Č. 987.

Ochrana nájemníků: * Rozhoduje-li se o přípustnosti zvýšení činže dle § 8 zák. z 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. 1. nevadí rozhodnutí, že některý nájem jest uzavřen na určitou dobu s výhradou, že po dobu tu nájemné nebude zvýšeno; 2. jest vadou řízení, když rozhodné činže, pak vydání a náklady, které mají býti hrazeny, nejsou přesně vyšetřeny a zvýšení za přípustné uznané nerozděluje se na jednotlivé nájemníky dle klíče zákonem předepsaného, nýbrž dle hledisek jiných a paušálně.
(Nález ze dne 21. října 1921 č. 11520.)
Prejudikatura: k I. nál. č. 951.
Věc: Šimon H. a spol. v N. proti nájemnímu úřadu v N. o zvýšení nájemného.
Výrok: Naříkané rozhodnutí se zrušuje pro vady řízení.
Důvody: K žádosti majitele domu za zvýšení nájemného z bytů v domě... v N. pro vydání K 6449 ze K 12340 na K 27300, povolil nájemní úřad v N. po provedeném jednání se stranami zvýšení nájemného od 1. února 1921 u všech nájemníků, zejména 1. u stěžovatele Šimona H., který platil r. 1915 nájemného 1500 K a v květnu 1919 se zavázal platiti po 6 roků K 3100 ročně, na K 5800 ročně, 2. u stěžovatele Julia G., který platil r. 1916 nájemného K 2400 a v březnu 1919 se zavázal platiti po 6 roků K 4600, ročně na K 7400, což jmenovaní naříkají jako nezákonné.
Rozhoduje o těchto stížnostech opřel nejvyšší správní soud nález o tyto úvahy:
Stížnost Šimona H. namítá, že činže dle zákona z 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. nesmí býti zvýšena, když strany uzavřely smlouvu nájemní teprve po převratu a majitel domu se zavázal, že činži po šest let nezvýší. Naříkané rozhodnutí neseznalo ve smlouvě takové překážku zvýšení nájemného, poukazujíc na to, že majitel domu v době uzavírání smlouvy nevěděl, ani že výdaje na opravy domu se na tolik zvýší ani že daně stoupnou o 101 proc.
Nejvyšší správní soud neshledal námitku tu důvodnou, neboť zákon nerozeznává, pokud jde o možnost zvýšení nájemného, mezi smlouvami nájemními uzavřenými před státním převratem nebo po něm, doba uzavření smlouvy je — pokud jde o přípustnost zvýšení nájemného — vůbec nerozhodná.
Pokud stížnost dovozuje, že smlouvou, kterou nájem na určitou dobu byl uzavřen s výhradou, že nájemné po dobu tu nesmí býti zvýšeno, se pronajímatel vzdal práva domáhati se po dobu nájmu zvýšení nájemného a že v takovém případě vyloučena jest příslušnost nájemního úřadu zkoumati a rozhodovati, zdali žádané zvýšení činže jest přípustné, nemá stížnost rovněž opory v zákoně.
Chtěje za zvláštních poměrů poválečných nájemníky proti nepřiměřenému zvyšování nájemného chrániti, připouští zákon z 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. zvýšení nájemného, které bylo smluveno 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu do 20 proc. bez obmezení, nad 20 proc. jen se svolením úřadu a stanoví zároveň, z jakých taxativně vypočtených důvodů úřad k takovému zvýšení může svoliti — prohlašuje pak v § 14 takové zvýšení nájemného bez svolení úřadu za neplatné. Zákon stanoví dále v §§ 15 a 16, že úřad rozhoduje v nesporném řízení o tom, je-li zvýšení nájemného přípustné a přezkouší na návrh nájemníků nebo pronajímatelův úmluvy o zvýšení nájemného nad 20 proc.
Těmito předpisy jest příslušnost úřadu nájemního vymezena, o jiných poměrech, zejména o tom, jaké nájemné ten který nájemník povinen jest platiti, není nájemní úřad příslušný rozhodovati, což jde také z úvahy, že pronajímatel může sice požadovati od nájemníků nájemné ve výši nájemním úřadem uznané, může se však také spokojiti u všech neb u některých nájemníků menším zvýšením nájemného.
Smlouva o nájemném má pro řízení dle §§ 8 a násl. zákona o ochraně nájemníků jen význam, pokud podává průkaz o nájemném, které bylo smluveno 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu (§ 8, odst. 1 a § 15 cit. zákona), vzájemný smluvní poměr pronajímatele k nájemníku jest však lhostejný pro otázku, zdali zvýšení nájemného dle §§ 8 a 9 cit. zák. jest přípustné, což jde již z toho, že obyčejně při zvýšení nájemného jednati se bude o všechny nájmy v tom kterém domě.
