Čís. 9440.

Závazek spolupronajavších manželů k vrácení stavebního příspěvku není solidárním.
Právní povaha stavebního příspěvku. Pokud jest stavební příspěvek bytovou lichvou a jest nájemník oprávněn domáhati se jeho vrácení.

(Rozh. ze dne 6. prosince 1929, Rv I 190/29.)
Manželé František a Barbora G-ovi pronajali žalobci ve své vile pokoj za roční nájemné 2000 Kč. Kromě toho měl žalobce zaplatiti jako příspěvek na stavbu 4000 Kč. Žalobce zaplatil na stavební příspěvek 3500 Kč. Žalobou, o niž tu jde, domáhal se žalobce na Františku G-oví vrácení 3500 Kč, tvrdě, že žalovaný přes ujednání nenechal dáti žalobci do bytu jiného nájemníka, nýbrž byt sám obsadil, v kterémžto případě se zavázal vrátiti stavební příspěvek. Oba nižší soudy žalobu zamítly, odvolací soud mimo jiné z těchto důvodů: Soud odvolací ve shodě s prvým soudem nepokládá ujednání žalobce se žalovaným o stavebním příspěvku za jednání příčící se dobrým mravům. Ujednání takové, jak z denní zkušenosti známo, jest obvyklým, a nelze je pokládati za zakázané, ano jde o byt v novostavbě. Soud prvé stolice zjistil, že žalovaný věnoval značné částky na úpravu bytu pro žalobce. Není správné, že žalovaný neposkytl žalobci vzájemné plnění, ježto žalobce sám splnění nájemní smlouvy odmítl. Žalobce nemůže vyvozovati pro sebe nic z okolnosti, že žalovaný po té, když on sám od nájemní smlouvy ustoupil, jinému nájemníku byt pronajal a přijal nový stavební příspěvek. Nehledíc k tomu, že prvý soud, což není ani napadáno, bezvadně zjistil, že s novou úpravou bytu byly opět spojeny výlohy, mohl by nejvýše nový nájemník spatřovati v přijetí jeho příspěvku bezdůvodné obohacení se žalovaného, nikoli žalobce, který se vědomě k zaplacení příspěvku zavázal a věděl, že žalovaný dává do bytu investice. O nedovolenosti nebo nemravnosti tohoto ujednání mezi žalobcem a žalovaným nemůže býti proto řeči.
Nejvyšší soud změnil napadený rozsudek v ten rozum, že uznal Františka G-а povinným zaplatiti žalobci 1750 Kč.
Důvody:
Dovolání, opřenému o dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 503 čís. 4 c. ř. s.), nelze upříti, aspoň z části, oprávnění. Předně jest vycházeti ze zjištění prvního soudu, že žalobce najal smlouvou ze dne 1. dubna 1927 od žalovaného a jeho manželky Barbory pokoj s plotnou a s přísl. v novostavbě jejich vily v D. a že zaplatil za to jako stavební příspěvek 3500 Kč oběma pronajímajícím manželům. Žádaje žalobou vrácení toho stavebního příspěvku pro bezdůvodné obohacení z důvodu neplatnosti, vlastně nicotnosti smlouvy, poněvadž se prý příčí jednak dobrým mravům, jednak zákazu § 879 čís. 4 obč. zák., uplatňuje tím celou peněžitou pohledávku 3500 Kč, která mu přísluší proti oběma pronajímajícím manželům, jen proti jednomu z nich. Poněvadž není důvodu, by oba pronajímající manželé měli býti zavázáni solidárně, jsou oba právi ze závazku rovným dílem podle §§ 888, 889 a 1203 obč. zák. a byl proto žalobce oprávněn požadovati od žalovaného jen polovici toho, co jim oběma zaplatil. Není tedy žalobní nárok proti žalovanému z polovice po právu a bylo jej zamítnouti z tohoto důvodu, čímž vyhověno námitce žalovaného, kterou uplatňoval již v řízení před prvním soudem. V tomto směru je tedy dovolání bezdůvodné a bylo je zamítnouti. Co se týče žalobního nároku ohledně druhé polovice žalobního nároku, jest uvésti toto: Podle smlouvy ze dne 1. dubna 1927 pronajali manželé František a Barbora G-ovi žalobci ve své novostavbě vily, pokoj s plotnou a s přísl. proti těmto závazkům: žalobce měl zaplatiti jako příspěvek na stavbu 4000 Kč na dobu pěti let, jež se měly státi a zůstati vlastnictvím pronajímatelů, bez ohledu na to, zda žalobce bude bytu po dobu pěti let používati, čili nic, ano bez ohledu na to, zda se do najatého bytu vůbec nastěhuje, čili nic. Žalobce neměl míti nikdy právo požadovati zpět tento stavební příspěvek a směl najatý byt předati jinému nájemníku jen se svolením majitelů domu. Kromě tohoto stavebního příspěvku byl zavázán platiti nájemné 2000 Kč ročně, 500 Kč čtvrtletně. Ustanovení § 20 zák. na ochr. náj. ze dne 28. března 1928 čís. 44 sb. z. a n., na něž poukazuje dovolatel, nelze použíti, poněvadž jest to zákon výjimečný, jenž se vztahuje jen na nájmy v domech podléhajících zákonu na ochranu nájemníků, čehož tu není. Žalobce opodstatňuje žalobní nárok poukazem