Č. 793.

Ochrana nájemníků: I. * Náklad na opravy a obnovy domu není, pokud nenastala potřeba těchto oprav a obnov, důvodem zvýšení nájemného dle § 8, odst. 4, č. 4 zák. o ochr. náj. — II. * Povoluje zvýšení nájemného z důvodu nákladů na opravy a obnovy domů (§ 8, odst. 4, č. 4), jest úřad oprávněn přihlížeti ke kvótě veřejných dávek, kterou bude zvýšené nájemné postiženo, a dle toho stanoviti dobu, po kterou zvýšení má trvati. — III. * Zvýšení nájemného z důvodů občasných nebo mimořádně nutných nákladů na opravy a obnovy domů sluší zásadně rozvrhnouti dle poměru nájemného z jednotlivého bytu k úhrnnému nájemnému, čítaje v to nájemní hodnotu nepronajatých součástí domu. Strana, která se domáhá toho, aby rozvrh tento byl — hledíc k okolnostem případu — ve smyslu § 8, odst. 8 zák. upraven jinak, než dle zásady právě uvedené, musí okolnosti tyto v řízení správním konkrétně uplatniti. — IV. * Není nezákonné, vyjádří-li úřad povolené a co do výše přípustné zvýšení nájemného v procentech posledního nájemného, byť toto bylo vyšší, než nájemné k 1. srpnu 1914.
(Nález ze dne 4. dubna 1921 č. 1588.)
Věc: Karel J. a spol. na Král. Vinohradech proti nájemnímu úřadu na Král. Vinohradech stran zvýšení činže.
Výrok: Naříkané rozhodnutí se zrušuje pro vady řízení.
Důvody: Nájemní úřad na Král. Vinohradech povolil naříkaným rozhodnutím Anně K., majitelce domu čp. 890 na Král. Vinohradech, aby zvýšila nájemné v tomto domě, počínajíc termínem listopadovým 1920 po dobu čtyř roků o 30 proc. Povolení toto bylo řečené majitelce domu uděleno z toho důvodu, že vydala na mimořádné nutné opravy a obnovy domu částku 3694 K 62 h. Určuje míru zvýšení nájemného předpokládal nájemní úřad, že celoroční hrubý výnos domu činí 6250 K. Umoření nákladu rozpočetl úřad na dva roky. Aby však dostalo se majiteli náhrady nákladu v plné výši »i s 50 proc. daní činžovní«, stanovil úřad, že nájemníci mají platiti zvýšené nájemné po čtyři roky. Zvýšení stanoveno bylo 30 proc. posledního nájemného.
Na toto rozhodnutí podali stížnost nájemníci Karel J. a spol. Stížnost obsahuje tyto námitky:
1. že rozhodnutí bylo přečteno nájemníkům jako hotová věc, a že nebylo znalecky prozkoumáno, zdali opravy domu jsou nutné, a účty majitelkou předložené správné a přiměřené, zejména že nebyl nutný nátěr oken i dveří, majitelkou domu účtovaný, a vydání s tím spojené že bylo přílišné,
2. že na opravu střech a komínů majitelkou domu účtovanou vybrala tato roku 1919 od nájemníků 10 proc. přirážku, aniž dala tehdy tyto opravy provésti,
3. že hrubý výnos činžovní, jejž nájemní úřad položil za základ svého výpočtu částkou 6250 K, je příliš nízký, ježto chybí v něm nájemní hodnota bytu majitelkou samou obývaného a mimo to také nájemné z přízemního bytu o jednom pokoji,
4. že nebylo hleděno k majetkovým poměrům nájemníků,
5. že povolené 30 proc. zvýšení počítá se neprávem z posledního nájemného, ačkoli po zákonu má se počítati z nájemného v r. 1914. Mimo to je prý ve výši posledního nájemného obsažena »10 proc. přirážka« vybíraná z nájemného pro městský důchod, takže ukládá se prý nájemníkům »přirážka z přirážek«, což se dle mínění stížnosti příčí zákonu,
6. že do úhrady nákladů na nájemníky rozvržené započítává se »50 proc. daň činžovní«, čehož však prý všechny nájemní úřady nečiní.
