Č. 801.
Ochrana nájemníků: * Za podklad zvýšení nájemného ve smyslu § 8, odst. 1 zák. ze dne 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. nelze vzíti místo smluveného nájemného jiný peníz z důvodu, že nájemní úřad vzhledem k daným poměrům jest toho názoru, že bylo umluveno nájemné nepřiměřené.
(Nález ze dne 7. dubna 1921 č. 4064.) Věc: Česká finanční prokuratura v Praze v zastoupení eráru (finanční správy) (zast. finanč. radou Drem A. Králem) proti nájemnímu úřadu v Jablonci n. N. (zast. místopředsedou Drem Rud. Wimmrem) o zvýšení činže.
Výrok: Naříkané rozhodnutí se zrušuje pro nezákonnost.
Důvody: Rozhodnutím nájemního úřadu v Jablonci n. N. ze dne 16. listopadu 1920 bylo uznáno, přípustným zvýšení činže z místností v domě čp. 2339 v Jablonci n. N. v I., II. a III. poschodí se nalézajících a eráru pronajatých z 9000 K na 20150 K ročně s účinkem od 1. února 1921.
Rozhoduje o stížnosti řídil se nejvyšší správní soud těmito úvahami:
§ 8, odst. 1. zákona z 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. obsahuje zásadu, že základnou přípustného zvýšení nájemného jest ono nájemné, které bylo smluveno, a to dne 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu. Do rámce této zásady spadají další předpisy zákona, ukládající pronajímateli povinnost, aby — když pronajímá byt — udal nájemníkovi, jaké nájemné bylo z bytu smluveno 1. srpna 1914, nebo při pozdějším prvním pronájmu (§ 11), aby v případě sporu o přípustnost zvýšení nájemného předložil průkazy o nájemném, které bylo zmíněné doby smluveno (§ 15, odst. 2), a předpis, že úřad přezkouší úmluvy o zvýšení nájemného nad 20 proc. nájemného uvedeného v § 8, odst. 1 (§ 16).
S hlediska této zásady, která má zabrániti, aby nájemné nebylo na úkor nájemníků zvyšováno náhle a měrou nepřiměřenou, nelze připustiti, aby místo nájemného, jež bylo dne 1. srpna 1914 aneb při pozdějším prvním pronájmu smluveno, vzata byla za základ zvýšení částka jiná, ač-li zákon sám úchylky od zásady § 8, odst. 1 výslovně nestanoví. Zákon úchylku takovou též stanovil, avšak toliko v jediném případě, o němž jedná § 8, odst. 3, t. j. když jde o byty, které 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu přenechány byly k užívání za nepřiměřenou úplatu, jež při vyměřování daní činžovních nebyla uznána, v kterémžto případě za základnu zvýšení béře se na místo smluveného nájemného činžovní hodnota pro ten který berní rok, k vyměření daně činžovní stanovená. O tento případ zde však nejde. Jiných úchylek zákon nezná a jest tudíž v rozporu se zákonem právní názor žalovaného úřadu, že pravidlo § 8, odst. 1 platí jen pokud smluveno bylo nájemné přiměřené.
Zákon stanoví arciť v §u 10, že z bytů v domech, pro něž bylo uděleno stavební povolení před 27. lednem 1917, smí se při prvním pronájmu smluviti jen přiměřené nájemné a přikazuje spor o tom, je-li nájemné podle § 10 přiměřené, rozhodnutí úřadu (§ 15, odst. 4). Měl-li žalovaný úřad, vyslovuje hořejší svůj právní názor, toto ustanovení na mysli, pak přehlédl, že § 10 postihuje toliko ony případy prvního pronájmu, které nastaly za platnosti zákona z 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n., a že ustanovení § 10 nedává úřadu právo rozhodovati o přiměřenosti nájemného, které již před platností tohoto zákona bylo smluveno.
