— Čís. 5785 —
Čís. 5785.
Ochrana nájemců (zákon ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 sb. z. а n.).
Pokud spadá náhrada, daná novým nájemníkem dosavadnímu nájemníku za investice, pod ustanovení §u 20 (2) zák.
(Rozh. ze dne 23. února 1926, Rv I 1883/25.) — Čís. 5785 —
331
Žalobce zavázal se, přejímaje od žalovaného, dřívějšího nájemníka krám, že mu zaplatí 12000 Kč, a dal mu do zástavy zásoby kávy a čaje až do 21. ledna 1925, kdy mělo býti 12000 Kč žalovanému zaplaceno a zástava .žalobci vrácena. Žalobce 12000 Kč nezaplatil, nýbrž žaloval o vráceni zástavy, tvrdě, že pohledávka žalovaného jest vzhledem k §u 20 (2) zákona ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 sb. z. a n. nicotná. Oba nižší soudy žalobu zamítly, odvolací soud z těchto důvodů: Dle §u 20 zákona o ochraně nájemníků ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 sb. z. a n. jsou zapovězena všechna právní jednání, kterými dosavadní nájemník dává sobě něco poskytnouti nebo slibovati za postoupení bytu., Předpokládá se tedy, že majetková hodnota dává se jen za poskytnutí nájmu a že tato hodnota není hodnotným ekvivalentem toho, co nový nájemník za své plnění navzájem dostává. Těchto náležitostí zde není, kdyžtě zjištěno, že žalovaný do dílny investoval 17000 Kč a že za postoupení této dílny s investicemi, které by žalobce musel taktéž vynaložiti, dostal mnohem menší náhradu. Nelze souhlasiti s názorem žalobcovým, že žalovaný není oprávněn náhradu za ně žádati, ježto skutečně peníze na ně vynaložil a s vlastnicí,domu smluvil, že postoupením dílny jinému nájemníku může se odškodniti. Tím nabyl práv, která vlastnici náležela, i kdyby zařízení bylo příslušenstvím domu. Žalobce mohl by se zákona dovolávati jen tehdy, kdyby byl prokázal, že žalovaný požaduje nepřiměřený peníz za postoupení dílny v úmyslu, by vykořistil bytové tísně jiného. Žalobce však nepřiměřenost požadovaného peníze ani nenamítal.
Nejvyšší soud zrušil rozsudky obou nižších soudů a vrátil věc prvému soudu, by dále o ní jednal a ji znovu rozhodl.
Důvody:
Po právní stránce vytýká dovolání mylnost názoru nižších soudů, že úmluva stran ze dne 30. prosince 1924 a v důsledku toho i zřízení práva zástavního nejsou nicotnými ve smyslu §u 20 (2) zákona ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 sb. z. a n., usuzujíc, že 12000 Kč bylo žalovanému poskytnuto jako náhrada za investice do pronajaté dílny. Předpis zákona zapovídá každé právní jednání, jímž dosavadní nájemník dává sobě nebo jinému něco poskytnouti nebo slibovati za postoupení bytu nebo v souvislosti s tím. Účelem této zápovědi jest, by se zamezilo za mimořádných poměrů bytové nouze lichvě, by posavadnímu nájemníkovi nedostalo se majetkové hodnoty, která není rovnocenným ekvivalentem toho, co nový nájemník na základě téhož právního jednání dostává navzájem za své plnění (rozh. čís. 3976 a v témže smysle rozh. čís. 2800 sb. n. s.). Jde tedy o to, jaké právní účinky nastaly úmluvou stran. Odvolací soud převzal zjištění prvého soudu, že adaptace spočívaly v zavedení vody do dílny, ve zřízení klosetu, v sesílení elektrického kabelu a snížení dvorku. Tyto práce nákladem 17000 Kč byly provedeny na jméno majitelky domu, ale na účet žalovaného k tomu účelu, by ve sklepních místnostech domu mohla jeho majitelka spolu se žalovaným provozovati na základě smlouvy mezi nimi uzavřené živnost na obrábění — Čís. 5785 —
332
