Čís. 9107.

Ochrana nájemců (zákon ze dne 28. března 1928, čís. 44 sb. z. a n.). Vyměněn-li dřívější byt nájemníku za jiný byt v témže domě s tím, že nájemník zůstane původním starým nájemníkem, požívá nový byt ochrany nájemníků, jíž byl účasten starý byt.
(Rozh. ze dne 8. srpna 1929, Rv I 1178/29.)
Žalovaná obývala od roku 1924 byt v druhém poschodí žalobcova domu, podléhajícího zákonu o ochraně nájemců. Podle dohody se žalobcem přestěhovala se žalovaná dne 1. října 1928 z druhého poschodí do přízemí v témže domě. Proti vyklizovacímu příkazu z bytu namítla žalovaná mimo jiné, že nájemní poměr spadá pod ochranu nájemců. Procesní soud prvé stolice vyklizovací příkaz zrušil. Důvody: Podle § 31 čís. 4 nevztahuje se zákon o ochraně nájemníků mimo jiné též na byty a místnosti, které se po vyhlášení tohoto zákona pronajímají novému nájemníkovi nebo podnájemníkovi. Jest předpokladem podle výslovného ustanovení zákona, že do poměru nájemního musí vstoupiti nájemník nový, od dosavadního nájemníka odlišný, že jde o nový obligační právní poměr, o smlouvu nájemní mezi pronajímatelem a osobou třetí odlišnou od dosavadního starého nájemníka. Tomuto požadavku zákona v souzeném případě nebylo vyhověno. Nelze mluviti o tom, že žalovaná strana uzavřela smlouvu nájemní teprve dne 1. října 1928. Strana žalovaná bydlela v tomto domě celou řadu let a na výslovnou žalobcovu žádost nezrušila smlouvu nájemní, nýbrž projevila jen souhlas s tím, že se z bytu v druhém patře tohoto domu přestěhuje do bytu přízemního, který jí žalobce nabídl, takže se zřejmě nejednalo o uzavření nové smlouvy nájemní, smlouva byla pouhou záměnou bytu, smlouva nebyla uzavřena s novým nájemníkem, nýbrž s původním nájemníkem se stranou žalovanou. Jest zjištěno, že si byl žalobce toho vědom, že jedná se žalovanou jako s původní starou nájemnicí. Jest jisto, že žalobce, vyjednávaje se žalovanou nikoliv novou nájemní smlouvu, nýbrž pouhou výměnu bytu, považoval a považovati musil stranu žalovanou za původního, starého nájemníka. Vzhledem k tomu a pro nedostatek zákonného předpokladu, nelze mluviti o tom, že smlouva byla uzavřena s novým nájemníkem, nemůže se žalobce dovolávati ustanovení § 31 čís. 4 zákona a může smlouva jen v cestě nesporné podle § 1 zákona býti vypovězena v řízení nesporném. Odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. Důvody: Především jest si uvědomiti, že ustanovení § 31 čís. 4 (dříve čís. 5) obsahuje jako nové uvolnění ochrany nájemníků ustanovení (zákon se nevztahuje) »na byty a místnosti, které se po vyhlášení tohoto zákona pronajímají novému nájemníkovi nebo podnájemníkovi«. Zřejmým důvodem zákona není tu jen pozvolné odbourávání ochrany nájemníků, nýbrž i očekávání, že s disposiční svobodou dostaví se pozvolna i uvolnění bytové tísně. Vědomí majitele domu, že se pronájmem bytu neváže na neznámou mu dobu, že bude moci byt podle své potřeby vypověděti, způsobí, že pronajaty budou i takové byty, které následkem dosavadní ochrany raději pronajímány nebyly. Zákon měl tu tedy zřejmě na mysli nového nájemníka v běžném slova smyslu, nikoli ve smyslu právně technické,. Jest ovšem správné, že mezi stranami byla ujednána právně nová smlouva nájemní, ana byla předmětem smlouvy jiná věc, právě tak, jako v okamžiku, kdy žalobce dům koupil, povstala právně nová smlouva (§ 1120 obč. zák., umístěný pod záhlavím 5. Zrušení nájemní smlouvy). Zákon má však na mysli nejen právně, nýbrž i fakticky novou nájemní smlouvu, a o takovou novou smlouvu tu nešlo. Zde starému nájemníkovi byl byt, třebaže za jeho souhlasu, prostě vyměněn. Nelze se dovolávati soudní praxe o mimosoudně přijatém náhradním bytě, třebaže případ byl tomu podobný, neboť tu nastala výměna bez formální výpovědi (nerozumí se tu formální ve smyslu zákona, nýbrž bez výpovědní lhůty atd.). Jednání žalobcovo bylo by obejitím zákona, jež by se právem mohlo nazvati záludným. Bytu žalované v druhém patře, kterého chtěl získati pro sebe, byl by mohl získati jen za podmínek §§ 1—3 zák. o ochr. náj. Žalovaná uvolnila mu tento byl výměnou za jiný, hledíc s majetníkem domu, jenž i pak měl býti dále jejím »domácím«, vyjíti po dobrém a důvěřujíc jeho slovům, že je stará nájemnice a jako jedna rodina. A když takto dosáhl svého cíle a dostal bez soudního řízení žalovanou z bytu, požívajícího ochrany, sáhne žalobce k právní konstrukci nového nájmu a domáhá se toho, by žalovaná vyklidila druhý byt bez ohledu na zákon o ochraně nájemníků. Již ta okolnost, že zákon klade vedle sebe nájemníka a podnájemníka, ukazuje na pravý úmysl zákonodárcův. Kdyby byl správný odvolatelův názor, musil by pozbýti ochrany starý podnájemník, jemuž by na př. byl dán jiný pokoj místo dosavadního, a přec dojista nelze tvrditi, že byt se pronajímá novému podnájemníkovi.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
Po právní stránce nebyla sporná věc posouzena odvolacím soudem potud nesprávně, pokud i odvolací soud vyřkl podle § 572 c. ř. s., že je soudní výpověď bezúčinná. Ovšem odvolací soud neprávem rozlišuje mezi právně a mezi fakticky novou smlouvou nájemní, ale správně uznává, že se mezi stranami uskutečnila nová smlouva nájemní. Přehlíží jediné, že se tak stalo podle jeho vlastního zjištění za podmínky, že žalovaná zůstane původní starou nájemnicí a že tvoří jaksi jednu rodinu. Tomu nelze rozuměti jinak (§ 914 obč. zák.), než že žalovaná bude používati nového bytu za stejných podmínek, jako starého, za který na dovolatelovo naléhání vyměnila nový byt, tedy že bude také požívati ochrany zákona o ochraně nájemců, jež se vztahovala na její dosavadní byt. Poněvadž tato ochrana, kterou strany smluvně přenesly i na nový byt žalované, dosud nepominula, nemůže se dovolatel domáhati soudní výpovědí zrušení nájemního poměru uskutečněného za této zvláštní ochranné podmínky. Proto nemohlo býti bezdůvodnému dovolání vyhověno.

Citace:

č. 9107. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství JUDr. V. Tomsa v Praze, 1929, svazek/ročník 11/2, s. 117-119.