Č. 1050.

Ochrana nájemníků: * Do pojmu knihovních pohledávek ve smyslu § 8, odst. 4 č. 3 zák. z 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. mohou náležeti také pohledávky teprve po 1. srpnu 1914 na domě zástavním právem zajištěné, jestliže a pokud jejich hodnoty použito bylo ke zrušení dlužního poměru, který uvedeného dne byl již na domě zástavním právem zajištěn.
(Nález ze dne 10. prosince 1921 č. 16.385.) Věc: Karel F. a soudr. v K. V. proti nájemnímu úřadu v Karlových Varech o zvýšení nájemného.
Výrok: Naříkané rozhodnutí se zrušuje pro nezákonnost.
Důvody:1 Naříkaným rozhodnutím prohlásil nájemní úřad v Karlových Varech za přípustné zvýšení nájemného smluveného dne 1. srpna 1914 z bytu v domě č. p. — v K. P. o 96 procent.
Ke svému výroku dospěl žalovaný úřad tím, že položil za základnu zvýšení hrubé nájemné dne 1. srpna 1914 smluvené, pokud se týče k činžovní dani pro berní rok 1915 přiznané, při čemž k účelu správného ocenění činžovní hodnotu bytu dřívějšího majitele domu a nájemné z bytu jeho zetě zvýšil o 30 proc. K hrubému nájemnému takto penízem 7756 K vypočítanému připočetl pak úřad 20 proč. paušální zvýšení, jež úřednímu zakročení nepodléhá a připočetl dále:
1. podle § 8, odst. 4 č. 1 zákona ze dne 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. činžovní daň 1333 K, kterou jest nyní zapraviti, ježto dům byl v roce 1914 od daně osvobozen;
2. podle § 8, odst. 4 č. 2 téhož zákona zvýšené vodné, poplatek plynový a kominický paušál po srážce 20 proc. paušálního zvýšení, totiž peníz 1 197 K;
3. zdůvodů § 8, odst 4, č. 4 zvýšenou úrokovou míru z pohledávek na domě nyní váznoucích 2.320 K a konečně
4. dle č. 4, odst. 4 §u 8 náklady za opravu střechy a klempířské práce obnosem 738 K.
Stížnost nájemníků domu do rozhodnutí toho podaná vytýká:
a) že zvýšení činžovní hodnoty bytu dřívějšího majitele domu a nájemného z bytu zetě o 30 proc. nenalézá opory v zákoně;
b) že nelze připočítati činžovní daň, byť i dům byl v roce 1914 dočasně sproštěn od daně činžovní: za každých okolností byl by úřad nanejvýš oprávněn přihlížeti jen k rozdílu mezi daní nyní k placení předepsanou a 5 proc. daní již v roce 1914 předepsanou;
c) že nelze připočítati zvýšenou úrokovou míru pohledávek, které 1. srpna 1914 na domě nevázly.
Rozhoduje o stížnosti byl nejvyšší správní soud veden těmito úvahami:
ad a) § 8, odst. 1 zákona ze dne 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. obsahuje zásadu, že základnou přípustného zvýšení nájemného jest ono nájemné, které bylo smluveno a to dne 1. srpna 1914 nebo při prvním pozdějším pronájmu.
Odst. 2 téhož §u praví pak, že bylo-li nájemné pro berní rok prvního pronájmu uvedeno částkou nižší než pronajímatel uplatňuje, může se toto vyšší nájemné jen tehdy vzíti za základ přípustného zvýšení, prokáže-li pronajímatel, že u příslušné berní správy svá původní přiznání opravil.
S hlediska těchto zásad nelze připustiti, aby místo nájemného, jež bylo dne 1. srpna 1914 aneb při pozdějším prvním pronájmu smluveno neb k dani činžovní přiznáno a berním úřadem za přiměřené uznáno, vzata byla za základ zvýšená částka jiná, ač-li zákon sám úchylky od zásady § 8, odst. 1 výslovně nestanoví. Zákon úchylku takovou stanovil jen v případě § 8, odst. 3, když jde o byt, který 1. srpna 1914 neb při pozdějším prvním pronájmu přenechán byl k užívání za nepřiměřenou úplatu, jež při vyměřování daně činžovní nebyla uznána, v kterémžto případě za základnu zvýšení béře se na místo smluveného nájemného činžovní hodnota, pro, ten který berní rok k vyměření daně činžovní stanovená. O tento případ zde nejde. Jiných úchylek zákon nezná a jest tudíž v rozporu se zákonem právní názor žalovaného úřadu, že lze k účelu rovnoměrného ocenění hodnoty bytu zvýšiti činžovní hodnotu dne 1. srpna 1914 k činžovní dani přiznanou a za správnou uznanou neb nájemné v tu dobu placené. Nejednal tedy žalovaný úřad v souhlasu se zákonem, když zvýšil činžovní hodnotu bytu dřívějšího majitele domu a nájemné z bytu jeho zetě dle volné úvahy o 30 proc.
