Čís. 6384.

Pronájem volného místa na dvoře a nárok pronajímatele na vyklizení a vrácení kolny, vystavěné nájemcem na dvoře.
Byla-li předmětem nájmu kolna, podléhá nájem ochraně nájemců. Byla-li předmětem nájmu pouze volná plocha na dvoře, nepodléhá nájem ochraně nájemců. Pokud jest v tomto případě pronajímatel oprávněn žádati i odevzdání kolny.
Dědicové nájemce mohou zrušiti nájemní poměr pouze prohlášením, že v něm nehodlají pokračovati. Nestačí projev pouze některých z presumptivních ještě nepřihlášených dědiců.
(Rozh. ze dne 19. října 1926, Rv 1 1267/26.)
Žalující spolek pronajal roku 1921 Josefu J-ovi na dobu čtyř let na svém dvoře volné místo, na němž pak Josef J. zbudoval kůlnu. Pronajímatel si při tom vyhradil, že nesmí přenecháním dvora utrpěti újmu. Josef J. zemřel dne 24. ledna 1925. Kůlny užíval žalovaný Rudolf J., jemuž prý ji dal Josef J. na deset let do podnájmu. Po uplynutí čtyřleté nájemní doby domáhal se žalující spolek na žalovaném, by kůlnu vyklidil a žalobci odevzdal. Oba nižší soudy uznaly podle žaloby, majíce za to, že předmětem nájmu bylo místo na dvoře, nikoli kolna na něm zřízená, a že proto nejde o místnost, podléhající zákonu o ochraně nájemníků. Odsouzení žalovaného k odevzdání kolny odůvodnily tím, že žalující spolek nabyl k ní vlastnictví podle zásady superficies cedit solo.
Nejvyšší soud zrušil rozsudky obou nižších soudů a vrátil věc prvému soudu, by, doplně řízení, znovu rozhodl.
Důvody:
Dovolatel má pravdu v tom, že by snad nemohl býti odsouzen k odevzdání kolny, když žalující spolek pronajal jenom místo na dvoře. Odvolací soud praví sice, že předmětem nájmu zůstalo místo na dvoře, ale že dle zásady superficies cedit solo lze se domáhati vyklizení kolny, na místě tom zřízené. Zřejmě tedy vychází z úsudku, že vlastníkem kolny — Čís. 6384 —
1494
se stal žalující spolek. Ale nelze beze všeho přisvědčiti názoru, že žalovaný je povinen odevzdati kolnu, nebyl-li zjištěn blíže obsah nájemní smlouvy. Dle §u 1109 obč. zák. má se vrátiti věc najatá v tom stavu, v jakém byla přijata. Byla-li tedy předmětem nájmu volná prostora na ploše dvora, je povinen nájemce vrátiti tuto a jen, byla-li předmětem nájmu kolna, která se měla teprve zříditi, byl by povinen vrátiti kolnu. Žalující spolek uvádí v žalobě, že přenechal Josefu J-ovi volnou plochu na dvoře, ale domáhá se odevzdání kolny na ní zřízené. Žádání žalobní je tedy v rozporu s přednesem žalobkyně, a tu bylo dle §§ 180 a 182 c. ř. s. povinností soudu, by rozpor ten vysvětlil a od stran žádal objasnění toho, co bylo vskutku předmětem nájemní smlouvy. Byla-li předmětem kolna, šlo o místnost ve smyslu zákona o ochraně nájemníků, ježto jde o prostor zevně stěnami ohraničený, a nájem by podléhal zákonu o ochraně nájemníků. Proto by bylo lze zrušiti jej jenom dle §u 2 onoho zákona buď tím, že nájemník prohlásil, že v nájmu pokračovati nehodlá, nebo výpovědí se svolením soudu. V tom případě by tedy uplynutím nájemní doby dnem 28. června 1925 nájem nebyl skončil, ježto by byl ve smyslu §u 2 cit. zákona na neurčitou dobu prodloužen. Pokud pak trvá nájem, měl by v něm žalovaný důvod k tomu, by jako podnájemník kolnu dále podržel v podnájmu. V tomto případě přišlo by však v úvahu, zda skončil nájem prohlášením dědiců zemřelého Josefa J-a. Ale pak by nebylo lze přisvědčiti odvolacímu soudu, že šlo o pouhou možnost obnovy nájmu již skončeného a nikoli trvající poměr nájemní. Tento poměr mohou dědicové Josefa J-a zrušiti prohlášením, že v nájmu pokračovati nehodlají. V tomto směru se nižší soudy otázkou zrušení nájmu neobírají. Prvý soud zjišťuje, že dědicové Josefa J-a dali kolnu žalujícímu spolku k disposici a o další nájem se nestarali. Tu však dovolatel právem vytýká, že projev jen některých z presumptivních ještě nepřihlášených dědiců by nestačil. Josef a Václav J. nepřihlásili se k dědictví, nelze je tedy pokládati za zástupce pozůstalosti, ani za nástupce Josefa J-a v nájemním poměru. Tento zatím nepřešel na nikoho, nýbrž trvá pro pozůstalost (§ 547 obč. zák.). V tom směru odvolací soud neřeší výtky, činěné rozsudku prvého soudu, a nevyřídil úplně odvolání. Bylo-li však předmětem nájmu volné místo na dvoře, nepodléhá ovšem zákonu o ochraně nájemníků. Domáhá-li se žalující spolek přes to odevzdání kolny, mohl by tak učiniti jenom, kdyby podle ujednání a úmyslu stran měla přes to, že předmětem nájmu mělo býti jenom místo na dvoře, zřízená kolna zůstati žalujícímu spolku, ať již jako úplata za užívání nebo za náhradu. V tom případě byl by žalující spolek oprávněn žádati i odevzdání kolny. Nebylo-li tomu tak, byl by po skončení nájmu nájemce povinen odevzdati toliko volnou plochu dvora. V tom případě, že by odstranění kolny nebylo možno bez porušení podstaty pozemku, bylo by řešiti případ výkladem smlouvy nájemní, co bylo pro tento případ buď skutečným nebo předpokládaným úmyslem stran, nebo co by dle poctivého styku právního odpovídalo duchu smlouvy (§ 914 obč. zák.). Tu bylo by zejména uvážiti, zda odstranění stavby při nemožnosti zřízení dřívějšího stavu by neodporovalo znění dohody, dle níž neměl pronajímatel utrpěti újmu, po případě hleděti k ustanovení §u 1097 obč. zák. O tom, jak by pronajímatel se měl vyrovnati v takovém případě s nájemcem nebo žalovaným ohledně případné náhrady, netřeba uvažovati, ježto v tomto sporu se o to nejedná.

Citace:

č. 6384. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1927, svazek/ročník 8/2, s. 457-459.