Čís. 8601.

Umluvil-li dosavadní majitel domu s nájemníkem, že vyklidí byt do určité doby, jde, stala-li se úmluva vzhledem k zamýšlenému prodeji domu, k němuž pak před onou dobou došlo, o smlouvu ve prospěch třetí osoby, příštího majitele domu. Vymáhati splnění této úmluvy na nájemníku jest oprávněn nejen nový majitel domu, nýbrž i jeho dřívější majitel, jenž vyklizení s nájemcem umluvil.
(Rozh. ze dne 3. ledna 1929, R I 1028/28.) — Čís. 8601 —
4
Žalobce, bývalý majitel domu č. p. 63, domáhal se na žalovaných vyklizení místností v tomto domě v době, kdy byl již dům prodal Kamile R-ové, jíž se byl zavázal místnosti v domě č. p. 63 vykliditi. Procesní soud prvé stolice žalobu zamítl, maje za to, že výhradně oprávněna k žalobě byla by pouze nynější vlastnice domu, Kamila R-ová. Odvolací soud zrušil napadený rozsudek a vrátil věc soudu prvé stolice, by, vyčkaje pravomoci, řízení doplnil a znovu rozhodl. Důvody: Žalobce František Ch. domáhá se podle žaloby výroku, že žalovaní jsou povinni pod exekucí do 14 dnů vykliditi v domě č. p. 63 byt sestávající z krámu, dílny, kuchyně, pokoje v přízemí, pokoje v 1. poschodí a místa ve sklepě; návrh tento při ústním líčení dne 25. května 1928 upravil takto: Zjišťuje se, že žalovaní nemají práva obývati v domě čp. 63 byt sestávající z krámu, dílny, kuchyně, pokoje v přízemí, pokoje v 1. poschodí a místa ve sklepě a jsou povinni, aby byt ten do 14 dnů pod exekucí vyklidili. Tento nárok opírá žalobce o ujednání, které dne 4. ledna 1927 učinil s oběma žalovanými Dr. Vilém S. jménem manželů Ch-ových a dle kterého se žalovaní zavázali vykliditi sporný byt a majiteli domu jej odevzdati nejdéle do 1. října 1927, při čemž vzdali se odkladu exekuce na vyklizení; spolužalovaná Emilie K. tehdy výslovně prohlásila, že s ujednáním v informaci obsaženým souhlasí; žalobce tvrdí dále, že téhož dne 12. ledna 1927 uzavřena byla dodatečná úmluva s Kamilou R-ovou, podle které se prodávající zavázali kupující odevzdati do 1. října 1927 krám a byt s příslušenstvím v koupeném domě Josefem T-em užívaný. Proti tomuto žalobcovu nároku tvrdí žalovaní především nedostatek aktivní legitimace, poněvadž žalobce není vlastníkem domu č. p. 63 a není proto oprávněn domáhati se vyklizení bytu v domě tom, v domě cizím, proti žalovaným jako nájemníkům, s nimiž není v právním poměru. Prvý soudce obmezil jednání jen na tuto námitku nedostatku aktivní legitimace a žalobu zamítl z toho důvodu, že žalobce v době podání žaloby dne 14. dubna 1928 již vlastníkem onoho domu č. p. 63 nebyl, poněvadž jej dne 12. ledna 1927 prodal Kamile R-ové. Soud odvolací nesouhlasí s názorem prvého soudce, pokud jde o námitku nedostatku aktivní legitimace. Žalobce, jak z jeho přednesu patrno, před uzavřením trhové smlouvy s Kamilou R-ovou dne 12. ledna 1928, ujednal se žalovanými v kanceláři Dr. Viléma S-a dne 4. ledna 1927 a tito se zavázali, že nejpozději do 1. října 1927 vyklidí místnosti jimi obývané v domě čp. 63, že je majiteli odevzdají a že se vzdávají práva odkladu exekučního vyklizení. O tomto ujednání, o které právě žalobce žalobní nárok opírá předložil písemní informaci. Z tohoto ujednání dne 4. ledna 1927 se žalovanými uzavřeného vzešlo žalobci, který v této době byl ještě spoluvlastníkem domu žalovanými obývaného a jen jemu právo domáhati se splnění závazku žalovaných, by do 1. října 1927 se vystěhovali, kdyby tento závazek v oné lhůtě nesplnili. Tohoto práva žalobce jako spoluvlastník domu č. p. 63 nepozbyl prodejem tohoto domu 12. ledna 1927 Kamile R-ové, poněvadž ujednání ze 4. ledna 1927 nepozbylo platnosti a účinnosti, aspoň žalovaní nikterak neodůvodnili, že ujednání pozbylo platnosti, a v tom směru také nic netvrdili. Toto právo o sobě nepřešlo — Čís. 8601 —
