Čís. 10118.

Kdo vstoupil jako dědic do nájemní smlouvy zůstavitele, najavšího byt jen k rodinnému bydlení, není oprávněn zaříditi si proti vůli pronajímatele v bytě zubolékařskou ordinaci.
(Rozh. ze dne 5. září 1930, Rv I 1497/30.)
Žalovaný obýval po svém otci v žalobcově domě byt o třech pokojích, v němž si zařídil zubolékařskou ordinaci. Žalobou, o niž tu jde, domáhal se žalobce, by bylo uznáno právem, že žalovaný není oprávněn provozovati v bytě zubolékařskou praksi, že jest povinen v bytě lékařskou praksi nevykonávali a odstraniti štítek na domě, označující zubolékařskou praksi. Oba nižší soudy uznaly podle žaloby, odvolací soud z těchto důvodů: Odvolací důvod nesprávného právního posouzení rozepře vrcholí ve tvrzení, že prvý soud vyhověl žalobní prosbě, ač odvolatel jest nájemníkem místností, užívaje jich k bydlení a provozuje v nich jako lékař zubolékařskou praksi, užívá jich jak jest k tomu oprávněn podle § 1090 obč. zák. a podle zákona o ochraně nájemníků, toto užívání neodporuje předpisu § 1 (2) čís. 5 zákona čís. 44/1928 a 33/1929 sb. z. a n., odvolatelovo oprávněni k takovému užívání plyne i z předpisu §§ 4 a 5 zákona o mimořádných opatřeních bytové péče ze dne 11. července 1922, čís. 225 sb. z. a n. v doslovu zákona čís. 87/1923 sb. z. a n., podle něhož úředního povolení v § 4 uvedeného není potřebí pro části bytu, kterých majiteK bytu, nemající jiného bytu, potřebuje k výkonu svého povolání, zejména pro ordinační místnosti a pro čekárny lékařů, jest prokázáno, že odvolatel již v létě 1928 oznámil žalobci, že zahájil v místnostech zubolékařskou ordinaci, již potom žalobce přijal od něho nájemné, splatné v říjnu 1928, a v lednu a dubnu 1929 a podle § 44 živn. ř. musil odvolatel označiti štítkem dům, v němž má zubolékařskou ordinaci. Neprávem dovolává se odvolatel předpisů §§ 4 a 5 zákona čís. 225/1922 sb. z. a n. v doslovu zákona čís. 87/1923 sb. z. a n. Podle vlastního odvolatelova skutkového údaje zařídil si jako zubní lékař v místnostech ordinaci v měsíci říjnu 1928. V této době platil jako zákon o mimořádných opatřeních bytové péče již zákon ze dne 11. července 1928, čís. 118 sb. z. a n., který podle § 25 nabyl účinnosti dnem 1. července 1928. Jeho §§ 4 a 5 neobsahují již ustanovení odvolatelem tvrzená, naopak vypuštění ustanovení § 5 dřívějšího zákona z nového zákona nasvědčuje zákonodárcovu úmyslu, že nelze vlastníku domu proti jeho vůli ukládati, by nájemník užíval bytu k jiným účelům, než k bydlení bez povolení podle zákona (§1 (2) čís. 5 zákona o ochraně nájemníků), pokud se týče podle nájemní smlouvy. Ani o předpis § 2 (2) zákona čís. 118/1928 sb. z. a n. nemůže odvolatel takové oprávnění opírati, poněvadž vlastník domu nesouhlasil, by bylo bytu používáno k jiným účelům, než k bydlení. Odvolatel neprokázal a ani prokázali nemohl, že nájemní smlouvou, ujednanou kdysi mezi jeho otcem a žalobcem, bylo poskytnuto oprávnění, by místností určených k bydlení bylo používáno k jiným účelům, an jeho otec místností těch pro provoz živnosti nepoužíval, a obmezil se jen na jejich používání k bydlení, a odvolatel ani netvrdí, že byl na něho podle § 6 (1) zákona o ochr. nájemníků převeden otcův nárok na to, by žalobce trpěl, by místností bylo použito pro účely kterékoliv živnosti, pokud se týče pro jinou činnost výdělečnou. Nájemník nabývá nájemní smlouvou plného užívacího práva k věci a může s ní jakkoli nakládali. Není-li o způsobu užívání nic bližšího ujednáno, jsou nájemník (pachtýř) oprávněni, by vykonávali' obyčejné užívání věci, podle její povahy a podle okolností, bylo-li však připojeno obmezení, jest se jim podle toho zachovali (Stubenrauchův komentář k obč. zák. k § 1098). Neměly-li strany ujednavší nájemní smlouvu vůli, by místností bylo užíváno k provozu živnosti, pokud se týče pro jiný účel výdělečný a mohlo-li jako obyčejné užívání místností býti stranami míněno jen užívání místností k bydlení, jak ostatně zdůraznil již prvý soudce, bylo touto konkludentní vůlí stran uloženo nájemníku obmezení, že k.jinému účelu než k bydlení místností užívati nesmí a toto obmezení zavazuje odvolatele jako nájemníkova právního nástupce (§§ 914 a 863 obč. zák.). Osobuje-li si proto odvolatel užívání místností k účelu, nájemní smlouvě odporujícího, právem si stěžuje podle § 523 obč. zák. na takové užívání domu odvolatelem žalobce, jenž jako vlastník domu jest podle § 364 prvý odstavec obč. zák. obmezen ve výkonu svého vlastnického práva jen užíváním místností nájemním právem ujednaného rozsahu. Této právní ochrany nemůže žalobce zbaviti předpis § 44 živn.řádu, ať odvolatel jako lékař jest podroben nebo není, an si žalobce neuložil nájemní smlouvou povinnost, trpěti užívání místností pro provoz živnosti, pokud se týče jiné výdělečné činnosti.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