Maje rozhodnouti o stížnosti této, pokládal nejvyšší správní soud za nutné přihlédnouti blíže k ustanovením zákonným, kterých bylo úřadem použito.
Dle § 8, odst. 4. č. 4 zákona z 8. dubna 1920 č. 275 sb. z. a n. může úřad svoliti ke zvýšení nad 20 proc. nájemného, které bylo smluveno 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvém pronájmu, je-li zvýšení odůvodněno nákladem učiněným na občasné nebo mimořádně nutné opravy a obnovy domu, provedené po vyhlášení zákona.
Dle § 8, odst. 6 cit. zák. lze nájemné z řečeného důvodu zvýšiti jen. prokáže-li pronajímatel, že 20 proc. zvýšení dle § 8, odst. 8 (ve smyslu § 8, odst. 1) nestačí, aby se náklad v přiměřené lhůtě umořil.
Dle téhož odstavce lze zvýšiti nájemné z řečeného důvodu jen na dobu dostačující k umoření nákladu.
Je-li zvýšení takové odůvodněno, může úřad dle § 8, odst. 8 přihlížet' také k majetkovým a výdělkovým poměrům pronajímatelovým a nájemníkovým, jakož i k jiným okolnostem případu a zvýšení podle svého uvážení rozvrhnouti zcela nebo z části na nájemníky.
V předcházejícím odstavci ustanovuje se v příčině zvýšení nájemného z jiných titulů § 8, odst. 4 (č. 1—3), že zvýšení toto nesmí pro jednotlivý byt činiti více než na něj připadá z úhrnné částky zvýšení podle poměru nájemného z jednotlivého bytu k součtu nájemného ze všech bytů a nájemních hodnot nepronajatých součástí domu položených za základ daňovému předpisu. Dle § 15 cit. zákona rozhoduje úřad o tom, je-li zvýšení nájemného dle § 8 přípustno, v nesporném řízení, vyslechna, je-li toho třeba, znalce. Z ustanovení právě uvedených podávají se následující zásady:
I. Základní podmínkou zvýšení nájemného dle § 8, odst. 4, č. 4 jest náklad učiněný na občasné nebo mimořádně nutné opravy a obnovy domu, byly-li opravy a obnovy provedeny po 3. květnu 1920 (den vyhlášení zákona). Důvodem zvýšení nájemného nejsou tedy pouhé výlohy udržovací, jež každoročně pravidelně se opakují (§ 8, odst. 9), nýbrž toliko výlohy na opravy a obnovy, kterých jest občas (periodicky) zapotřebí následkem normálního opotřebení budovy, aby dům byl zachován v řádném a dobrém stavu, jakož i výlohy na opravy a obnovy, jež se stanou nutnými mimořádně, tedy z příčiny jiné než z normálního opotřebení, jako následkem živelních pohrom nebo jiného poškození. Důvodem zvýšení nájemného není dle toho ani náklad na zlepšení a zdokonalení (meliorace) stavu domu, ani náklad na opravy a obnovy, jichž k zachování řádného stavu budovy jest sice dle povahy jejich zapotřebí, aniž však dosud potřeba tato nastala.
II. Zvýšením dle § 8, odst. 4, čís. 4 má býti náklad na řečené opravy a obnovy domu »umořen«. Dle § 8, odst 6 jest nájemné zvýšiti na dobu dostačující k umoření tohoto nákladu. Povolené zvýšení má tedy býti pronajímateli plnou náhradou učiněného nákladu, pokud náklad není snad umořen již zvýšením do 20 proc., k němuž není dle § 8, odst. 1 úředního povolení zapotřebí.