dřeva. Podnik se však nedařil, byl zastaven a, aby žalovaný, jemuž majitelka domu nemohla náklad nahraditi, přišel ke svým penězům, stala se mezi nimi dohoda, že majitelka přenechá žalovanému místnost se všemi adaptacemi, ten že ji dále pronajme se všemi adaptacemi a bude hleděti dostati od nového nájemníka peníze zpět. Dále bylo zjištěno, že žalovaný ihned upozornil svědka В-a, jenž o nájem místnosti jednal a i žalobce samého, že dal na adaptaci 17000 Kč, které musí dostati zpět a že také majitelka domu se vyjádřila, že by žalobci pronajala místnost, ale že by se muselo žalovanému zaplatiti 17000 Kč za adaptace. Z tohoto zjištění dospěly oba předchozí soudy k názoru, že 12000 Kč mělo se dostati žalovanému nikoli za postup místnosti při pronájmu, nýbrž náhradou za adaptace pronajatých místností. Nevadilo by platnosti takovéto úmluvy, že investice, jak poukazuje na to dovolatcl, byly takového rázu, že si je žalobce po skončení nájemního poměru nemohl vzíti nebo že žalovaný neměl k nim věcného práva, ježto tvořily svým trvalým spojením s domem jeho nerozlučnou součást, přihlíží-li se ke zjištění, že dle úmluvy s majitelkou domu byl žalovaný oprávněn od nového nájemníka vyzískati náhradu nákladu na investice, ana mu je sama nemohla hotově zaplatiti a že majitelka domu (správce domu) skutečně žalobci pronajali adaptované místnosti, jichž jen v tom stavu mohl žalobce pro účely pražírny potřebovati a tím také mohl investic za svého nájemního poměru využiti. Správně též bylo na to poukázáno, že nezáleží o sobě na tom, že v korespondenci se mluví o odstupu (o předáni místnosti) a že někteří svědci a i žalobce jako strana slyšený potvrdili, že žalobce má pouze zaplatiti za postoupení místnosti, došly-li nižší soudy na základě jiných průvodů ke zjištění, že peníz byl smluven jako náhrada nákladů investovaných do dílny. Avšak předpis zákona prohlašuje, jak již uvedeno, nicotným právní jednání nejen když se jím úplata poskytuje neb slibuje přímo za postoupení místnosti při pronájmu, nýbrž i tehdy, když se tak děje třeba jen zahaleně v souvislosti s tím. Třeba proto ještě zkoumati, zda ža onu úplatu zjištěné smluvenou jako náhradu za investice dostalo se žalobci rovnocenného ekvivalentu, nemá-li v tom jinak přece jen spatřována býti snaha vykořistiti nepříznivých poměrů bytových na úkor jednoho а k nepřiměřené výhodě druhého, tedy snaha žalovaného obdržeti aspoň částečně též úplatu za postup místnosti. Odvolací soud klade neprávem důraz jedině na to, že investováno 17000 Kč a že žalovaný dal si slíbiti (obdržel) toliko 12000 Kč, tedy náhradu mnohem menší než sám vynaložil. Z toho důvodu neshledal příčiny zjišťovati přiměřenost požadované náhrady, zvláště když žalobce nenamítal ani její přemrštěnost. Avšak žalobce tvrdil ve sporu, že měl dáti (dal) žalovanému úplatu za postup místnosti a že je proto jeho úmluva se žalovaným ze dne 30. prosince 1924 nicotná. V tom jest obsaženo nepřímo již také tvrzení, že za své plnění nedostal vzájemného plnění. Než i vzhledem ke kategorické povaze onoho zákonného předpisu jsou soudy i z moci úřadu povinny vyšetřiti, zda úplata, třeba byla zjištěné dána neb slíbena za investice, nebyla nepřiměřeně vysoká v poměru ku vzájemnému plnění, zda tedy přece jen co do konečného výsledku nesloužila aspoň skrytě a částečně účelu druhé strany, dosáhnouti úplaty za odstup místnosti. Znaleckým posudkem, jejž soud i sám od sebe mohl si vyžádati, mělo býti zjištěno nejen, že investice v čase, kdy byly pořízeny, měly cenu 17000 Kč, nýbrž jakou cenu měly ještě v den úmluvy stran, t. j. dne 30. prosince 1924, zda k této době zjištěná hodnota jejich přiměřeně odpovídala 12000 Kč, jež žalobce žalovanému dal (závazně dáti slíbil) a mohl-li žalobce investic v hodnotě z té doby vzhledem na zjištěnou nájemní dobu 6 let a vzhledem k nájemní činži, kterou jest vyšetřiti, využiti způsobem přiměřeným celkové jeho úplatě 12000 Kč, ročně 2000 Kč. V tom směru jest odůvodněno žalobcovo dovolání, uplatňujíc důvod vadnosti řízení dle čís. 2 §u 503 c. ř. s. Poněvadž nižší soudy, vycházejíce ze svého právního názoru nepřihlížely k této okolnosti, důležité pro spor, bylo na žalobcovo dovolání rozsudky obou soudů zrušiti a věc vrátiti prvé stolici k dalšímu projednávání a rozhodnutí.