Čís. 6301.

I při smíru dlužno zkoumati, zda nároky, jichž se týkal, neplynuly z právního jednání podle §u 879 obč. zák. neplatného.
Ochrana nájemců (zákon ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n.).
Nejde o odstupné podle §u 20 (2) zák., zavázal-li se při skončení nájemního poměru pronajímatel nahraditi nájemci pouze výlohy spojené svého času skutečně s opatřením bytu (úroky z napřed zaplaceného nájmu, vysoká provise za opatření bytu, jehož nájem byl zamýšlen na delší dobu, nežli po níž skončil).
(Rozh. ze dne 21. září 1926, Rv II 244/26.)
Žalobce najal v srpnu 1923 od žalovaného byt a zaplatil nájemné na 3 roky předem. Na provisi za sprostředkovaní bytu zaplatil žalobce 2700 Kč. V roce 1925 žaloval žalovaný nynějšího žalobce na vyklizení a za sporu uzavřely strany smír, dle něhož se nynější žalovaný zavázal žalobci zaplatiti (kromě vrácení předem zaplaceného nájemného, jež tu v úvahu nepřichází) 3000 Kč jakožto náhradu za úroky z předem zaplaceného nájemného a za provisi, vyplacenou žalobcem při opatření bytu. Ježto se žalovaný těchto 3000 zdráhal zaplatiti, domáhal se jich žalobce žalobou, jíž bylo vyhověno soudy všech tří stolic, Nejvyšším soudem z těchto
důvodů:
Nesprávné posouzení právní spatřuje dovolatel v tom, že odvolací soud uznal, že nejde o odstupné podle §u 20 druhý odstavec zákona o ochraně nájemců, z toho důvodu, poněvadž žalobce dal si nahraditi pouze výlohy, spojené svého času skutečně s opatřením bytu. Dovolatel míní, že zákon prohlašuje v §u 20 za odstupné bezvýjimečně všechno, co je poskytováno, nebo slibováno za poskytnutí bytu nebo v souvislosti s tím, a že nerozeznává, zda požadavek odstupného je hospodářsky odůvodněn, či nikoli; že zákon nedovoluje užívateli bytu ani, by si dal nahraditi náklady, jichž protihodnota (§ 18) zůstává v bytu, že tedy tím méně mohou býti požadovány náklady, z nichž nový nájemce nemá prospěchu; že podle doslovu zákona je odstupným všechno, co je poskytováno nebo slibováno nad zákonité nájemné za odstoupení bytu; — Čís. 6301 —
1313
že tedy je také nepřípustno, by žalobce dal si hraditi provisi, kterou snad musil zaplatiti za opatření bytu dřívější nájemce, za kteroužto provisi žalobce obdržel plnou protihodnotu tím, že se mu dostalo bytu a že toho bytu používal po dva roky. Dovolatel uznává, že sice byl povinen vrátiti žalobci do předu zaplacené nájemné, ale že vše ostatní není ničím jiným, než nepřípustným odstupným, že žalobci nepříslušel ani nárok na náhradu úroků, jelikož tyto po dobu užívání bytu byly částí nájemného, a jelikož od okamžiku, kdy skončilo užívání bytu, žalobce ničeho neztrácel na úrocích, neboť mu žalovaný toho dne vrátil celý do předu zaplacený nájem. Posléze tvrdí dovolatel, že jeho závazek ku placení odstupného je tím více neplatný, poněvadž podle dopisu ze dne 2. června 1925 neučinil závazku přímého, nýbrž zavázal se pouze vymoci odstupné na novém nájemníku a zaručil se za tento závazek. Že podle §§ 17 a 20 zákona o ochraně nájemců ani on sám nebyl oprávněn, by odstupné přesunul na nového nájemníka, že takové jednání je zapovězeno zákonem a je neplatné, a že za právní jednání zapovězené a neplatné nemůže býti převzato platné rukojemství. Není tím podle čís. 4 §u 503 c. ř. s. uplatněný důvod dovolací opodstatněn. Podle §u 879 obč. zák. smlouva, která se příčí zákonnému zákazu nebo dobrým mravům, je neplatna. Podle §u 1380 obč. zák. náleží i smír ke smlouvám oboustranně závazným a posuzuje se podle týchž zásad, platí tedy i o něm přes to, že je obnovou, kterou se sporná nebo pochybná práva tak určují, že se každá strana zavazuje navzájem něco dáti, učiniti nebo opomenouti, předpis §u 879 obč. zák. Proto právem zkoumal odvolací soud, zda nároky, o kterých byl uzavřen v úvahu přicházející smír, plynuly z právního jednání zakázaného a podle §u 879 obč. zák. neplatného. Dovolatel míní, že kromě předem zaplaceného nájemného vše ostatní není ničím jiným, než nepřípustným odstupným, jmenovitě, že jím byla provise, kterou žalobce svého času musil zaplatiti za obstarání bytu, o který jde, dále, že žalobci nepříslušel nárok na náhradu škody, jelikož tyto po dobu užívání bytu byly částí nájemného, a jelikož od okamžiku, kdy skončilo užívání bytu, žalobce ničeho neztrácel na úrocích, neboť mu žalovaný toho dne vrátil celý předem zaplacený nájem. Nelze mu dáti za pravdu. Sprostředkovatelská smlouva o sprostředkování bytu není zakázána nijakým zákonem; zaplatil-li tedy žalobce za sprostředkovaní bytu, o který jde, provisi, nejde tím o plnění zákonem zakázané, nebo dobrým mravům se příčící. Byla-li žalobcem, jak bylo zjištěno, zaplacena za sprostředkování bytu, o který jde, provise 2700 Kč, tedy značně vysoká a bytovou nouzí vysvětlitelná, byla žalobcem zakalkulována do činže a do dlouho trvajícího nájmu, hospodářská protihodnota této provise nebyla ztrávena pouze dvouletým bydlením žalobcovým, jak tvrdí dovolatel, proto její zařazení do smírového peníze nemá právní povahy odstupného, jak odvolací soud správně dovodil, neboť je pouze náhradou skutečně učiněného nákladu žalobcova. Také se nepříčí ani zákonnému zákazu, ani dobrým mravům závazek dovolatelů ku zaplacení 10% úroků z činže 8700 Kč do předu zaplacené za dobu od 1. srpna 1923 do 1. května 1925, uváží-li se, že zaplacením činže za tři roky do předu dostalo se žalovanému v podstatě kapitálu, na který neměl zákonitého nároku (zásada § 1100 obč. zák.), že opatření tohoto kapitálu žalobcem, jenž jest obchodníkem, podle všeobecně známých poměrů úvěrových představovalo úrokový náklad v této výši, jenž ovšem také musil býti žalobcem zakalkulován do nájemného, s předpokladem, že nájemní smlouva potrvá déle, než dva roky. Proto také zařazení této částky do smírového peníze nemá právní povahy odstupného, neboť je pouze náhradou skutečně učiněného nákladu žalobcova.

Citace:

č. 6301. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1927, svazek/ročník 8/2, s. 276-278.