Poněvadž však zvýšení nájemného má samočinně v zápětí i zvýšení daně činžovní a jiných dávek veřejných, dostává se ze zvýšeného nájemného pronajímateli jen oné částky, která zbude po uhrazení vyšší daně činžovní a vyšších dávek veřejných. Má-li tedy doba, na kterou se povolí zvýšení z titulu nákladů na opravy a obnovy domu, dostačiti k umoření nákladů, je nutno bráti v počet i kvótu daně činžovní s dávkami veřejnými, která na zvýšené nájemné připadá.
III. O rozvrhu řečeného nákladu na jednotlivé nájemníky ustanovuje § 8, odst. 8 výslovně jen tolik, že úřad může také přihlížeti k okolnostem individuelního případu (zejm. k majetkovým a výdělkovým poměrům pronajímatelovým a nájemníkovým) a že může zvýšení rozvrhnouti podle svého uvážení zcela nebo z části na nájemníky.
Ustanovení toto míří zřejmě jen na případy, kde vyskytují se okolnosti zvláštního zřetele hodné. Pokud strany neuplatňují zvláštních okolností ve smyslu odstavce osmého, nedává zákon v odstavci tomto pro rozvrh zvýšení přímých direktiv. Úzká spojitost odstavce osmého s odstavcem předcházejícím, dle něhož tangenta úhrnného zvýšení z důvodů § 8, odst. 4. č. 1—3 na jednotlivý byt připadající má odpovídati poměru nájemného z tohoto jednotlivého bytu k součtu nájemného ze všech bytů a nájemních hodnot nepronajatých součástí domu, ukazuje však zcela zřetelně, že rozvrh dle tohoto poměru má býti pravidlem i pro zvýšení dle § 8, odst. 4, č. 4. Stanovit se v odstavci osmém toliko, že k okolnostem zvláštního případu sluší také přihlížeti, kdežto pro případy, kde zvláštní okolnosti uplatňovány nejsou, postrádal by zákon všeliké direktivy, kdyby nemělo býti použito zásady vyslovené v odstavci předchozím.
Jakmile je však zjištěn úmysl zákona, že zásada právě řečená má platiti i pro rozvrh zvýšení dle § 8, odst. 4, č. 4, objeví se i ustanovení osmého odstavce, že úřad »může« přihlížeti ke zvláštním okolnostem případu, v plném světle a v pravém svém smyslu. Zákon zde prostě stanoví, že úřad, jsou-li uplatňovány takové okolnosti zvláštní, není vázán zásadou odstavce předchozího, nýbrž »může« na základě vlastního hodnocení okolností zvláštních stanoviti rozvrh odchylný. Jiného smyslu nelze obratu »může přihlížeti« v této souvislosti přikládati. Není tím tedy řečeno, že jest ponecháno libovůli úřadu, chce-li ke zvláštním okolnostem případu přihlížeti čili nic, nýbrž úřad jest, uplatňuje-li některá ze zúčastněných stran takovéto okolnosti zvláštní, nejen oprávněn, nýbrž i povinen návrh strany vzíti v úvahu, zodpověděti nejprve otázku, zdali okolnosti stranou uplatňované spadají v rámec oněch okolností, jež zákon v odstavci osmém má na zřeteli, a v kladném případě okolnosti tyto na základě zjištěného skutkového materiálu oceniti a dle toho rozvrh zvýšení upraviti.
IV. Pro otázku, jaké ciferné výše smí zvýšení nad řečených 20 proc. (§ 8, odst. 1) dosáhnouti, jest rozhodná nejprve výše nákladu, pokud ve smyslu § 8, odst. 6 není umořen. Poněvadž náklad tento má se »umořiti« v přiměřené lhůtě, padá na váhu dále i doba umořovací a konečně poměr, dle kterého se zvýšení rozvrhuje. Jakým způsobem vyjádří úřad zvýšení na podkladu těchto složek vyšetřené, je lhostejno. Může je vyjádřiti buď absolutní číslicí nebo také poměrem k jinému absolutnímu číslu, tedy také v procentech nájemného. Užije-li tohoto způsobu, je lhostejno, vyjádří-li zvýšení procenty nájemného k 1. srpnu 1914 či procenty posledního nájemného. Záleží jen na tom, aby částka takto vyjádřená rovnala se tangentě na jednotlivého nájemníka dle momentů svrchu uvedených vyplývající.