Přípustnost zvýšení nájemného a povinnost nájemníka platiti zvýšené nájemné jsou dva právní obory vedle sebe, stýkající se pouze v tom, že nájemník není povinen přistoupiti na zvýšení nájemného nad 20 proc, ku kterému úřad nedal svolení — všechna ostatní práva a všechny závazky ze smluv nájemních jsou, náležejíce do kruhu práv soukromých, z rozhodování nájemního úřadu dle §§ 8 a násl. zák. o ochraně nájemníků vyloučena, pročež nejvyšší správní soud nemohl seznati nezákonnosi v tom, že naříkané rozhodnutí ve smlouvě, které se stížnost dovolává, neseznalo překážku rozhodnouti o tom, zdali zvýšení nájemného jest přípustné.
Obě stížnosti vytýkají, že naříkané rozhodnutí, rozhodujíc o přípustnosti zvýšení nájemného nad 20 proc., nezjistilo, jaké nájemné bylo smluveno 1. srpna 1914 a kolik toho dne činila nájemní hodnota bytu majitele domu, že nezjistilo přesně zvýšení veřejných dávek z domu zapravovaných, ani zvýšení pravidelných provozovacích výloh s udržováním a správou domu spojených, ani náklad na nutné opravy a obnovu domu, provedené po vyhlášení cit. zák., jakož i že vydání ta nebyla stejnoměrně rozvržena na jednotlivé nájemníky a na majitele domu.
Ve směru tom shledal nejvyšší správní soud stížnosti odůvodněnými. Z § 8, odst. 4 a násl. a § 15 dovolaného zákona jde, že zvýšení nájemného smluveného 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu (t. j. v případech, kde byt 1. srpna 1914 nebyli pronajat) musí býti odůvodněno zvýšením nákladů a výdajů určitě vyjmenovaných; zákon přesně vypočítává výdaje a náklady, které jedině mohou zvýšení odůvodniti; dle ustanovení § 15 musí pronájemce odůvodniti požadované zvýšení podrobným výpočtem; předpis odst. 7 §u 8 stanoví přesný početní klíč, podle kterého jest postupovati při rozvrhu přípustného zvýšení. Z těchto zákonných předpisů jde, že při zvýšení nad 20 proc. vyloučeno jest pouhé paušální stanovení činže, že zvýšení též nesmí pronájemci poskytnouti výhodu přes rámec v § 8 vymezený, že tudíž povolené zvýšení musí nejen přesně odpovídati výši skutečných výdajů a nákladu, k nimž úřad dle zákona smí přihlížeti, nýbrž že také (vyjma případ odst. 8 § 8) rozvrh povšechného zvýšení musí se vztahovati na všechny činže a činžovní hodnoty a musí odpovídati klíči tamtéž stanovenému. Z toho jde, že po případě při repartici té dlužno přípustné zvýšení rozděliti na dvě skupiny a to podle toho, jde-li o výdaje v odst. 4 pod č. 1 až 3 uvedené, neb o náklady zmíněné pod č. 4 tamtéž. Jen tehdy, odpovídá-li postup žalovaného úřadu těmto zásadám v zákoně vytknutým, vyhovuje jeho výrok zákonu.
Nejvyššímu správnímu soudu není možno posouditi, zdali výtky ve stížnostech uvedené jsou odůvodněny nebo zdali naříkané rozhodnutí vyhovuje zákonu, neboť ani spisy, ani rozhodnutí neobsahují přesného číselného zjištění jednotlivých výdajů a nákladů, které zvýšením nájemného mají býti hrazeny, a doby, kdy vznikly, kterážto doba dle odst. 4 § 8 může býti rozhodná a není ani patrno, podle kterého klíče při číselné repartici úhrnkové části na jednotlivé nájemníky bylo postupováno. Nedostatek ten jest tím podstatnější, poněvadž úřad ve svém výroku uvádí také momenty, k nimž by, pokud jde o celkovou výši, vůbec nebylo lze hleděti (4. odst. č. 1 a 4) nebo k nimž i pokud jde o repartici po rozumu odst. 7, případně 8, bylo lze hleděti jen částečně a to různým způsobem, zejména výnos nájemného z najatých místností, poměr činží stěžovatelův k činžím ostatních nájemců, způsob, jakým se najatých místností používá, zda a jakou škodu pronájemci tím působí a pod.
Pro tuto podstatnou vadnost naříkaného rozhodnutí i řízení, o něž výrok ten se opírá, bylo jej zrušiti podle § 6 zák. o správ. soudě a náleží úřadu, aby řídě se zásadami svrchu uvedenými, podrobně a přesně jednotlivé výdaje a náklady, k nimž hleděl, uvedl a zjistil jak co do jejich povahy, tak co do výše i co do ostatních okolností po rozumu § 8 závažných, jakož i aby repartici číselně provedl dle odst. 7 případně 8 cit. §u tak, aby správnost jeho postupu a výroku bylo lze posouditi.

Citace:

č. 987. Sbírka nálezů Nejvyššího správního soudu ve věcech administrativních. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1922, svazek/ročník 3, s. 856-859.