Ad b) Žalovaný úřad uznal za přípustné zvýšení, poněvadž z domu, který dne 1. srpna 1914 byl dočasně osvobozen od daně činžovní, jest platiti nyní činžovní daň 1 333 K.
Tento výrok žalovaného úřadu jest rovněž v rozporu se zákonem, neboť § 8, odst. 9 uv. zákona výslovně stanoví, že zvýšení nájemného nad 20 proc. nájemného v 1. odstavci uvedeného nelze odůvodňovati tím, že pominulo dočasné osvobození od daně nebo dočasná úleva daňová.
Ad c) Pokud pak stížnost vytýká, že nelze připočítati vyšší míru úrokovou z pohledávek po 1. srpnu 1914 vložených, jest podotknouti toto:
§ 8, odst. 4, č. 3 zákona ze dne 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. určuje, že úřad může svoliti ke zvýšení nájemného nad 20 proc. jen, pokud jest odůvodněno mezi jiným přípustným zvýšením úrokové míry a vedlejších poplatků neb jinými platy z knihovních pohledávek, které vázly na domě 1. srpna 1914 neb při pozdějším prvním pronájmu, nastalo-li zvýšení po tomto dnu, nebo po pozdějším prvním pronájmu.
Zákon sleduje tedy účel, aby zvýšení periodických dávek z knihovních pohledávek, jak ve smyslu § 25 cit. zákona je přípustno, bylo přesunuto na nájemníky.
Jedná-li se o pohledávky, které teprve po 1. srpnu 1914 byly vloženy na dům, aniž by pohledávky ty se zatížením domu před tímto časem byly v nějaké spojitosti, pak by ustanovení § 8, odst. 4, č. 3 bránilo, aby k úrokům z těchto nových pohledávek bylo hleděno.
Jestliže a pokud hodnota pohledávek teprve po 1. srpnu 1914 zástavním právem zajištěných použito bylo ke zrušení dlužního poměru, který uvedeného dne byl již na domě zástavním právem zajištěn, nebylo by lze mluviti o pohledávkách nových ve smyslu cit. ustanovení §u 8, odst. 4, č. 3, tedy o pohledávkách, které na domě před 1. srpnem 1914 nevázly a překážky uvedeného předpisu zákona by zde nebylo. Z podání stěžovatelů ze dne —, v němž se mluví o tom, že na místo pohledávek v roce 1917 zaplacených, byly uzavřeny půjčky jiné, by se zdálo, že jde o tento druhý případ. Žalovaný úřad vycházel však patrně z právního názoru, že nutno k zvýšení úroků přihlížeti, jakmile jde o dům, který dne 1. srpna 1914 vůbec byl knihovními dluhy zatížen.
Veden tímto mylným právním názorem opomenul úřad zjistiti, o který z těchto dvou případů zde jde a neopatřil dostatečný skutkový základ pro posouzení, zda jde o pohledávky takové, k jichž úrokům při zvýšení nájemného lze hleděti. Úřad nepřihlížel pak ani k tomu, že kapitál na domě dne 1. srpna 1914 váznoucí činil pouze 132 000 K, kdežto, majitelé domu později zatížili dům knihovním dluhem 160 000 K, tudíž o částku, která převyšuje knihovní pohledávku dne 1. srpna 1914 na domě váznuvší.
Bylo proto naříkané rozhodnutí v těchto bodech zrušiti podle § 7 zák. o správ. soudě.
Bezdůvodnou shledal však nejvyšší správní soud námitku, že při stanovení umořovací lhůty nákladu dle § 8, odst. 4, č. 4 cit. zák. nebyli slyšeni znalci. Otázka, na kterou umořovací dobu jest rozvrhnouti náklady takové, jest otázkou skutkovou, nikoliv právní, zodpovědění otázky této nepodléhá přezkoumání nejvyšším správním soudem po stránce věcné, nýbrž jen dle § 6, odst. 2 zák. o správním soudě po stránce formální.
Soud neshledal, že by výrok úřadu byl postižen podstatnou vadou proto, že úřad nevyslechl znalce, když otázku tu si mohl zodpověděti sám, opíraje se o znalost poměrů a o vlastní odbornou zkušenost nabytou projednáváním četných sporů týkajících se zvýšení nájemného z týchž důvodů.
Právem vytýká konečně stížnost jako nedopatření a vadu řízení, že úřad opomenul rozvrhnouti účet Františka M. za opravu žlabů na přiměřenou dobu umořovací a že následkem toho nesprávně přihlížel místo pouze ke kvótě na určitou dobu vypadající na sumu celou.
Z těchto úvah bylo uznati jak shora uvedeno a náleží žalovanému úřadu, by řídě se právními názory právě doloženými vydal rozhodnutí nové.

Otiskujeme i důvody, protože také za platnosti nového zákona může se otázka tato státi aktuelní (§ 12. odstavec 2. c) zák. z 27./4. 1922 č. 130 sb. z. a n.)

Citace:

č. 1050. Sbírka nálezů Nejvyššího správního soudu ve věcech administrativních. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1922, svazek/ročník 3, s. 1022-1025.