V. Úřad má rozhodovati v řízení nesporném. Procesní normy, jimiž se má říditi, sluší tedy hledati, pokud zákon o ochraně nájemníků nemá ustanovení zvláštních (srv. § 23, odst. 1), v patentu ze dne 9. srpna 1854 č. 208 ř. z., který upravuje soudní řízení ve věcech nesporných. Dle tohoto zákona (§ 2, odst. 2, č. 5) je úřad zejména povinen vyšetřiti veškeré relevantní okolnosti z úředníci povinnosti a vyslechnouti o okolnostech těchto strany samy i jiné věci znalé osoby, je-li třeba, i znalce. V § 15. odst. 3 zák. o ochraně nájemníků ustanovuje se mimo to výslovně, že úřad má vyslechnouti znalce, je-li toho třeba.
Ve sporném případě zjistil žalovaný úřad náklad na opravy a obnovy domu § 8, odst. 4, č. 4) částkou 3694 K 62 h, a rozvrhl jej na nájemníky dle poměru nájemného z jednotlivých bytů k celoročnímu hrubému výnosu domu, zjištěnému částkou 6250 K, stanovil dobu umořovací dvěma roky, zvýšení na tomto podkladě vyšetřené vyjádřil pak v procentech posledního nájemného, stanoviv dobu zvýšení čtyřmi roky, aby pronajímateli byl nahrazen učiněný náklad i s 50 proc. daně činžovní.
Stížnost vytýká především (ad 1), že nebyla náležitě zjištěna základní podmínka zvýšení, t. j. že nebyl znalecky zjištěn náklad na opravy a obnovy domu, a popírá zejména nutnost a přiměřenost nákladu na nátěr oken a dveří, poněvadž prý nátěr tento proveden byl posledně teprve roku 1914.
Pokud stížnost namítá, že náklad posléze řečený nebyl nutný a přiměřený, vytýká tím v podstatě, že oprava, o kterou jde, byla provedena dříve než nastala potřeba (viz zásadu č. I.). Leč otázka tato stejně jako otázka přiměřenosti učiněného nákladu není otázka právní, nýbrž skutková, kterouž se nejvyšší správní soud dle § 6, odst. 1 zák. o správ. soudě nemůže věcně zabývati.
Pokud však se vytýká, že nutnost a přiměřenost nákladu tohoto, jakož vůbec veškerý náklad úřadem předpokládaný nebyly znalecky zjištěny, bylo ovšem věcí stěžovatelů, aby již v řízení správním formulovali své námitky proti nákladovým položkám pronajímatelkou účtovaným, a bylo by pak bývalo úkolem úřadu, aby, ježto jde o okolnost pro meritum otázky významnou, námitkami těmito se zabýval, a zaujal také stanovisko k případnému návrhu na slyšení znalce, při čemž náleželo uvážiti, zdali dle okolností případu vskutku jest zapotřebí vyslechnouti znalce, či dostačí-li snad k posouzení otázky nutnosti a přiměřenosti účtovaných nákladů odborné znalosti úřadu, jehož členy jsou jak vlastníci domů, tak i nájemníci.
Stěžovatelé sice netvrdí, že námitky, pokud se týče návrh na slyšení znalce v řízení správním přednesli, leč dle tvrzení jejich, žalovaným úřadem nepopřeného a spisy jednacími nijak nevyvráceného, bylo stěžovatelům naříkané rozhodnutí přečteno »jako hotová věc«, což má zřejmě ten smysl, že nebyli před vydáním naříkaného rozhodnutí o skutkových předpokladech vyslechnuti, jak žádá toho zásada svrchu pod č. V. uvedená, a že neměli tudíž žádné příležitosti námitky a návrh svrchu dotčený v řízení správním uplatniti. Nelze tedy stěžovatelům klásti za vinu. že své námitky a návrhy v příčině zjištění nákladu na opravy domu učiněného nepodali již v řízení správním, a nemůže tedy skutková podstata úřadem předpokládaná proti nim působiti. Dlužno proto v nedostatečném vyšetření skutkových okolností svrchu uvedených spatřovati podstatnou vadu řízení.
