Odhad

v nejširším slova smyslu je každé určení pravé hospodářské ceny určité věci. Takové určení ceny věci činí si ovšem každý jednotlivec při různých svých právních úkonech, při nichž mu záleží na pravé hodnotě věci, sám anebo, nestačí-li svými znalostmi na tento úkol, opatří si o tom úsudek osob jiných, které tyto znalosti mají. Tu jde o o. soukromý. Takový soukromý o. nemá v právním řádě zvláštního významu, pokud výjimečně mu není zvláštními výsadami takový význam propůjčen (jako je tomu u mnohých úvěrních, zvlášť privilegovaných ústavů, jejichž soukromý o. při poskytování úvěru učiněný nahrazuje buď úplně nebo částečně v exekučním řízení o. soudní, srov. čl. IV. uv. z. k ex. ř.). Naproti o-u soukromému stojí o. úřední, při němž určení pravé hospodářské ceny určitého předmětu děje se za součinnosti úřadu, podle jistých předpisů a je vyzbrojeno také jako úkon úřední jistými účinky.
Mezi o-y úředními zaujímá význačné místo především o. soudní. O. soudní je v mnohých případech obligatorní, jsa předepsán zákonem, jindy je jen fakultativní, záviseje na vůli určitých osob.
Obligatorní o. soudní je: 1. v řízení exekučním, 2. v řízení konkursním, 3. v řízení pozůstalostním.
Dobrovolný o. soudní je přípustný k žádosti vlastníka věci vůbec a tvoří součást řízení nesporného.
1. O. v řízení exekučním je předepsán jednak v řízení dražebním vztahujícím se na nemovitosti, jednak v řízení prodejovém u movitostí.
O o-u v řízení dražebním srov. Dražba (I. díl, 479). K tomu, co tam uvedeno, třeba zde připojiti podrobněji předpisy, podle jakých se tento exekuční, o. při nucené dražbě koná. Předpisy tyto jsou obsaženy v min. nař. ze dne 25. 7. 1897, č. 175 ř. z. (t. zv. odhadní řád nemovitostí), modifikovaném z části min. nař. z 25. 4. 1900, č. 801 ř. z., a, pokud jde o ocenění knihovních práv nájemných, min. nař. z 23. 3. 1917, č. 135 ř. z.
K o-u nutno vždy přibrati znalce, jež vybere exekuční soud ze zvláštního seznamu k tomu účelu úředně sestaveného. Podle rozsahu, povahy a ceny nemovitosti stačí přibrati buď znalce jednoho nebo je třeba přibrati jich více. Vždycky však mohou dlužník i vymáhající věřitel navrhnouti, aby, ustanovil-li soud jen jednoho znalce, byl přibrán ještě znalec druhý, prohlásí-li, že větší náklad s tím spojený ponesou ze svého, a složí-li zároveň v soudní kanceláři částku ke krytí tohoto nákladu potřebnou.
Odhadní úkon řídí za soud výkonný orgán (výkonný úředník, úředník soudní kanceláře, po případě i notář); nesmí jím býti však soudní zřízenec. Jenom výjimečně, nemá-li soud po ruce ani vhodného výkonného orgánu ani notáře, může býti soudní o. uložen také soudci. O času a místě o-u zpraviti jest vymáhajícího věřitele i dlužníka zároveň s označením znalců. Rovněž mohou býti přítomni při o-u osoby, pro které váznou na nemovitosti služebnosti, výměnek nebo jiná reální břemena. O. se koná na místě samém a má mu předcházeti ohledání nemovitosti; toto je při budovách a lesích bezvýjimečně nutné, při jiných nemovitostech mohlo by odpadnouti, je-li zcela nepochybné, že znalci nemovitost zcela dobře znají, a že cena nemovitosti může býti i bez o-u spolehlivě zjištěna. Zjišťovati cenu nemovitosti lze buď: a) podle ceny prodejové, a to při nemovitostech polního nebo lesního hospodářství, menších nebo prostředních, při pozemcích a staveništích a při domech bez provozování polního nebo lesního hospodářství nebo průmyslu, podléhajících třídní dani domovní; b) anebo podle kapitalisovaného čistého výnosu, a to při velkých statcích lesních nebo polních a při statcích, na nichž jsou provozovány podniky lesnické neb průmyslové; c) podle průměru jednak kapitalisovaného výnosu činžovního, jednak ceny pozemku a stavby, a to při domech podléhajících dani činžovní.