5
na kupující Kamilu R-ovou, na novou vlastnici podle smlouvy z 12. ledna 1927, poněvadž se žalovanými o vyklizení bytu jednal výhradně žalobce sám, jde o obligační poměr mezi stranami, a proto se také prodávající sami zavázali kupující dodatečnou úmluvou z 12. ledna 1927, že jí do 1. října 1927 místnosti žalovaným obývané odevzdají. Není zákonného ustanovení, podle kterého by ujednání ono mezi stranami ze 4. ledna 1927 pozdějším prodejem domu pozbylo platnosti a účinnosti, a žalovaní nemohou z prodeje domu pro sebe žádné právo odvozovati. Názor, že jde v tomto případě o výkon práva vyplývajícího výhradně z práva vlastnického, není správným, poněvadž ve skutečnosti v tomto případě jde na jedné straně o splnění závazku, jejž žalovaní na sebe vzali dne 4. ledna 1927 proti žalobci a na druhé straně o splnění závazku, jejž na sebe vzali prodávající dodatečnou úmluvou ze 12. ledna 1927 proti kupující. Že právo z ujednání ze 4. ledna 1927 prodávající postoupili kupující Kamile R-ové, nynější vlastnici, žalovaní ve sporu ani netvrdili, o zákonný postup nejde, naopak prodávající sami se zavázali kupující R-ové do 1. října 1927 ony místnosti žalovanými obývané odevzdati. Nesprávně proto prvý soudce po stránce právní spor tento posoudil, uznav námitku nedostatku aktivní legitimace oprávněnou a zamítnuv z toho důvodu žalobu.
Nejvyšší soud nevyhověl rekursu.
Důvody:
Pokusu žalovaných dolíčiti, že žaloba byla prvním soudem právem zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace žalobcovy, nelze přiznati úspěch. Podle srovnalého přednesu obou stran, byla úmluva ze dne 4. ledna 1927, že žalovaní vyklidí do 1. října 1927 místnosti jimi v domě čís. 63 užívané proti tomu, že jim byt nebude do toho dne vypověděn, učiněna vzhledem k zamýšlenému prodeji domu Kamile R-ové, k němuž dne 12. ledna 1927 skutečně došlo. Správně a srovnale s doslovem úmluvy vykládají ji sami žalovaní v ten rozum, že byla smlouvou ve prospěch třetí osoby, totiž příštího majitele domu. Vzhledem k ustanovení druhého odstavce § 881 obč. zák. nemůže býti pochybnosti, že by také Kamila R-ová mohla vymáhati na žalovaných, by splnili úmluvu a z jejího domu se vystěhovali, stejně jest však nepochybno, že podle prvního odstavce § 881 obč. zák. přísluší právo žaloby rovněž, a to především, žalobci, jako oné osobě, která se žalovanými smlouvu ze dne 4. ledna 1927 ujednala a zavázala se jí k určitému vzájemnému plnění. Zda názor, že prodejem domu pominul dosavadní právní poměr žalobce jako pronajímatele k žalovaným jako nájemníkům a byl nahražen nájemním poměrem mezi novou vlastnicí domu a žalovanými jest správným, nemůže býti na základě výsledků dosavadního jednání bezpečně rozhodnuto, neboť pronajímatelem může býti i osoba od vlastníka rozdílná, na platnosti, závaznosti a žalovatelnosti úmluvy ze dne 4. ledna 1927 neměla však změna ve vlastnictví domu již proto žádného vlivu, že právě tato změna byla pohnůtkou a účelem jejího ujednání. Převod domu do vlastnictví Kamily R-ové měl jenom ten význam, že pouze nová vlastnice mohla se žalovanými učiniti novou smlouvu o užívání bytu po 1. říjnu 1927. Takové smlouvy neučinila, naopak zavázala podle žalobního přednesu, kupujíc dům od žalobce, by jí byt, užívaný dosud žalovanými, odevzdal dne 1. října 1927 vyklizen, a trvá na tomto svém právu.

Citace:

8601. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství JUDr. V. Tomsa v Praze, 1930, svazek/ročník 11/1, s. 27-30.