k tomu, že se nájemní smlouva ze dne 1. dubna 1927 příčí dobrým mravům a jest neplatná a že jí žalovaný využitkoval bytové tísně. Námitce této nelze upříti oprávněnost. Žalovaný snaží se sice vyvrátiti tuto námitku poukazem k tomu, že měl značné výlohy se zřízením žalobcova bytu a nové výlohy s jeho adaptací pro žalobcova nástupce v právu nájemním. Než žalovaný přehlíží, že výlohy adaptace pro nového nájemníka mu musil hraditi nový nájemník a že, když v nájemném 500 Kč čtvrtletně a ve stavebním příspěvku 4000 Kč jsou i výlohy adaptace žalobcova bytu, je to přemrštěné, ano jde o jednopokojový byt v D. na obvodu Prahy, takže nelze adaptační výlohy v tomto případě podřaditi pojmu újmy způsobené pronajetím bytu. Uváží-li se, že žalovaný měl dle smlouvy platiti roční nájemné 2000 Kč, byl by zaplatil za pět let, po které měl nájemní poměr podle smlouvy trvati, 10 000 Kč. Mimo to měl ihned zaplatiti 4000 Kč jako stavební příspěvek, ve skutečnosti však jako další nájemné na pět let předem splatné. Stavební příspěvek nestíhá podle zákona nájemce, nýbrž jen stavebníka a nájemce dává úplatu jen za užívání bytu, neboli, jak se vyjadřuje § 1094 obč. zák., kupuje si tím užívání věci. Jest proto tak zv. stavební příspěvek považovati za to, čím skutečně jest, to jest za další nájemné, placené na několik let napřed, které – má-li, jak v tomto případě, majiteli domu zůstati v každém případě, i když k užívání bytu nájemcem ani nedojde, ano i v tom případě, jako jest tento, když vlastníci domu byt ten opětně pronajmou jinému nájemci, jenž zaň zaplatí nájemné stejné výše, ano po případě jak nájemné tak i vyšší stavební příspěvek (nástupce žalobcův zaplatil, jak nižší soudy zjistily, na t. zv. stavebním příspěvku 13 000 Kč) – se nesrovnává se zdravými sociálními poměry, se nesrovnává s potřebami drobného, méně zámožného obyvatelstva, tudíž se příčí »dobrým mravům«, nehledíc k tomu, že znamená i využitkování známé bytové tísně za tím účelem, by docíleno bylo od člověka hospodářsky slabého, jímž jest žalobce, plnění ve výši, které jest v nápadném nepoměru se vzájemným plněním jemu poskytnutým (§ 879 odst. I а II č. 4 obč. zák.), že zkrátka jest bytovou lichvou ve smyslu § 8 čís. 1 písm. b) zák. ze dne 17. října 1919 čís. 568 sb. z. a n. v doslovu zákona čís. 80/24 sb. z. a n., podle něhož se trestá pronajímatel, jenž, využívaje mimořádných poměrů vyvolaných válkou, dává sobě nebo jinému poskytovati nebo slibovati mimo nájemné prospěch majetkový za to, že pronajímá byt nebo jeho část, leda že by pronajímatel utrpěl pronajetím bytu majetkovou újmu rovnající se majetkovému prospěchu jemu poskytnutému. Jsou-li takováto jednání trestná, jsou i zapovězena a příčí se jistě dobrým mravům. Bytová nouze, jež byla vyvolána válečnými poměry, dosud nepominula, neboť bytů pro lidi vrstev středních a nejnižších – а k těm patří i žalobce svým společenským postavením a svými výdělkovými poměry jako poštovní zřízenec –, jest dosud úplný nedostatek; volné jsou jen byty v novostavbách, s vysokým nájemným, které státní, byť i sebe lépe placený úředník, nemá-li vlastního jmění nebo vedlejších příjmů, platiti nemůže. Při tom lze ponechati stranou otázku, zda bylo nájemné 14 000 Kč za pětileté užívání jednoho pokoje v D., na obvodu Prahy, kdyby ho byl žalobce po pět let skutečně užíval, nájemným přiměřeným, čili nic. Rovněž nebylo nutno řešiti otázky, zda jest povinen žalobce nahraditi pronajímatelům náklad na adaptaci bytu a zda ho stíhá povinnost zaplatiti náhradu škody, jež vzešla žalovanému a jeho manželce tím, že nemohli byt pronajmouti od 15. dubna do 12. června 1927, neboť tyto udanlivé vzájemné nároky žalovaný neuplatnil k započtení. Podle § 879 obč. zák. jest smlouva příčící se dobrým mravům, zejména smlouva lichevní, smlouvou nicotnou, která nemohla založiti pro žalovaného práva a pro žalobce povinnosti, závazky. Zaplatil-li žalobce nicméně na základě této nicotné smlouvy žalovanému 1750 Kč, zaplatil mu je beze všeho právního důvodu v mylném domnění, že jest k placení povinen (condictio indebiti) § 1431 obč. zák.; jest proto oprávněn to, co plnil, požadovati i s úroky ode dne zaplacení zpět. Tím jest žalobní nárok odůvodněn.

Citace:

č. 9440. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství JUDr. V. Tomsa v Praze, 1929, svazek/ročník 11/2, s. 759-762.