Při určování prodejové ceny dlužno hleděti k obvyklým prodejovým cenám nemovitostí stejné povahy v témže okresu; podklady pro stanovení těchto cen musí býti doloženy konkretními případy a zjištěny podle potřeby i dotazováním důvěrníků. Při tomto o-u dlužno zvlášť oceňovati budovy a zvlášť pozemky a tyto zase podle druhu kultury (pole, les, louka a pod.), bonitních tříd a jednotek plošné míry.
Při o-u podle kapitalisovaného čistého výnosu buď zjištěn nejprve hrubý výnos jednotlivých částí nemovitosti. Jsou-li s nemovitostí spojena věcná práva poskytující výnos (na př. živnostenská práva radikovaná), budiž výtěžek z nich připočten k výnosu celku. Stavení, pokud je jich potřebí k hospodaření a jsou v prostředním stavu stavebním, nebuďte zvláště připočtena; není-li jich potřebí k hospodaření, buď zjištěn jejich výnos. Při stavbách a pozemcích, které jsou čiré voluptuarie, počítán buď výtěžek, jejž by bylo lze docíliti jejich pronájmem nebo propachtováním, a není-li to možné, buď zjištěna jejich hodnota prodejová. Od hrubého výnosu buďte odpočteny veškeré výlohy s hospodařením spojené, daně a jiné veřejné dávky, dále roční udržovací náklady stavení, odpovídající prostřednímu stavu stavebnímu, a tak zjištěn čistý výnos nemovitosti. Podle jaké úrokové míry má se tento čistý výnos kapitalisovati, určuje vždy na rok napřed vrchní soud, a to zvláště pro nemovitosti zemědělské a lesnické nebo pro budovy bez provozování polního nebo lesního hospodářství nebo bez provozování průmyslu. Uchýliti se od takto stanovené úrokové míry lze jen tehdy, když znalci souhlasně o ní vysloví, že je pro daný případ nesprávnou, a uvedou pro to důvody. Pro doly předepsáno je kapitalisování již odhadním řádem samým podle 10% úrokové míry. Při průmyslových podnicích určí si znalci úrokovou míru sami. Ke kapitalisovanému čistému výnosu budiž připočtena prodejní cena staveb a pozemků voluptuárních, není-li jejich pronájem možným, a buďtež od něho odečteny náklady staveb, přesahují-li roční udržovací náklady budov v prostředním stavebním stavu, způsobené kvalitativními či kvantitativními vadami budov.
Při o-u domů podrobených činžovní dani buď zjištěna jednak prodejová hodnota zastavené plochy pozemku s nezastaveným příslušenstvím a hodnota staveb, jednak kapitalisovaný (podle úrokové míry určené vrchním soudem) čistý výnos podle výše nájemného, od něhož jest odpočísti daně a jiné veřejné dávky, pojistné proti ohni a průměrnou částku udržovacích ročních nákladů, určenou podle stavebního stavu. Průměr z těchto dvou položek tvoří odhadní cenu. Náklady na opravu, podmíněné špatným stavebním stavem, které převyšují roční náklady udržovací, odečtou se od této průměrné ceny.
Při o-u jest přihlédnouti zvlášť také ku břemenům nemovitosti, poněvadž jest určiti jednak cenu, jakou má nemovitost bez závad, jednak cenu, jakou má se závadami. Postup při tom je různý podle toho, děje-li se o. nemovitosti podle kapitalisovaného výnosu či podle prodejní ceny.
Při nemovitostech odhadovaných podle kapitalisovaného výnosu zase dlužno rozeznávati, jde-li o břemeno trvalé nebo jen dočasné. Při trvalém břemenu vypočte se, oč se jím výnosnost nemovitosti zmenšuje, a takto zjištěná částka se odpočte od ročního výnosu; při dočasném břemenu se roční zmenšená výnosnost kapitalisuje počtem let (je-li břemeno na určitý čas), nikdy však více než dvaceti, a trvá-li břemeno na dožití, deseti, a kapitál takto vypočtený se odečte od odhadní ceny nemovitosti.
Při nemovitostech odhadovaných podle prodejní ceny nastává úchylka jen při trvalých břemenech; cena trvalého břemene, vypočtená dvacetinásobným zmenšením výnosu, odpočte se totiž od prodejní ceny.
