Čís. 5183.

Obecná cena nemovitosti ve smyslu řádu pro dávku z přírůstku hodnoty rovná se v podstatě obecné ceně dle §u 305 obč. zák. Při zjišťování této obecné ceny jest šetřiti předpisů odhadního řádu nemovitostí, pokud se srovnávají se zvláštním účelem tohoto ocenění. Kromě ceny odhadní, vyšetřené dle §u 16 odstavec třetí odh. řádu jest zjistiti též cenu prodejovou dle §u 17 odh. řádu. Na soudu pak jest, by určil sám cenu obecnou.
(Rozh. ze dne 14. července 1925, R II 214/25.) Rekursní soud zrušil usnesení prvého soudu, jímž byla stanovena hodnota domu za účelem vyměření dávky z přírůstku hodnoty a vrátil věc prvému soudu, by ji, vyčkaje pravomoci, znovu projednal a rozhodl. Důvody: Nelze souhlasiti se způsobem, jak přírůstek hodnoty byl zjištěn v řízení prvé stolice. »Přírůstek hodnoty« rovná se rozdílu mezi zcizovací hodnotou nemovitosti a cenou nabývací. Za cenu nabývací pokládá zákon (nelze-li ji bezpečně zjistiti, nebo jsou-li pochybnosti o správnosti zjištěné nabývací ceny) »vyšetřenou hodnotu obecnou v době nabytí « Rozhoduje tedy kupní cena, za kterou se věc kupuje, a nelze-li tuto cenu zjistiti, cena, jíž se obyčejně docílí zcizením věci (vzhledem k místním a časovým poměrům (§ 305 obč. zák.). Postup při určení hodnoty prodejové je upraven předpisem §u 17 odhadního řádu (nař. ze dne 25. července 1897, čís. 175 ř. zák.). V tomto případě nebyla zjištěna hodnota prodejová (obchodní, tržní), jak to právě bylo uvedeno, nýbrž byla vyhledána hodnota kapitalisováním výtěžku činžovního a oceněním podle hodnoty pozemkové a stavební, při čemž průměr z obojího ocenění byl pokládán za hodnotu odhadní (§ 16 odh. řádu). Tento postup vyhledání odhadní ceny neodpovídá zákonu. Nejvyšší soud nevyhověl dovolacímu rekursu navrhovalelky.
Důvody:
Stěžovatelka uznává, že bylo v tomto případě zjistiti obecnou cenu domu. Lze s ní souhlasiti také v tom, že obecná cena ve smyslu dávkového řádu se v podstatě rovná řádné ceně dle §u 305 obč. zák., nebo-li ceně prodejové, t. j. ceně, již lze za nemovitost docíliti v rozhodné době na volném trhu podle stavu a jakosti nemovitosti bez ohledu na okolnosti mimořádné neb osobní poměry súčastněných osob (srv. obdobné ustanovení §u 10 vládního nařízení ze dne 27. července 1920, čís. 463 sb. z. a n.). Konečně má stěžovatelka pravdu i potud, že při zjišťování teto obecné ceny jest šetřiti předpisů odhadního řádu nemovitostí, pokud se ovšem srovnávají se zvláštním účelem tohoto ocenění. V tom smyslu se ustálila celkem judikatura tohoto nejvyššího soudu. Ale na omylu jest stěžovatelka, tvrdíc, že tuto obecnou cenu lze určiti jedině způsobem, uvedeným v třetím odstavci §u 16 odh. ř. nem., totiž zjištěním průměru mezi oceněním podle kapitalisovaného výtěžku činžovního a oceněním podle hodnoty pozemkové a stavební, že tedy způsob, jakým v tomto případě postupovali znalci a soud prvé stolice, byl bezvadným. Průměrná cena, určená takto více méně šablonovitě, bez ohledu na zvláštní poměry místní a časové, jest cenou odhadní, která se bere za základ v řízení dražebním při stanovení nejnižšího podání, ale není cenou obecnou ve smyslu řádu dávkového, při níž rozhodují poměry času a místa (§ 305 оbč. zák.). Že při vyměřování dávky z přírůstků hodnoty dlužno přesně rozlišovati mezi odhadní cenou a cenou obecnou, plyne zřejmě z ustanovení druhého odstavce §u 7 dávk. ř. Oprávnén jest tedy požadavek odpůrkyně, aby alespoň vedle ceny odhadní, vyšetřené dle §u 16 odstavec třetí odh. ř. nem., zjištěna byla též přímo cena prodejová podle §u 17 odh. ř. nem. Na soudu pak jest, aby, porovnaje onu cenu odhadní s touto cenou prodejovou, a hledě k případným údajům a připomínkám stran, určil sám, nejsa vázán posudkem znalců, podle zásad §u 272 с. ř. s. ve smyslu §u 30 odh. ř. nem. cenu obecnou. Pouze takovýto postup skýtá záruku, že bude zjištěna ne jen nějaká cena fiktivní, která by nezávisle na skutečných poměrech vyhovovala předpisům právním, nýbrž skutečná cena nemovitosti tak, jak se utvořila v hospodářském životě a svobodném obchodě, t. j. cena obecná ve smyslu řádu dávkového (srv. rozhodnutí čís. 4003 sb. n. s., vydané v případě obdobném a Freudenfeld: Wertzuwachsabgabe str. 85 a násl.). Námitku stěžovatelky, že od soudních znalců a soudu nelze očekávati tolik znalostí poměrů, by mohli zjistiti tuto cenu, nutno odmítnouti jako nemístnou a bezdůvodnou. Poněvadž se v tomto případě znalci a soud nezachovali způsobem zde naznačeným, nepochybil soud rekursní, když, zrušiv usnesení soudu prvé stolice, uložil mu, aby doplně řízení, znovu rozhodl.

Citace:

Čís. 5183. Váž. civ., 7 (1925), sv. 2. Praha: Právnické vydavatelství v Praze, 1926, svazek/ročník 7/2, s. 156-158.