Správnost tohoto výkladu vysvítá z následující úvahy:
Ministerské nařízení ze 17. prosince 1918 č. 83 sb. z. a n., jímž poprvé byla upravena ochrana nájemníků, poskytlo nájemníkům ochranu toliko proti zvýšení dosavadního nájemného. Nedotklo se tedy nijak nájemného, jež v době, kdy vstoupilo v platnost, bylo smluveno, a nepodrobilo také nijakému omezení určení nájemného z objektů, jež teprve za jeho platnosti staly se předmětem smluv nájemních (§§ 2 a 3 nař.). Také zákon z 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. poskytuje především ochranu proti zvyšování nájemného; rozšířil ji však proti nařízení uvedenému v tom směru, že přípustnost zvýšení posuzovati jest podle výměry nájemného smluveného 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu. Právě tím však, že v § 8, odst. 1 za základ pro posouzení přípustnosti zvýšení přijal nájemné z 1. srpna 1914, a nebylo-li takového, první nájemné po tomto dni smluvené, dal zákon zřetelně na jevo, že v zásadě ani nájemné z 1. srpna 1914 ani pozdější první nájemné nějakému přezkoumání podrobiti nechce. Z této zásady však stanovil jednu výjimku právě v § 10 pro případy, kdy jde o první určení nájemneho z bytů v domech, pro něž uděleno bylo stavební povolení před 27. lednem 1917. Proč zákon o těchto případech zvlášť se zmiňuje, jest na snadě. Neboť upraviv v § 8 otázku zvyšování nájemného již smluveného a vyloučiv v § 32 (s jistými výjimkami) domy, pro které stavební povolení bylo uděleno po 27. lednu 1917, musil nějakým způsobem upraviti také ty případy, které ani pod hledisko § 8 ani pod hledisko § 32 zařaditi nelze. Poněvadž pak na nájemní objekty v době, kdy zákon vstoupil v platnost, již pronajaté přiléhá hledisko § 8, odst. 1., domy stavebně schválené po 27. lednu 1917 z působnosti zákona pak jsou vůbec vyňaty (§ 32), bylo třeba ještě zvláštního ustanovení pro případy, kde pro dům uděleno bylo stavební povolení před 27. lednem 1917, ale ty které objekty v době, kdy zákon vstoupil v platnost, pronajaty nebyly. Jediné na tyto případy vztahuje se předpis § 10 a nelze ho tudíž nikterak použíti na nájemné, jež smluveno bylo před tím, než zákon z 8. dubna 1920 vstoupil v platnost.
V daném případě jde o nájemné, jež smluveno bylo již nájemní smlouvou z 30. října 1916, tedy dávno před působností cit. zák. a nemůže tedy úřad z předpisů § 10 tohoto zákona dovozovati oprávnění, aby nyní přezkoumával přiměřenost nájemného, tehdy smluveného.
Nejvyšší správní soud shledal však nezákonným naříkané rozhodnutí i pokud jím uch váleno bylo zvýšení nájemného nad 20 proc. z důvodu opotřebování místností a z toho následujících oprav a obnov.
V této části naříkaného rozhodnutí opíral se žalovaný úřad o skutkovou podstatu, že místnosti dané do nájmu roku 1916 jsou nad míru opotřebovány, že v důsledku toho staly se nutnými opravy, zejména pak obnovy schodiště chodeb a podlah. Vyslovil pak právní názor, že okolnosti tyto odůvodňují dle § 8, odst. 4, č. 4 zvýšení nájemného přes to, že opravy a obnovy ty doposud provedeny nebyly, protože pronajímatel z výtěžku budovy práce ty vykonati nemůže a jest proto nebezpečí poznenáhlého zanedbání budovy.
Názor tento a o něj opřené schválení řečeného zvýšení nájemného jest však ve zřejmém rozporu s ustanovením §u 8, odst. 4. č. 4 cit. zák., jež zvýšení nájemného z důvodu občasných nebo mimořádně nutných oprav a obnov výslovně váže na podmínku, že opravy a obnovy ty již byly provedeny, a to v době vyhlášení zákona a náklad na ně učiněn.
Tento skutkový předpoklad v daném případě dle výslovného obsahu naříkaného rozhodnutí splněn není a jest tudíž zvýšení nájemného, jak je vyslovil žalovaný úřad, i z tohoto důvodu bez zákonného podkladu.
Z těchto úvah bylo naříkané rozhodnutí zrušeno dle § 7 zák. z 22. října 1875 č. 36 ř. z. z roku 1876.