— Čís. 5999 —
753
Čís. 5999.
Ochrana nájemců (zákon ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n.).
O místnosti, nepodléhající ochraně nájemců ve smyslu §u 31 (1) čís. 1 zák. jde tehdy, bylo-li stavebním úřadem povoleno obývání místností těch teprve následkem adaptace po 1. květnu 1924, kdežto před tím bylo obývání místností těch snad možným, nikoliv však dovoleným.
(Rozh. ze dne 4. května 1926, Rv I 566/26.)
Žalobci dali žalovaným soudní výpověď z bytu, majíce za to, že vypovězený byt nespadá pod zákon o ochraně nájemců, ježto jde o podstatnou úpravu místností dříve neobytných na obytné. K námitkám žalovaných ponechal procesní soud prvé stolice výpověď v platnosti. Odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. Důvody: Dle §u 31 (1) zákona ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. nevztahuje se tento zákon m. j. na místnosti, které byly teprve po 1. květnu 1924 nově zřízeny, nebo z neobytných na obytné upraveny a pronajaty. Ze zákona je zřejmou tendence nejen chrániti nájemce, nýbrž i tendence, odbourávající dosud platné· předpisy o omezování vlastníků domů ve volném nakládání majetkem. Průzračným úmyslem zákona jest uvolniti, pokud to ovšem jest možno vzhledem k panující ještě tísni bytové, vázanou dosud disposici vlastníka domu alespoň potud, pokud investoval do domu nově zbudovaného nebo na úpravu místnosti značný náklad. Že zde jde o značnou investici, patrno je z rozpočtu stavitele. Poněvadž nemůže býti pochybilo, že místnosti, předmět sporu tvořící, před tím, než byly upraveny a jako obytné pronajaty, byly místnostmi neobytnými, neboť obytnými se teprve staly novou — Čís. 5999 —
úpravou po 1. květnu 1924, nevztahuje se na místnosti tyto zákon o ochraně nájemníků.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
Pokud dovolatelé, poukazujíce k tomu, že podle svědecké výpovědi Karla F-a místnosti ani po adaptaci nevyhovují ještě stavebnímu řádu, že schváleny byly jako obytné místnosti jenom provisorně na 3 roky a nevyhovovaly by.ani jako dílny, nemajíce dostatečné výšky, dovozují, opírajíce se dále o svědeckou výpověď Antonína Š-a, podle které již před opravou bylo lze v místnostech těch bydleti, že pro pojem obytnosti podle §u 31 zákona o ochraně nájemníků ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. jest rozhodujícím pouze, zdali místnost může býti považována za obytnou podle předpisů stavebního řádu a spatřují protispisovost v tom, že odvolací soud zjišťuje, že místnosti, o které běží, staly se teprve novou úpravou po 1. květnu 1924 obytnými, poněvadž obytnými nebyly ani před úpravou a nejsou jimi ani po úpravě, nejde tím, co mají dovolatelé na mysli, o skutkový předpoklad, nýbrž jde o právní závěr odvolacího soudu, ohledně něhož přicházel by v úvahu dovolací důvod podle čís. 4 §u 503 c. ř. s. Dále je dovolatelům spisům nižších stolic odporujícím předpokladem skutkovým, položeným odvolacímu rozsudku za základ v jeho podstatné části uvedení odvolacího rozsudku, že šlo o značnou investici a že z toho důvodu nutno vyhradit! vlastníku volnost disposice s bytem, že však pro předpoklad, že šlo i investici učiněnou žalobcem na jeho vlastní účet, není opory ve spisech. Není tím podle čís. 3 §u 503 c. ř. s. uplatněný důvod dovolací opodstatněn, neboť napadený předpoklad je pro rozhodnutí této rozepře nezávažným a proto nemohl býti položen odvolacímu rozsudku za základ v jeho podstatné části. To je také dovolatelům právní otázkou, v jejímž řešení spatřují nesprávné posouzení právní. Dovolatelé totiž míní, že, kdyby pro pojem obytné a neobytné místnosti byla směrodatná pouze ustanovení stavebního řádu, a kdyby mohla jenom ta místnost považována býti za obytnou, která vyhovuje jeho předpisům, pak by ani po úpravě po 1. květnu 1924 místnosti, o které jde ve sporu, nestaly se obytnými, poněvadž podle svědecké výpovědi Karla F-a nevyhovují ani po adaptaci stavebnímu řádu, nemajíce ani jako dílny dostatečné výšky. Z toho dovozuji, že nejde o úpravu místností z neobytných na obytné, a také že nejde o případ §u 31 (1) čís. 1 zákona o ochraně nájemníků ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n., poněvadž zákon užívá v §u 1 a násl. důsledně slova »byt«, kdežto v §u 31 staví proti sobě místnosti »neobytné«, které jsou podle §u 30 zajisté také účastny ochrany nájemníků a nikoli »byt«, a nepraví »místnosti«, které byly upraveny z neobytných na byt, nýbrž na »obytné místnosti«, z čeho je jim zřejmo, že touto obytnou místností nezamýšlel zákon vyjádřiti »byt« podle předpisů stavebního řádu, poněvadž by byl jinak užil výslovně slova »byt« a nikoliv »obytná místnost«, jako to učinil ve všech ostatních ustanoveních. Z toho dovolatelům vychází, že jest obytnou místností podle §u 31 (1) čís. 1 zákona každá místnost, ve které lze skutečně bydleti, a které lidé mohou používati k účelům bydlení, třebaže nelze podle stavebního řádu povoliti užívání takové místnosti k bytovým účelům, jakož i, že v tomto případě, když i před úpravou bylo lze skutečně bydleti v řečených místnostech, třebas ne s úředním povolením , když to byly zděné, osvětlené, podlahou a kamny opatřené místnosti, už před úpravou byly místnostmi obytnými a že proto se na ně nevztahuje předpis §u 31 cit. zák. Posléze uvádějí dovolatelé, že investiční náklad sice činil 3533 Kč, že však se zavázali ve 4 letních lhůtách po 150 Kč žalobcům zaplatiti a že této povinnosti skutečně vyhověli. Ani podle čís. 4 §u 503 c. ř. s. uplatněný důvod dovolací není opodstatněn. I když má předpis §u 31 (1) cis. 1 cit. zák., mluvě o »místnostech, které' byly teprve po 1. květnu 1924 nově zřízeny, nebo z neobytných na obytné upraveny a pronajaty«, na mysli možnost skutečného obývání, je podmínkou právě této možnosti úřední povolení, dané příslušným úřadem stavebním k obývání, a při tom jest lhostejno, zdali toto povolení dáno bylo pouze výjimečně a provisorně na určitou dobu. Bylo-li tedy zjištěno, že se takového povolení dostalo řečeným místnostem teprve následkem provedené adaptace po 1. květnu 1924, kdežto před tím že obývání v těchto místnostech, třeba snad možné, dovoleno nebylo, sluší seli valiti právní závěr odvolací stolice, že jde u řečených místností o případ §u 31 (1) cit. zák., že totiž nevztahuje se na ně ochrana tohoto zákona.