Případ, o nějž jde, má zvláštní skutkový podklad, odlišný zejména od případu sb. n. s. 9590. Podle zjištění nižších soudů neujednal žalovaný sám nájemní smlouvu o obytných místnostech, o něž ve sporu jde, nýbrž vstoupil jako dědic podle ustanovení § 6 zákona o ochraně nájemců do nájemní smlouvy svého zesnulého otce. Nižší soudy správně odůvodnily podle zásad poctivého styku (§ 914 obč. zák.), že původní smluvní strany měly na mysli užívání najatých místností jen k bydlení, a zjistily, že tímto způsobem bylo také všech místností užíváno až do října 1928, kdy si teprve žalovaný zřídil v bytě ordinační síň pro zubní lékařství. Ježto rozsah smluvních práv a povinností jest především posuzovati podle vůle smluvních stran (§§ 1098 obč. zák. a 914 obč. zák.), dovodily případně nižší soudy, že žalovaný oprávnění k přeměně bytu v ordinační síň nemůže odvozovati z původní smlouvy, ujednané mezi žalobcem a jeho otcem, který najal veškeré místnosti jen k svému rodinnému bydlení. Toho si byl patrně vědom i žalovaný, snaživ se u žalobce dosíci svolení ke zřízení ordinačních místností pro zubolékařskou praksi. Než nižší soudy zjistily, že žalobce výslovně k zmocněnci žalovaného prohlásil, že to nedovoli, a že ho písemně 4. dubna 1929 svým právním zástupcem vyzval, by ordinaci vystěhoval, poněvadž byt byl mu najat jen k účelům obývacím, nikoli k provozování lékařské prakse. Z toho, že žalobce od žalovaného přijal nájemné i v říjnu 1928 a později, když již ordinaci měl zařízenou, neplyne, že žalobce souhlasil i se změnou ve způsobu užívání najatých místností, poněvadž nájemní poměr se žalovaným byl mu vnucen předpisem § 6 zákona o ochraně nájemců. S přijetím nájemného nelze slučovali právní účinky nové nájemní smlouvy se žalovaným se zřetelem i k místnostem nově zřízeným, jak míní žalovaný, ano k ujednání nové smlouvy nájemní nedošlo a žalobce s přeměnou mesouhlasil. Jinak by tomu bylo, kdyby byl žalobce po zřízení ordinační síně se žalovaným smluvil, že mu přenechá v nájmu místnosti nadále, tak, jak jich po přeměně užívá, ,nebo, kdyby byl žalovaný jako zubní lékař sjednal nájem místností pro sebe a žalobce býval znal jeho lékařské povolání, — avšak o takový případ tu nejde, nýbrž o vstup žalovaného do původní nájemní smlouvy otce, který nebyl zubním lékařem, nýbrž obchodníkem a k zubní praksi najatých místností sám používati ani nemohl a nesměl a který podle správně vyložené vůle stran najal místnosti jen k určitému účelu t. j. k bydlení, čímž právě úkol užívání byl nejen vymezen, ale i na něj způsob užívání omezen a žalovaný samovolným zřízením, ordinačních místností rozsah nájemních práv rozšířil způsobem smlouvě se příčícím a ke škodě pronajímatelově, jakž bude ještě dolíčeno. Ustanovení § 5 zákona o mimořádných opatřeních bytové péče čís. 225/1922 sb. z. a n. v doslovu zákona čís. 87/1923 sb. z. a n. nebo § 2 (2) zákona čís. 118/1928 sb. z. a n. nelze s úspěchem na souzený případ použiti, poněvadž tyto předpisy řeší právní otázku jinou, totiž zajištění bytů k účelům bydlení s hlediska veřejné péče bytové, připouštějíce výjimkou přeměnu bytů k jiným účelům i bez svolení politického úřadu, jež jest právě jen výjimkou ze zásady, že všeobecný nedostatek bytů nesmí již z důvodů veřejnoprávních býti zvětšován libovolným odnětím obytných místností účelu bydlení bez souhlasu veřejné správy. Tu však jde o ryze soukromoprávní vnitřní poměr mezi smluvními stranami, který, jak již podotčeno, jest řešiti podle smlouvy a podle pravé vůle smluvních stran, a nižší soudy správně postřehly, že podle vůle stran, smlouvu původně ujednavších, byl způsob užívání najatých místností určen jen k bydlení, a případně dolíčily, že pozdější přeměnou některých místností žalovaným k výkonu zubolékařské prakse a denními návštěvami nemocných nejen místnosti k ordinaci určené, nýbrž i chodby a jich čistota podstatně trpí ke škodě vlastníka domu, což by se příčilo obsahu nájemní smlouvy (§ 1098 obč. zák.). Není-li však žalovaný smluvně oprávněn používati najatého bytu k výkonu zubního lékařství, není žalobce povinen snášeti na domě ani upevnění štítku, označujícího praksi žalovaného a nesejde na tom, zda s hlediska předpisů živnostenských (§ 44 živn. řádu) by byl žalovaný oprávněn použiti návěstního štítku.

Citace:

Čís. 10118. Rozhodnutí nejvyššího soudu československé republiky ve věcech občanských. Praha: Právnické vydavatelství JUDr. V. Tomsa v Praze, 1930, svazek/ročník 12/2, s. 311-314.