Konečně jest zjistiti i cenu práv, jakou mají břemena váznoucí na nemovitosti pro oprávněného. Tu zjistí se peněžité interese oprávněného na tom, aby břemeno na nemovitostech i po dražbě zůstalo. Toto interese se kapitalisuje při časově obmezených a na dožití váznoucích břemenech podle zásad nahoře vytčených a při trvalých břemenech podle úrokové míry určené vrchním soudem pro ten druh nemovitosti, na níž břemeno vázne (leč by tato břemena přecházela už podle zákona na vydražitele). S o-em nemovitosti dlužno také popsati a odhadnouti příslušenství, jež se na ní nalézá.
O o-u nutno sepsati protokol, v němž je nemovitost popsána se zřetelem ke všem okolnostem, jež mají vliv na její ocenění, a uveden postup zvolený při zjišťování ceny a veškery podklady proto. Popis a o. příslušenství může býti pojat do odhadního protokolu nebo může o něm býti sepsán protokol zvláštní. Protokol budiž soudem zkoumán, doplněn neb opraven, načež soud podle svého volného uvážení určí odhadní cenu nemovitosti.
Jde-li o exekuční prodej movitostí, je o. mnohem jednodušší. O. se koná zpravidla až při dražbě a přibírá se k němu zpravidla jediný znalec, který jednotlivé předměty před vyvoláním jich k prodeji odhadne. Není-li po ruce znalec, který by dovedl oceniti všechny k prodeji určené předměty, a jde-li zároveň o větší množství věcí neb o předměty větší ceny, mohou býti pro jednotlivé druhy věcí přibráni zvláštní znalci. Ze zásady, že se o. koná až při dražbě, je uznána výjimka jednak, jde-li o drahocenné věci, sklady zboží a jiné věci, jejichž o. se nedá provésti při dražbě samé (zde na podnět výkonného orgánu a nutně), jednak, žádá-li o to některý věřitel a na náklad jeho.
2. O. v řízení konkursním. O. má zde býti zpravidla spojen se zřízením inventáře, může však býti, jeví-li se to vhodným, konkursním komisařem odložen na dobu pozdější. K o-u movitostí stačí přibrati jednoho znalce a ani toho není třeba, konají-li o. se schválením konkursního komisaře členové věřitelského výboru sami.
Pro o. nemovitostí platí shora uvedené zásady exekučního řízení.
3. O. v řízení pozůstalostním. Sepisuje-li se inventář pozůstalostního jmění, má býti zjištěno také, jakou cenu toto jmění mělo v den úmrtí zůstavitelova. Tato cena zjišťuje se u svršků soudním o-em, k němuž stačí přibrati jednoho znalce; dvou znalců je třeba při o-u knihoven, uměleckých sbírek nebo jiných svršků zvlášť cenných. Kromě toho může za přibrání druhého znalce žádati každý účastník na svoje náklady. Cena nemovitostí se při inventuře zpravidla nezjišťuje o-em, nýbrž jen z listin o posledním převodu jich na zůstavitele nebo podle posledního o-u nebo podle katastru a spisů berních. Zvláštní o. nemovitosti, a to vždy se dvěma znalci, bude nařízen jen tehdy, žádá-li o to některý dědic aneb uzná-li pozůstalostní soud, že je o. nutný k vůli určení povinného dílu nebo z jiných důležitých důvodů. Tento o. nemovitostí koná se obdobně podle předpisů platných pro o. nemovitostí v exekučním řízení (pod č. 1), pokud ovšem tyto předpisy lze srovnati s účelem pozůstalostního o-u.
4. Dobrovolný o. s. nařídí soud k žádosti každého vlastníka věci nemovité i movité. Výkon tohoto o-u řídí se předpisy exekučního řízení, pokud není jinak ustanoveno v nesporném řízení anebo pokud předpisy exekučního řízení nejsou vyloučeny povahou věci. Výslovně je ustanoveno, že dobrovolný o. nemá nijakého účinku proti osobám třetím, které o-něm nebyly zpraveny.
Právní prameny: §§ 140 až 144, 275 exek. ř., min. nař. z 25. 7. 1897, č. 175 ř. z.; § 96 konk. ř.; §§ 101, 102, 103, 267, 268, 272 až 274 resp. pat. z r. 1854, č. 208 ř. z.
Václav Hora.

Citace:

BÉBR, Richard. Nemocnice a jiné ústavy léčebné a humanitní. Slovník veřejného práva Československého, svazek II. I až O. Brno: Nakladatelství Polygrafia – Rudolf M. Rohrer, 1929, s. 933-956.