V další námitce (ad 2) vytýká stížnost, že v nákladu, který byl zvýšením nájemného na nájemníky rozvržen, obsažena jest též položka na opravu střech a komínů, kterýžto náklad prý nájemci pronajímatelce již předem nahradili. Ze zásady svrchu pod č. II. vyložené, že zvýšení nájemného dle § 8, odst. 4, č. 4 představuje náhradu nákladů pronajímatelem učiněných, plyne s logickou nutností, že náklady pronajímateli jiným způsobem nahrazené nemohou býti podkladem pro zvýšení nájemného po rozumu § 8, odst. 4, č. 4. K řádnému zjištění skutkové podstaty náleží tudíž i vyšetření skutkové okolnosti právě vzpomenuté, v čemž vzhledem k tomu, co svrchu (ad 1) uvedeno, spočívá rovněž podstatná vada řízení.
Totéž platí o námitce (č. 3), která vyťuká, že součet nájemného ze všech bytů a nájemních hodnot nepronajatých místností, jejž úřad položil částkou 6240 K za základ rozsahu zvýšení na nájemníky, jest neúplný, ježto prý není v něm obsažena nájemní hodnota bytu majitelčina a jednoho bytu nájemního. Tím vyřízeny jsou námitky pod č. 1—3 uvedené.
V další námitce (ad 4) vytýká stížnost, že úřad nehleděl k majetkovým poměrům nájemníků. Dle zásady shora pod č. III. vyložené přísluší nájemníkům, kteří uplatňují zvláštní okolnosti, nárok, aby úřad okolnosti takové posoudil a podle svého uvážení rozhodl, zdali zvýšení jest rozvrhnouti dle pravidla vysloveného v sedmém odstavci § 8 zákona, či sluší-li se od pravidla toho ve smyslu odstavce osmého uchýliti.
Chtějí-li však strany zvláštní okolnosti případu uplatniti, nestačí, aby zcela povšechně dovolaly se ustanovení § 8, odst. 8, nýbrž je třeba, aby okolnosti, z nichž vyvozují svůj nárok na rozvrh zvýšení od pravidla se odchylující, uvedly zcela konkrétně. Nejsou-li okolnosti takové konkretisovány, nelze říci, že úřad zanedbal své povinnosti svrchu v zásadě III. vyložené. Poněvadž pak ani stížnost k tomuto soudu podaná řečených okolností nijak nekonkretisuje, obmezujíc se na zcela povšechný poukaz na »majetkové poměry nájemníků«, nemohl soud uznati, že žalovaný úřad v tomto směru opomenul vyšetřiti skutkový moment pro rozhodnutí relevantní.
Námitka (č. 5), že úřad povolené zvýšení nájemného neprávem vyměřil v procentech posledního nájemného, jest vyvrácena tím, co vyloženo bylo svrchu pod č. IV.
Poslední námitka (č. 6), která vytýká, že úřad započetl do úhrady nákladů i »50 proc. daň činžovní«, jest, pokud čelí proti tomu, že úřad započetl veřejné dávky následkem zvýšení nájemného pronajímatele postihující do číselného podkladu zvýšení, vyvrácena tím, co svrchu vyloženo pod č. II.
Proti tomu však, že žalovaný úřad toto zvýšení veřejných dávek započítal právě 50 procenty, stížnost žádné konkrétní námitky neformuluje.
Jsou tedy námitky posléz dotčené (ad 4, 5, 6) bezdůvodny. Hledě k vadám řízení svrchu uvedeným (ad 1, 2, 3) bylo však naříkané rozhodnutí dle § 6, odst. 2 zákona o správním soudě zrušiti.

Citace:

č. 793. Sbírka nálezů Nejvyššího správního soudu ve věcech administrativních. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1922, svazek/ročník 3, s. 408-413.