsledku toho použití předpisu posledního odst. §u 11 leg. cit. ve sporném případě na předpoklad, že v době nabytí byla parcelace pozemků č. kat. 332/1 a 342/1 ve Vysočanech úředně schválena. Z této úvahy vyzírá zřejmě právní přesvědčení žalovaného úřadu, že podmínkou, aby při vyšetření přírůstku hodnoty mohlo býti postupováno dle normy posledního odst. §u 11 leg. cit., je okolnost, že jde o části komplexu nemovitostí nestejného druhu. Tento názor žalovaného úřadu dle hořejších výkladů není v souhlasil se zákonem a přivodil vadnost řízení.
Žalovaný úřad totiž postaviv se na stanovisko, že pro zvýšení nabývací ceny odprodaných částí je bez významu, zda jeden z pozemků nabytých stěžovatelkou v roce 1909 leží v pražském katastru, poněvadž odprodeje týkají se pozemků vysočanských, tedy pozemků proti pražským pozemkům méněcenných, a upřev pozemkům těm v době nabytí kvalifikaci stavebních míst po rozumu stavebního řádu, nezjišťoval vůbec správnost ostatních okolností, jak byly stěžovatelkou v rekursech proti platebním rozkazům tvrzeny na důkaz nestejnoměrné povahy pozemků jako jeden komplex koupených, a nepodrobil je úvaze v tom směru, zda bez zřetele na to, že snad parcelace pozemků nebyla již v roce 1909 povolena, nepodmiňovaly přece různou cenu pozemků, ač okolnosti ty dle hořejších výkladů mohly by in concreto míti význam při zodpovídání otázky po nestejnoměrné povaze pozemků.
Nutno ostatně poukázati na to, že žalovaný úřad nemá dle stavu spisů opory pro úsudek, že odprodané části vysočanských pozemků jsou méně cenné naproti pozemku č. kat. 244/22 v Libni.
Bezvadným není ani zjištění, že pozemky č. kat. 332/1 a 342/1 ve Vysočanech nebyly v roce 1909 parcelovány. Stěžovatelka, jež ve dvou přiznáních k dávce označuje pozemky č. kat. 332/1 a 342/l za stavební parcely, dokazovala v administrativním řízení nestejnou jakost pozemků, zejména poukazem na to, že jde z části o role, z části, o stavební místa. Hledíc na předpis §u 18 česk. dávk. ř. bylo věcí vyměřovacího úřadu, aby z úřední povinnosti získal bezpečný základ pro vyměření dávky a zjistil také úředním šetřením pravdivost tvrzení stěžovatelčiných, měl-li o nich pochybnosti. Usuzovati z té prosté okolnosti, že stěžovatelce byla parcelace pozemků č. kat. 332/1 a 342/1 povolena v r. 1912, na to, že pozemky č. kat. 332/1 a 342/1 nebyly již v roce 1909 platně parcelovány (když není podán důkaz o tom, že v roce 1909 parcelace úředně konsentována nebyla), je logicky pochybeným.
Z těchto důvodů slušelo naříkané rozhodnutí zrušiti dle §u 7 zák. o správním soudě.

Citace:

č. 821. Sbírka nálezů Nejvyššího správního soudu ve věcech administrativních. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1922, svazek/ročník 3, s. 485-489.