Čís. 14727.

K výkladu § 1 (2) čís. 9 zák. čís. 44/28 Sb. z. a n.
I za platnosti zákonů o ochraně nájemníků, jež předcházely zákonu čís. 32/34 Sb. z. a n., bylo předpokladem pro nároky nájemníkovy uvedené v § 1 (2) čís. 9 zák. čís. 44/28 zavinění pronajímatelovo.
Důkazní břímě stihá pronajímatele.
Význam slov »po odevzdání bytu«.
(Rozh. ze dne 23. listopadu 1935, Rv I 821/34.) Podle přednesu žalobcova dala mu žalovaná v roce 1926 se svolením soudu výpověď z nájmu, opírajíc ji o předpis § 1 odst. 2 čís. 9 zák. o ochr. náj. čís. 48/25 z. a n. Žalobce byl důsledkem toho nucen se vystěhovati. Žalovaná však nezačala do tří měsíců ode dne soudní výpovědi s bouráním domu, nýbrž až v roce 1928. Tím způsobila žalobci škodu v zažalované výši vymáhanou. Nižší soudy nevyhověly žalobě. Odvolací soud z těchto důvodů: Žaloba opírá se o ustanovení § 1 odst. 2 čís. 9 zák. na ochr. náj. čís. 44/28, dle něhož, nepočne-li pronajímatel se stavbou do 3 měsíců po odevzdání bytu a nepokračuje-li v ní nepřetržitě, jest povinen pronajmouti znovu byt, zaplatiti útraty stěhováním a nahraditi jinou škodu. Ustanovení toto je sankcí proti zneužívání výpovědního důvodu čís. 9, podle něhož může býti dáno soudem schválení k výpovědi, prokáže-li pronajímatel pravoplatné úřední povolení k užitečnější stavbě a opatří-li nájemníkovi náhradní byt, který soud uzná za dostatečný. Při žalobě na náhradu škody z toho důvodu musí ovšem býti splněny obecné podmínky závazku k náhradě škody, zejména zavinění a muselo by býti ovšem také zjištěno, že žalovaná úmyslně a bezdůvodně nepočala se stavbou nového domu do 3 měsíců. V domě žalované bydleli nájemníci až do 22. listopadu 1927, kdy museli býti exekučně vystěhováni. Tato okolnost vylučuje zavinění průtahu s počátkem stavby, neboť nemohla žalovaná z toho důvodu dříve s bouráním domu započíti a když dne 10. prosince 1927 zadala práce spojené s bouráním domu stavitelské firmě R., jest doba 18 dnů přiměřenou pro nejnutnější disposice k žádání prací, spojených s bouráním stavby, které žalovaná před vyklizením nájemníků učiniti nemohla.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
Žaloba opírá se o ustanovení § 1 odst. 2 čís. 9 zákona čís. 48/25 sb. z. a n. a nikoli zákona čís. 44/28 sb. z .a n. To však na věci nic nemění, neboť znění obou těchto zákonů jest v té příčině stejné. Kdežto zákon o ochraně nájemníků čís. 32 ai 1934 sb. z. a n. v § 1 odst. 2 čís. 9 uvádí výslovně, že pronajímatel jest povinen nájemníkovi pronajmouti znovu byt, zaplatiti útraty stěhovací a nahraditi jinou škodu, jestliže ze své viny nezapočne se stavbou do tří měsíců po odevzdání bytu nebo v ní nepokračuje nepřetržitě, nebyla v jinak stejných ustanoveních dřívějších zákonů na ochranu nájemníků, počínajíc zákonem čís. 275 ai 1920, uvedena slova »ze své viny«. Tím však není řečeno, že by i v oněch dřívějších zákonech na ochranu nájemníků nebyla povinnost pronajímatelova k náhradě škody pro nezapočetl s užitečnější stavbou podmíněna zaviněním pronajímatele. Znovupronajetí bytu vypověděnému nájemníkovi jest uvedením do dřívějšího stavu a tudíž náhradou škody ve smyslu § 1323 obč. zák.; rovněž náhradou škody podle § 1295 obč. zák. jest zaplacení útrat stěhovacích a nahrazení jiné škody. Jest tedy ona povinnost pronajímatelova vesměs povinností k náhradě škody, která je podmíněna jeho zaviněním. Praví-li dovolání, že tento výklad by činil nárok nájemníkův illusorním, protože by mu ukládaly břemeno důkazní, není v právu, neboť jde o zákonný závazek pronajímatelův, takže on musí podle § 1298 obč. zák. dokazovati, že mu bez jeho zavinění bylo zabráněno splniti tento zákonný závazek. Že povinnost pronajímatelova k náhradě škody i podle § 1 odst. 2 čís. 9 zák. čís. 48/26 sb. z. a n. jest podmíněna jeho zaviněním, plyne také z důvodové zprávy k vládnímu návrhu zákona čís. 32/34, tisk Národního shromáždění čís. 2488, v níž se uvádí, že proti zneužití tohoto výpovědního důvodu (§ 1 odst. 2 čís. 9) je nájemník stejně chráněn jako dosud, ale že se výslovně vytýká, že nezaviněný odklad stavby nebo nezaviněné přerušení stavby nezavazují k opětnému pronájmu vypověděného bytu a k náhradě škody; a v důvodové zprávě sociálně politického a rozpočtového výboru, tisk Národního shromáždění čís. 2493 se v té příčině praví, že zde šlo jen o přesnější vymezení dosavadního textu. Jde tedy o pouhé zdůraznění toho, co podle úmyslu zákonodárcova již dříve platilo. Právem tedy oba nižší soudy spatřují podmínku žalobního nároku v tom, že by žalovaná strana byla musela průtah s bouráním starého domu a započetím nové stavby zaviniti. Nezáleží na tom, že žalovaná strana nestavěla podle stavebního povolení ze dne 3. července 1926, na základě něhož byla jí výpověď proti žalobci povolena, nýbrž že stavba byla provedena na základě plánů nových, schválených teprve dne 25. listopadu 1927, když skutečně došlo k úplnému zbourání starého domu a když žalobce ani netvrdí, že provedená stavba podle nových plánů nebyla užitečnější podle § 1 odst. 2 čís. 9 zákona čís. 48/25 sb. z. a n. (rozh. čís. 8322 a 11852 sb. n. s.). Novými plány nebyl průtah v zahájení stavby způsoben, když se do 22. listopadu 1927 nemohlo tak jako tak s bouráním započíti, ježto v budově bydleli ještě někteří jiní nájemníci. Stanoví-li zákon lhůtu do tří měsíců »po odevzdání bytu«, t. j. vypověděného bytu, má na mysli pravidelný případ, že jen dotčený byt jest překážkou započetí stavby. Je-li však touto překážkou také bydlení jiných nájemníků v domě, nutno při posuzování viny pronajímatelovy na průtah se stavbou přihlížeti.

Citace:

K § 2 zák. č. 142 z r. 1920. Sociální revue. Věstník Ministerstva sociální péče. Praha: Ministerstvo sociální péče, 1929, svazek/ročník 10, s. 420-422.